Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów

Do portfela Origin Investments niedawno trafiła druga inwestycja w mieszkania serwisowane dla seniorów – przygotowujecie projekt w Warszawie. Ale zanim do tego przejdziemy, proszę powiedzieć, na jakim etapie jest projekt w Mechelinkach pod Gdynią. To kompleks realizowany w joint venture z giełdowym Pekabeksem, na który składają się mieszkania dla seniorów, apartamenty wakacyjne i ośrodek rehabilitacji.

Ośrodek rehabilitacyjny i Apartamenty ReVital, czyli mieszkania dla młodych seniorów, są w realizacji, zakończenie budowy jest planowane w I kwartale przyszłego roku. Apartamenty ReVital moglibyśmy oddawać już, ale te dwie części kompleksu są ze sobą fizycznie połączone i muszą być oddawane do użytkowania razem, a ośrodek to skomplikowany obiekt pod kątem wykończenia i wyposażenia, a także uzyskiwanych pozwoleń.

Gotowe i oddane do użytku są dwa budynki z apartamentami, które będą także służyć jako dodatkowe zaplecze noclegowe dla kompleksu. Określenie „apartamenty wakacyjne” nie jest do końca trafne. Te lokale mają wiele funkcji, mają zapewnić nocleg osobom korzystającym z centrum rehabilitacji, rodzinom lub opiekunom tych pacjentów albo seniorów. Dodam, że ośrodek będzie świadczyć także inne usługi, nie tylko stricte medyczne, ale też związane z szeroko rozumianym wellness. Będą organizowane turnusy, więc baza użytkowników będzie szeroka i źródeł przychodu wiele, aby cały kompleks dobrze funkcjonował jako przedsięwzięcie biznesowe.

Oczywiście, te mieszkania mogą też służyć jako typowo wypoczynkowe – kompleks jest położony nad morzem, blisko Trójmiasta.

Ze sprawozdania finansowego Pekabeksu za I kwartał br. (za półrocze ukaże się w sierpniu) wynika, że ze 106 tych zwykłych mieszkań 94 były sprzedane, dziewięć zarezerwowanych, a trzy do wzięcia. W jakiej formule te lokale były sprzedawane, jak mają funkcjonować? To model zbliżony do condo, czyli właścicielami są nabywcy, ale jest jeden operator zarządzający najmem?

Każdy właściciel mieszkania ma pełną dowolność i nie ma obowiązku oddawania mieszkania w zarządzanie. Jeśli jednak zdecyduje się na wynajem, to ma możliwość indywidualnego wyboru operatora najmu. Oczywiście, jeśli te mieszkania mają służyć jako zaplecze dla ośrodka – mówiliśmy o bazie noclegowej dla organizowanych turnusów itd. – to konieczna jest ścisła współpraca operatora wynajmu z Origin Investments. Z naszej strony jest rekomendowany jeden podmiot – Homeprime, w kooperacji z którym zadbamy o sprawne funkcjonowanie kompleksu, umożliwiające organizację turnusów rehabilitacyjnych. Homeprime zajmuje się wynajmem i razem z właścicielami mieszkań partycypuje w zyskach, nikt nikomu nie obiecuje żadnych zwrotów z inwestycji. Lokale są sprzedawane w stanie deweloperskim, z możliwością ich wykończenia przez wskazany podmiot. Zarówno zakres, jak i standard wykończenia pozostają kwestią indywidualnych preferencji nabywców.

Faktycznie, lokale kupili głównie inwestorzy nastawieni na dochód z wynajmu, a biorąc pod uwagę pozostałe części kompleksu, są bardzo duże szanse, że te lokale będą pracować przez cały rok, a nie tylko w sezonie. Dzięki niższym stawkom najmu poza sezonem turnusy będą bardziej atrakcyjne cenowo dla części klientów gotowych przyjechać na rehabilitację między październikiem a marcem.

A co z mieszkaniami serwisowanymi dla seniorów?

Model jest trochę inny. Sprzedajemy lokale wykończone, lecz najważniejsze dla użytkowników tych mieszkań są usługi świadczone w ramach pakietów ReVital. Zamieszkanie w budynku z mieszkaniami serwisowanymi to dostęp do programów zapewniających rozrywkę, poprawę i utrzymanie kondycji fizycznej i psychicznej, motywujących do zdrowego trybu życia, właściwego odżywiania się, ruchu, a także możliwość korzystania ze wsparcia w sprawach codziennych. Programy realizowane są w częściach wspólnych budynku, gdzie jesteśmy w stanie zaoferować codzienne zajęcia sportowe, zapewnić przestrzeń do spotkań, wspólnej rekreacji, a nawet usług rehabilitacji i lekkiej pomocy medycznej. Idea samodzielnego zamieszkiwania w atrakcyjnym apartamencie, ale z bezpośrednim dostępem do usług, różnych form aktywności i rozrywki jest bardzo popularna. W wielu krajach spotykamy apartamentowce z siłowniami, basenami, barami, a koncept ReVital jest tylko dodatkowo dostosowany do oczekiwań seniorów. Część sportowa uwzględnia sprzęt i typ zajęć właściwy dla młodych seniorów, czyli bardziej joga i siłownia ze sprzętem mechanicznym niż crossfit i wolne ciężary. Przestrzeń do spotkań to sala klubowa bardziej w klimacie kawiarni niż baru itd. W inwestycji przy ul. Grochowskiej części wspólne będą rozlokowane aż na trzech poziomach budynku oraz tarasie na ostatniej kondygnacji i bardzo zróżnicowane pod względem funkcji.

