Rynek magazynowy w rozkwicie

Popyt najemców i inwestorów na magazyny jest wciąż rozgrzany, a deweloperzy starają się dotrzymać kroku. Według szacunków AXI IMMO w I półroczu oddano 1,8 mln mkw., o 64 proc. więcej niż rok wcześniej. Na koniec czerwca w budowie było tyle, ile nigdy wcześniej: 5,6 mln mkw., o 56 proc. więcej rok do roku. W tym czasie podpisano umowy najmu 3,7 mln mkw., o 12 proc. więcej niż rok wcześniej.

Czynsze w górę

– Popyt najemców utrzymuje się na wysokim poziomie, obserwujemy dużą aktywność zwłaszcza w segmencie e–commerce, sieci handlowych czy firm logistycznych, które cały czas zgłaszają zapotrzebowanie na nową powierzchnię. Popyt netto, obejmujący wyłącznie nowe umowy i ekspansje, sięgnął 2,5 mln mkw. – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, AXI IMMO. – Obserwujemy kontynuację trendów nearshoringu (skracanie łańcuchów dostaw, relokacje zakładów z Azji – red.) oraz przekierowania dystrybucji z firm dotychczas rozwijających się w Ukrainie – dodaje. Najwięcej wynajęto tradycyjnie w największych zagłębiach magazynowych: na Górnym Śląsku, w Warszawie i Poznaniu – mowa o połowie popytu. Wśród regionów wschodzących wyróżniły się Trójmiasto i Polska Zachodnia.

– Spodziewamy się delikatnego ograniczenia popytu w kolejnych kwartałach, ale wynikającego głównie z braku powierzchni dostępnych do wynajęcia od zaraz – mówi Osiecka.

Ekspertka zwraca uwagę na wzrost czynszów. – Deweloperzy tłumaczą swoją politykę cenową rosnącymi kosztami budowy, co przekłada się na pewnego rodzaju rozdźwięk między ofertowaniem nowych projektów a tymi już istniejącymi. W budynkach, które powstały przed falą podwyżek materiałów, czynsze również rosną, przy czym najemcy mają większe możliwości negocjacyjne – mówi Osiecka. Średni wzrost stawek utrzymuje się na poziomie 0,2–0,5 euro za mkw. miesięcznie. Najdroższa jest tradycyjnie Warszawa, gdzie stawki w magazynach prime sięgają od 5,5 euro.

Adam Majchrzak, dyrektor Industrial Services Hub w Savills, potwierdza, że w konsekwencji rosnących kosztów budowy i materiałów budowlanych czynsze znajdowały się pod silną presją zwyżkową.

– Od początku roku szacunkowy wzrost stawek wynajmu powierzchni wynosił około 15 proc. dla czynszów bazowych (od 3,00 do 5,50 euro) i około 20 proc. dla czynszów efektywnych (od 2,20 do 3,70 euro). Zauważalne jest zmniejszenie wysokości zachęt dla najemców w postaci krótszych okresów bezczynszowych i niższych kontrybucji finansowych – wskazuje Majchrzak.

Jak szacuje AXI IMMO, średnie ceny budowy magazynów w II kwartale wzrosły do 460–490 euro za mkw. – Mimo zwiększonych oczekiwań generalnych wykonawców w związku z rosnącymi cenami materiałów i robocizny w I półroczu podaż magazynów była dalej wysoka.

Rafał Bochenek, menedżer ds. pozyskiwania gruntów w Savills, mówi, że średnie ceny gruntów inwestycyjnych pod budowę parków magazynowych mieszczą się w przedziale 150–250 zł za mkw. – Zdecydowanie najwyższe ceny są w granicach Warszawy i wahają się od 400 do 700 zł za mkw. przy bardzo niskiej dostępności dużych, czyli powyżej kilku hektarów, terenów. Okolice Warszawy i Polska Centralna to ceny rzędu 250 zł dla działek z planem, dobrym dojazdem i dobrą widocznością z trasy. Rynki regionalne, jak Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Rzeszów, Lublin, to ceny od 120 zł, na Śląsku często ponad 150 zł, a w rejonie Krakowa ponad 250 zł przy bardzo małej dostępności. Dla dużych projektów np. pod produkcję czy e-commerce ceny mogą być dużo niższe, nawet poniżej 80 zł, tu lokalizacja nie wymaga bezpośredniego sąsiedztwa głównych węzłów komunikacyjnych, decydują też czynniki takie jak dostępność pracowników czy zapewnienie odpowiedniej mocy przyłączeniowej – mówi Bochenek.

– Trudniej o dobrej jakości działki na kluczowych rynkach magazynowych, z tego względu uwaga inwestorów przenosi się na mniejsze rynki. Obserwujemy systematyczny wzrost podaży m.in. w Szczecinie, Trójmieście, Polsce Wschodniej i Polsce Zachodniej oraz w takich ośrodkach jak Kielce, Opole czy Radom – wylicza Osiecka.

Braki na rynku

W latach 2020–2021 magazyny były najbardziej rozchwytywanymi nieruchomościami komercyjnymi w Polsce. Bieżący rok przynosi zmniejszenie wartości inwestycji funduszy.

– Na koniec czerwca br. było to 0,7 mld euro, o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. Przyczyną nie jest jednak spadek popytu, a sygnalizowany od kilku kwartałów brak jakościowych aktywów. Dodatkowymi czynnikami ograniczonej aktywności inwestycyjnej są wojna w Ukrainie i rosnąca inflacja – mówi Osiecka. – Mamy teraz na rynku dwie grupy inwestorów. To podmioty, które od lat inwestują w Polsce i rozumieją specyfikę rynku – głównie z Europy, w tym Środkowo-Wschodniej. Druga grupa to platformy inwestycyjne jeszcze u nas nieobecne lub bez magazynów w portfelu. Te przyjmują postawę wyczekującą. Spodziewamy się, że utrzymujący się wysoki popyt najemców i rosnące czynsze skłonią jeszcze niezdecydowanych do zainwestowania. Kulminacji tradycyjnie należy oczekiwać bliżej końca roku – dodaje.

Nieruchomości