Wiele korzyści z polskich REIT-ów

Tylnymi drzwiami, być może iluzorycznie, wraca temat REIT-ów – minister finansów był o to pytany niedawno podczas branżowej konferencji. Co dałoby wprowadzenie tego rodzaju spółek do polskiego prawa?

Wprowadzenie takich regulacji w Czechach odblokowało rynek nieruchomości dla inwestorów czeskich i zwiększyło udział ich środków z 1 proc. do 37 proc. i oczekujemy, że w przyszłych latach udział ten będzie rósł, powoli wypierając fundusze zagraniczne. W Polsce rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych jest wciąż zdominowany przez inwestorów zagranicznych, którzy odpowiadają za około 95 proc. wartości transakcji. To ewenement na skalę światową.

Warto zaznaczyć, że zagraniczny kapitał w Polsce koncentruje swoją uwagę na największych aglomeracjach, znacząco ograniczając rozwój mniejszych miast. REIT-y, zwiększając płynność inwestycyjną, dałyby impuls deweloperom, by budować nowoczesne biurowce czy centra logistyczne w mniejszych aglomeracjach.

Co więcej, stopy kapitalizacji w Polsce na koniec I połowy 2020 r. na rynku biurowym wynosiły średnio 4,5 proc., handlowym – 5 proc., a magazynowym – 5–6 proc. Według NBP oprocentowanie lokat w lipcu wynosiło średnio tylko 0,2 proc. To zysk nominalny, bo jeśli doliczyć do tego podatek i wziąć pod uwagę inflację, nie ma żadnego zysku. NBP szacuje, że inflacja na koniec tego roku wyniesie aż 3,3 proc. Zatem wyraźnie widać, że zysk z nieruchomości może być nieporównywalnie wyższy, a standardowe mechanizmy indeksacji czynszów w umowach najmu zabezpieczają właścicieli przed deprecjacją przychodów.

Inwestowanie na rynku nieruchomości jest z natury długoterminowe, niemniej 2020 r. przyniósł wstrząsy na rynku nieruchomości. Czy to dobry moment na wprowadzanie REIT-ów?

Przeciętny czas potrzebny na zakup nieruchomości komercyjnej w Polsce to sześć–dziewięć miesięcy. Jeśli dodamy do tego przygotowanie i wprowadzenie stosownej legislacji REIT, utworzenie samych spółek i zebranie kapitału, to do zawarcia pierwszej transakcji dojdzie za przynajmniej 18–24 miesięcy. Nie wiem, w jakiej kondycji będzie i z jakimi wyzwaniami będzie się mierzył rynek za dwa lata, ale niewątpliwie może być atrakcyjną alternatywą inwestycyjną – także dla polskich rodzin. Obecna sytuacja na rynku biurowym, ze spadającym popytem, rosnącym współczynnikiem pustostanów oraz rosnącą powierzchnią dostępną w podnajmie, jest bezpośrednim skutkiem pandemii, możemy zatem przypuszczać, że jest tymczasowa i wraz z wygaszaniem pandemii pracownicy wrócą do biur, a firmy zaczną odmrażać decyzje związane z relokacją i ekspansją. Kilka miesięcy lockdownu, podczas którego tysiące osób zostało skierowanych na pracę zdalną, pokazało, że ze względów społeczno-psychologicznych praca zdalna w pełnym wymiarze czasu nie jest rozwiązaniem idealnym. Pracownicy potrzebują biur do kreatywnej współpracy, spotykania się, rozmawiania. Firmy mogą zacząć częściej wprowadzać model pracy hybrydowej, czyli łączący pracę zdalną z pracą z biura, niemniej jednak model ten też wymaga posiadania biura. Proszę też zauważyć, że spadek zainteresowania inwestorów obiektami biurowymi łączy się ze wzrostem zainteresowania nieruchomościami magazynowymi, które z uwagi na wzrost udziału handlu e-commerce w rynku przeżywają teraz okres boomu.

Co powinna zapewnić ustawa o REIT-ach?

Ustawodawca nie powinien zamykać drogi do inwestowania w żaden z rodzajów nieruchomości, a jedynie zapewnić bezpieczeństwo tych inwestycji. Rynek jest płynny i dostosowuje się do aktualnych warunków gospodarczych czy klimatu inwestycyjnego. Mamy teraz bardzo dobry przykład – pandemia i globalne ograniczenia w przemieszczaniu się wprowadziły przetasowania na inwestycyjnej mapie rynku nieruchomości. Dotyczą one zarówno źródeł kapitału, jak i zainteresowania poszczególnymi segmentami nieruchomości komercyjnych. W I połowie 2020 r. aż 46 proc. wszystkich akwizycji dotyczyło biurowców. W III kwartale proporcje się znacznie zmieniły i biurowce ustąpiły miejsca logistyce, która stanowiła aż 70 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Ustawa, zamykając drogę do inwestowania na przykład w nieruchomości magazynowe, zaprzepaściłaby szansę na możliwość zmiany kierunku tych inwestycji.

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne