Bitwy o mieszkania należą już do czasu przeszłego

Rynek wtórny zamarł w wakacje czy może mieszkań szukają na przykład ci, którzy nie załapią się na tanie kredyty (jeśli w ogóle jakiś program wsparcia będzie), chcąc zdążyć przed podwyżkami cen?

Odkąd jestem w zawodzie, czyli od 38 lat, wakacje to był zawsze sezon ogórkowy, a ruch na rynku nieruchomości malał. To absolutnie naturalne zjawisko, ponieważ większość klientów po prostu wyjeżdża na urlop.

Ten rok wpisuje się w tę tradycję w dwójnasób. Rynek nieruchomości zamarł bowiem nie tylko z powodu okresu urlopowego, ale i dlatego, że pod koniec 2023 roku mieliśmy do czynienia z nerwowymi zakupami, których katalizatorem był program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Program ten, jak wszystkie tego rodzaju sztuczne ingerencje w rynek, nakręcił bardzo mocno spiralę cen w określonym segmencie rynku nieruchomości – chodzi o mieszkania objęte preferencyjnymi warunkami kredytowania.

To przełożyło się na ceny poszukiwanych nieruchomości. Końcówka roku obfitowała zatem w rekordowe wyniki sprzedaży. Nierzadko sprzedawano nieruchomości powyżej ceny ofertowej. To z kolei wpłynęło na decyzje przyszłych sprzedających, którzy oczekiwali podobnych, niezwykle korzystnych warunków, a więc trend podnoszenia cen ofertowych stał się wyraźnie zauważalny.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkania z drugiej ręki tanieją. Ale nie wszędzie

W lipcu mieszkania z rynku wtórnego staniały w Warszawie i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W pozostałych dużych ośrodkach ceny utrzymały się na poziomie z czerwca – wynika z analiz portalu GetHome.pl.

Ale po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w styczniu tego roku gorączka na rynku zaczęła opadać.

Początek 2024 roku to był ciąg dalszy tego, co działo się w 2023 roku. Zamykały się transakcje zainicjowane jeszcze pod koniec roku 2023, z dość dobrymi cenami. Wraz z końcem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” rynek zaczął wyhamowywać, aż do obecnego stanu wyraźnego spowolnienia. Jednak sprzedający mają bardzo dobrą pamięć i wciąż łudzą się, że zwyżki cen będą trwać i trwać bez końca.

Na zasadzie: „skoro sąsiad sprzedał za tyle, to i ja tak chcę”. Niestety, tak nie jest. Po okresie wariactwa cenowego wpadliśmy w czas zawieszenia w oczekiwaniu na program „Na start”, który pierwotnie miał ruszyć w lipcu. Nie wiadomo jednak, kiedy i w jakim kształcie wystartuje.

Z programem wiązali nadzieje i kupujący, i sprzedający. Ci ostatni liczyli, że wzrost popytu i zdolności kredytowej kupujących będzie sprzyjać dalszym zwyżkom cen.

I tak po pół roku zawieszenia mamy już za sobą okres „wypłaszczenia cen”, a to, co już wyraźnie widzimy, to korekta cen – i ofertowych, i transakcyjnych. I pośrednicy, i kancelarie notarialne odnotowują zdecydowany spadek liczby transakcji. Pojawiają się oferty nieco tańszych mieszkań. Na razie to pojedyncze przypadki. Jedna jaskółka wiosny nie czyni.

Rynek nieruchomości charakteryzuje się bardzo dużą bezwładnością i na zmiany z pewnością przyjdzie nam jeszcze trochę poczekać. Pierwszymi, którzy będą korygować ceny do poziomu akceptowalności, są zawsze ci, którzy nieruchomość sprzedać muszą. Zazwyczaj z powodów życiowych, losowych. Rozwody, choroba, zbyt wysokie koszty utrzymania nieruchomości. Po nich reszta rynku musi się po prostu dostosować. Obecna sytuacja rynkowa przypomina żywcem to, co działo się w latach 2007–2009. Rynek zamarł na pięć lat. Ruszył w 2012 roku. Dla wielu było to bolesne. W niektórych przypadkach ceny w porównaniu z 2007 rokiem spadły o 40 proc.

Jak długo teraz będziemy mieli do czynienia z zapaścią na rynku nieruchomości, trudno przewidzieć. Oby jak najkrócej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zdążyć przed tanim kredytem. Kto się spieszy?

Przesunięcie programu „Na start” to dobra wiadomość dla klientów, którzy z dopłat do kredytów nie skorzystają – wynika z badania nastrojów, które przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl.

Jakie mieszkania znikają dziś z oferty najszybciej?

Niezależnie od koniunktury najszybciej sprzedają się mieszkania małe, jedno- i dwupokojowe, w dobrej lokalizacji, z dobrą infrastrukturą i komunikacją. W Warszawie są to mieszkania blisko metra, z dobrym i szybkim dojazdem do centrum. To dobre mieszkania na start, ale też na inwestycje – czyli kupowane w celu czerpania dodatkowego zysku z najmu.