Część nabywców kupuje Apartamenty ReVital po to, by się w nich osiedlić, w tym są osoby, które planują wrócić do Polski z zagranicy. Część nabywców to inwestorzy, którzy chcą lokale wynajmować długoterminowo. To jednak może się odbyć wyłącznie przez Origin Investments, ponieważ korzystanie z lokali i części wspólnych musi być pod pieczą operatora.

We wspomnianym sprawozdaniu Pekabeksu jest informacja, że na koniec marca z 58 apartamentów pięć było kupionych, a trzy zarezerwowane. Wygląda na to, że sprzedaż tego typu mieszkań idzie dużo wolniej niż „normalnych”.

To błędny wniosek. Do dzisiaj sprzedaliśmy 22 lokale, a 24 są zarezerwowane. Obecnie celowo spowalniamy sprzedaż, ponieważ, jak mówiłem, na oddanie tych mieszkań do użytkowania potrzebujemy więcej czasu. Spodziewamy się, że w I kwartale 2025 r., kiedy zarówno mieszkania, jak i ośrodek rehabilitacji będą blisko oddania, zintensyfikujemy sprzedaż. Obserwujemy trend, w którym zainteresowanie apartamentami w kurortach ciągle dynamicznie rośnie, a wraz z nim ceny ofertowe.

Przejdźmy do Warszawy. Co to za pomysł inwestycyjny? O ile Mechelinki to wielofunkcyjny, uzupełniający się także biznesowo kompleks, o tyle tu kupiliście projekt z pozwoleniem na budowę, który w oryginalnym zamyśle inwestora (Grupa Antczak) miał być zwykłym PRS-em…

Fakt, ze budynek został zaprojektowany pod PRS z wieloma częściami wspólnymi, sprawił, że zainteresowaliśmy się tą inwestycją. Jak zostało wspomniane wcześniej, idea jest podobna, każdy niezależnie od wieku poszukuje rozwiązań ułatwiających życie, możliwości zdjęcia z głowy problemów prozaicznych, ale też nierzadko poważnych, fundamentalnych. Dla jednych będzie to kwestia braku czasu na gotowanie, sprzątanie, usuwanie usterek, dla innych obawa o bezpieczeństwo, dla jeszcze innych poczucie samotności. W przypadku naszych lokali do typowego dla PRS ułatwiania życia codziennego dodajemy silne wsparcie w postaci wspólnego dbania o utrzymanie sprawności i zdrowia. Liczymy, że nasi mieszkańcy z przyjemnością zjadą kilka pięter na poranną kawę, następnie piętro wyżej poćwiczą w wyposażonej salce sportowej, może nawet skuszą się na zajęcia grupowe z trenerem, po południu zapiszą się na spotkanie z fizjoterapeutą i masaż w sali rehabilitacyjnej, a wieczorem w sali klubowej wspólnie z sąsiadami obejrzą i skomentują mecz. Może też od czasu do czasu zaproszą znajomych na spotkanie na zlokalizowanym na dziesiątym piętrze tarasie widokowym, z którego będą mogli podziwiać zachód słońca nad Warszawą.

Pracujemy nad modyfikacją pierwotnego projektu architektonicznego, by części wspólne dopasować do wskazanych wyżej funkcji oraz powiększyć lokale, gdyż w stosunku do PRS nasze apartamenty są bardziej komfortowe również z uwagi na przestrzeń, bo z założenia są przeznaczone na zamieszkiwanie długoterminowe.

Czy model sprzedaży i funkcjonowania będzie taki jak w Mechelinkach?

Tak, na razie idziemy tym trybem, czyli sprzedaż lokali docelowym mieszkańcom i inwestorom zainteresowanym długoterminowym ich wynajmem z nami jako operatorem. W tym miejscu należy podkreślić, że w tym drugim modelu zainteresowanie najmem lokalu serwisowanego, a nie jego zakupem, gwałtownie rośnie. To powoduje, że w przyszłości, podobnie do modeli zachodnich, możemy założyć realizację takich budynków w kooperacji z funduszami nabywającymi całe budynki w celu wynajmu. To już będzie ostatni krok w kierunku „srebrnych PRS-ów”.