Mniejsza sprzedaż mieszkań, ale ceny ciągle bardzo wysokie

Spadek sprzedaży mieszkań w I kwartale 2024 roku analityków JLL nie zaskakuje. - Biorąc pod uwagę nadzieje i obawy związane z kolejnym programem subsydiowanych kredytów #naStart, powinien być on przejściowy – uważają eksperci.

Jak podkreślają, najważniejszym czynnikiem wpływającym na rynek w I kwartale było zamknięcie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Przez cały kwartał banki analizowały jednak złożone wcześniej wnioski i udzielały kredytów, co owocowało podpisywaniem sporej liczby umów deweloperskich.

Ostrożni klienci kredytowi i inwestycyjni

- Dane dotyczące sprzedaży mieszkań w I kwartale 2024 r. ( w naszej metodologii obejmujące także płatne rezerwacje) okazały się zgodne z oczekiwaniami: zakończenie przyjmowania wniosków o kredyty z dopłatą (w „Bk 2 proc. – red.) spowodowało zmniejszenie sprzedaży – komentuje cytowany w komunikacie Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL. - Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w I kwartale 11 tys. mieszkań. Spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł niemal 23 proc. Mniejsza sprzedaż, oprócz zakończenia programu „Bk 2 proc.”, miała jednak także inne przyczyny: ostrożność nabywców inwestycyjnych, dość przeciętną sprzedaż kredytów mieszkaniowych bez subsydium, sezon zimowy, kiedy to sprzedaż zawsze jest nieco słabsza, niepewność części nabywców gotówkowych co do dalszej sytuacji na rynku, a w kilku miastach nadal dość ograniczona oferta mieszkań i wysokie ceny – podkreśla.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkania z drugiej ręki. Drożyzna nie odpuści

Ceny mieszkań z rynku wtórnego będą prawdopodobnie nadal rosły. Ale wybór lokali będzie większy – wynika z badania nastrojów, które przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl.

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL dodaje, że w relacji do IV kwartału 2023 r. spadki sprzedaży mieszkań w I kwartale 2024 roku w większości miast wyniosły ok. 20-30 proc. (poza Poznaniem i Łodzią). - Jeśli ktoś chciałby zmierzyć wpływ kredytów „Bk 2 proc.” na sprzedaż w minionym roku, należałoby pewnie porównać obecną sprzedaż ze średnią z dwóch kwartałów 2024 r. Porównanie sprzedaży z I kwartału 2024 ze średnią z III i IV kw. 2023 r. pokazuje największe spadki we Wrocławiu (-37 proc.), Trójmieście (-35 proc.), i Warszawie (-32 proc.).

Dość duży był także spadek w Krakowie (-26 proc.). - W Poznaniu i Łodzi tak liczone spadki były zdecydowanie mniejsze (odpowiednio -13 i -4 proc.), ale akurat w Łodzi sprzedaż była w czwartym kwartale lepsza niż w trzecim – zaznacza Aleksandra Gawrońska. - Gdyby jednak jako punkt odniesienia dla Łodzi przyjąć II kwartał 2023 roku, wówczas spadki byłyby zbliżone do tych z innych miast. W sumie takie spadki nie są zaskoczeniem – średnio dodatkowy pozytywny wpływ „kredytów za 2 proc.” na sprzedaż w II półroczu można szacować na ok. 25-30 proc., natomiast w I kwartale 2024 r. mieliśmy okres zawieszenia między zakończonym programem dopłat i kolejnym – mówi ekspertka JLL.

Mieszkania wprowadzone do sprzedaży

Analitycy JLL wskazują, że I kwartał tego roku przyniósł po raz drugi z rzędu dość dużą liczbę lokali wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach do oferty weszło prawie 16,7 tys. nowych mieszkań, o 4,7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. - Liczba nowych wprowadzeń była większa od sprzedaży drugi kwartał z rzędu. Na koniec marca nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli ok. 42,4 tys. lokali, czyli o 17,2 proc. większej niż trzy miesiące wcześniej – wskazują eksperci.

Jednocześnie zaznaczają, że wielkość nowej podaży w relacji do skali rynków i sprzedaży była jednak bardzo zróżnicowana w poszczególnych metropoliach.

- W Krakowie i Trójmieście liczby mieszkań wprowadzonych i sprzedanych były bliskie równowagi, w Warszawie odnotowaliśmy umiarkowaną nadwyżkę nad sprzedażą (ok. 25 proc.), natomiast w pozostałych miastach – wyraźną lub wręcz ogromną przewagę nowych wprowadzeń nad sprzedażą: o 86 proc. w Łodzi, ponad dwukrotną we Wrocławiu, zaś w Poznaniu nowa podaż była aż 2,4 razy wyższa od sprzedaży – wskazuje JLL. - Było to ponad 3 tys. mieszkań, co sprawiło że łącznie w minionych czterech kwartałach na rynek poznański weszło prawie 6,5 tys. lokali, niemal tyle samo co w Trójmieście i tylko kilkaset mniej niż we Wrocławiu.

Zdaniem ekspertów JLL za sensację można uznać, że najwięcej mieszkań (po Warszawie) w okresie ostatnich czterech kwartałów pojawiło się na rynku w Łodzi: blisko 8,1 tys. - We Wrocławiu taka skala uzupełnienia oferty była niewystarczająca, aby nadrobić zaległości podażowe z ostatnich dwóch lat i oferta pozostała na dość niskim poziomie, natomiast w Poznaniu zaczęła zbliżać się do dotychczasowego szczytu z I kw. 2019 r., zaś w Łodzi oferta już znajdująca się na najwyższym w historii tego rynku poziomie pobiła kolejny rekord i przekroczyła 7,7 tys. lokali – podaje JLL.

Pod względem liczby lokali oferowanych do sprzedaży Łódź na koniec marca była nadal na drugim miejscu po Warszawie. - Gdyby obecne tempo sprzedaży się tam utrzymało, trzeba by ponad półtora roku, aby taka liczba lokali się sprzedała. Pomimo powiększenia się wielkości oferty nadal widoczne są duże różnice między poszczególnymi rynkami w relacji do wielkości sprzedaży – podkreślają analitycy. - W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oferta jest wyraźnie mniejsza niż długoterminowa średnia, a tempo wyprzedaży oferty wskazuje na nadwyżkę popytu nad podażą. Podobna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie oferta jest wprawdzie bliska długoterminowej średniej, ale sprzedaż jest nadal wysoka. Odmienna sytuacja jest natomiast w Łodzi, gdzie pomimo dobrej sprzedaży, rekordowa, zbliżająca się powoli do poziomu 8 tys. lokali oferta wskazuje na nadwyżkę podaży. Na tym tle najbliższy równowagi jest rynek w Poznaniu, z ofertą nieco przekraczającą poziom rocznej sprzedaży.