Od kilkunastu dni obserwujemy tragiczne skutki powodzi, która dotknęła południowo-zachodnie tereny naszego kraju. Woda pozostawiła po sobie ogrom zniszczeń zarówno jeśli chodzi infrastrukturę, jak i zabudowę mieszkalną oraz publiczną.

Kluczowym problemem, z jakim w tej chwili mierzą się mieszkańcy zalanych terenów, jest konieczność szybkiego zweryfikowania – przez uprawnione do tego osoby – stanu technicznego, w jakim znajdują się zniszczone przez wodę budynki, oraz ustalenie, czy kwalifikują się one do remontu, czy do odbudowy. A ta – będzie wymagała spełnienia określonych formalności.

Obowiązująca jednak od 2001 roku regulacja, uchwalona w celu szybkiego likwidowania skutków działania m.in. powodzi, przewiduje uproszczenie procedur budowlanych, dzięki czemu poszkodowani w wyniku działania tego żywiołu będą mogli szybko przystąpić do realizowania robót budowlanych.

Minimum formalności

Zgodnie z ustawą z 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (DzU 2024 poz. 1190) remont i odbudowę budynków oraz innych obiektów budowlanych, a także ich rozbiórkę będzie można realizować przy minimum formalności. Warunkiem skorzystania z możliwości, jakie daje ta ustawa, jest jednak wydanie przez prezesa Rady Ministrów rozporządzenia, określającego gminy lub miejscowości, w których będzie można stosować szczególne zasady prowadzenia robót budowlanych. Można spodziewać się, że wkrótce zostanie ono wydane.

Uproszczone zasady będą obowiązywały przez okres wskazany w rozporządzeniu, przy czym nie może być on dłuższy niż 24 miesiące. Zanim jednak poszkodowani przystąpią do jakichkolwiek prac, w pierwszej kolejności konieczne będzie ustalenie, w jakim stanie technicznym znajdują się zniszczone budynki i inne obiekty. Działania w tym zakresie prowadzą inspektorzy nadzoru budowlanego, a ostatnio wspierani także przez inżynierów z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Kiedy zgłoszenie

Zgodnie z ustawą bez żadnych formalności będzie można wykonać remont budynku, a także innego obiektu budowlanego o kubaturze do 1 tys. m sześc., którego wysokość nie przekracza 12 m nad poziomem terenu. Jeśli budynek jest wyższy lub ma większą kubaturę – remont będzie wymagał zgłoszenia do starosty, z tym że obowiązek ten dotyczyć będzie tylko sytuacji, gdy konieczna będzie wymiana zewnętrznych przegród lub elementów konstrukcyjnych budynku.

Zgodnie z art. 6 ustawy zgłoszenia nie będzie wymagał również remont obiektów liniowych (z wyjątkiem linii kolejowych), budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych, a także remont innych obiektów budowlanych wskazanych w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, których budowa wymaga zgłoszenia– np. boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji, wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, bez względu na kubaturę, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy w przypadku odbudowy zniszczonych w wyniku powodzi budynków i innych obiektów budowlanych o kubaturze mniejszej niż 1 tys. m sześc. i nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu, a także obiektów liniowych takich jak drogi, sieci uzbrojenia terenu – nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Należy jednak dokonać zgłoszenia ich odbudowy. Z obowiązku tego zwolniona jest odbudowa budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych, a także odbudowa obiektów gospodarczych i składowych usytuowanych na działkach siedliskowych.

Jak wynika z ustawy, procedura zgłoszenia odbudowy została ograniczona do niezbędnego minimum. W zgłoszeniu należy określić zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Nie jest wymagane sporządzenie projektu budowlanego. Należy natomiast w razie potrzeb dołączyć odpowiednie szkice i rysunki. Nie trzeba przekładać organowi innej dokumentacji, w tym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także pozwoleń opinii i uzgodnień, które standardowo przy dokonywaniu zgłoszenia na podstawie art. 30 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – byłyby wymagane.

Jeśli jednak odbudowa ma dotyczyć budynku o wymiarach budynku zniszczonego lub uszkodzonego albo o innych wymiarach, który będzie realizowany na terenie tej samej gminy, ale w innym miejscu niż zniszczony budynek – wówczas do zgłoszenia należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

Siedem dni na sprzeciw

W przypadku dokonania zgłoszenia starosta ma jedynie siedem dni na zgłoszenie ewentualnego sprzeciwu. Po tym terminie, jeśli sprzeciw nie zostanie wniesiony, można przystąpić do wykonywania robót.

Należy pamiętać, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego, a w przypadku doręczenia na adres do doręczeń elektronicznych dzień wystawienia dowodu wysłania. Zanim więc poszkodowani przystąpią do prac, powinni sprawdzić, czy sprzeciw nie został wniesiony.

W wyjątkowych przypadkach starosta może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia.

Będzie tak, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inne przepisy prawa lub spowodować: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Kiedy pozwolenie

W odniesieniu do pozostałych obiektów, dla odbudowy których ustawa nie przewiduje zgłoszenia, niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Dotyczy to np. budynków i innych obiektów budowlanych o kubaturze większej niż 1 tys. m sześć. lub wyższych niż 12 m nad poziomem terenu. Jednak i w tym przypadku inwestorzy będą mieć mniej komplikacji, które w zwykłej procedurze spowodowane są koniecznością uzyskania dodatkowo wymaganych pozwoleń, opinii i uzgodnień, a uzyskanie samego pozwolenia na budowę będzie znacznie szybsze.

Jeśli odbudowa będzie realizowana w dotychczasowym miejscu lokalizacji zniszczonego budynku, do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba będzie dołączyć tylko projekt architektoniczno-budowlany oraz szkic usytuowania budynku. Dokumenty te muszą być sporządzone w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

Nie trzeba natomiast dołączać żadnych innych dokumentów, w szczególności: projektu zagospodarowania terenu, pozwoleń opinii i uzgodnień, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie trzeba również uzyskiwać wcześniej decyzji WZ i decyzji środowiskowej, ponieważ w takim przypadku ustawa wyłącza stosowanie przepisów 32, 33 oraz art. 34 ust. 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane, które takie obowiązki nakładają.

Pozwolenie na budowę uprawniające do odbudowy powinno zostać wydane w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku. Z urzędu nadawany jest mu rygor natychmiastowej wykonalności. To oznacza, że do wykonywania rób można przystąpić od razu, nie czekając, aż stanie się ono ostateczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy do użytkowania budynku po zakończeniu jego odbudowy realizowanej na podstawie zgłoszenia albo pozwolenia na budowę będzie można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu organu o zakończeniu odbudowy. Do zawiadomienia o zakończeniu odbudowy obiektu budowlanego trzeba będzie dołączyć: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanej odbudowy obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, przepisami i obowiązującymi polskimi normami, protokoły badań i sprawdzeń oraz powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.

Przystępując do remontu bądź odbudowy zniszczonego w wyniku powodzi budynku lub innego obiektu budowlanego, trzeba pamiętać, że w sprawach nieuregulowanych ustawą znajdują zastosowanie przepisy prawa budowlanego, w tym zwłaszcza warunki techniczne. Przewidziane w nich wymogi muszą zatem zostać spełnione. Powódź nie będzie bowiem żadnym usprawiedliwieniem dla ich naruszenia w wyniku robót budowlanych związanych z usuwaniem jej skutków.

—Autorka jest radczynią prawną z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertką komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, ekspertką w dziedzinie prawa budowlanego i procesu inwestycyjnego.