Zdarzają się transakcje z cenami wyższymi niż ofertowe? O jakie mieszkania klienci się biją?

Takie „bitwy” o mieszkania należą już do czasu przeszłego. Z perspektywy pośrednika przeżywającego piąte załamanie rynku w swojej karierze zawodowej muszę przyznać, że bardzo nie lubię momentu, gdy klienci „biją się” o oferty nieruchomości, a ceny sprzedaży przewyższają ceny ofertowe, bo zawsze i nieuchronnie zwiastuje to rychłe załamanie rynku. Zatem im „lepiej się dzieje”, tym bardziej obawiam się, że za moment nastąpi tąpnięcie.

Jednym z bardziej jaskrawych przykładów takiego wariactwa jest sprzedaż mieszkania, o które konkurowało pięciu klientów jednocześnie. Ostatecznie sprzedaż nastąpiła przy cenie wyższej od ofertowej o 250 tys. zł. Szaleństwo.

Sprzedający mieszkania czekają na program dopłat do kredytów, wstrzymując się ze sprzedażą mieszkań, czy może machnęli na niego ręką? Jakie są dziś strategie sprzedających?

Sprzedający mają zawsze bardzo duży problem z przetrawieniem informacji, że rynek jest w tendencji spadkowej. Trudno pogodzić się z faktem, że coś jest dziś mniej warte niż kilka miesięcy temu. Zdecydowanie przyjaźniejsze są wieści o zwyżkach cen. Jest jednak bardzo istotny czynnik: „przeczekiwanie” na trendzie spadkowym sprawia, że zbywający często zamykają transakcję przy cenie o wiele niższej, niż było to możliwe moment wcześniej.

Jednym z bardziej jaskrawych przykładów jest transakcja sprzedaży domu (lata 2010–2012). Sprzedający nie zaakceptował ceny 1,3 mln zł, nie zaakceptował 1,25 mln zł, następnie – 1,1 mln zł. Oczekiwał swojej ceny 1,55 mln zł. Dom sprzedał na totalnym „spadku” w cenie 850 tys. zł i… był szczęśliwy, że się go pozbył. Cena, jaką zapłacił, przeczekując „na spadku”, to kwota, za jaką mógłby kupić trzypokojowe mieszkanie w Warszawie. Reasumując, nic tak nie leczy jak czas.

Sprzedający wciąż się jednak łudzą, że ceny wzrosną, jednak jeśli ktoś naprawdę musi sprzedać, musi urealnić oczekiwania.

Z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) za II kwartał wynika, że wzrost cen mieszkań przyspieszył czwarty kwartał z rzędu. Analitycy podają, że w grupie 17 największych miast ceny na rynku wtórnym wzrosły o 23 proc. (rok do roku), a na rynku pierwotnym – o 16 proc.

Analiza rok do roku mogła wykazać wzrost, jako że ostatni kwartał 2023 roku i pierwszy 2024 roku biegły na rozpędzie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. To nakręciło koniunkturę i wywindowało ceny pod koniec ub.r.

Dziś analitycy rynku są absolutnie zgodni, że mamy do czynienia nie tylko z zatrzymaniem się galopady cen, ale i z korektami na rynku i pierwotnym, i wtórnym.

Maj przyniósł spadek liczby wniosków o kredyty mieszkaniowe. Wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkań, oczekując lepszych warunków kredytowych. Bazy cen transakcyjnych pośredników wykazują wyraźny spadek cen transakcyjnych, a teraz i ofertowych, oraz spadek liczby transakcji.

Po raz pierwszy od dłuższego czasu na rynek trafia więcej ofert mieszkań, niż się sprzedaje. Kupujący mogą przebierać w ofertach, sprzedający są bardziej skłonni do negocjowania cen.

Również rynek pierwotny notuje spadki. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w II kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili o 25 proc. mniej mieszkań niż w I kwartale, a w miastach aglomeracji katowickiej nowa podaż spadła aż o 40 proc. Zwiększona konkurencja między deweloperami daje nabywcom wymierne korzyści. Mogą liczyć na promocje i rabaty. Wzrost średnich cen w niektórych miastach był spowodowany wprowadzeniem droższych lokali do oferty. To podniosło średnią.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Sprzedajesz duże mieszkanie? Może to zająć pół roku

Na kupca na mieszkanie i dom czeka się dziś dłużej niż w ubiegłym roku.

Sprzedając, a nawet wynajmując mieszkanie, trzeba mieć świadectwo energetyczne nieruchomości. Rynek dostosował się do wymogów czy niektórzy robią uniki?

Rynek dostosował się bardzo szybko do nowych warunków. Duża liczba podmiotów sporządzających świadectwa energetyczne sprawiła, że wykonanie certyfikatu (czas i koszt usługi) nie stanowi większego problemu.

Czego można się spodziewać na rynku mieszkań do końca roku? Jakie trendy dojdą do głosu?