Należy rozróżnić rynek pierwotny i wtórny. Trochę inne dokumenty na nich obowiązują?

Wykaz niezbędnych dokumentów będzie się różnić. Nabycie mieszkania z rynku wtórnego może być bardziej skomplikowane. Kupujący musi zweryfikować zapisy z księgi wieczystej, dokumenty od zarządcy budynku - wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, informujące o własności lokalu, wysokości opłat, podatku od nieruchomości, powierzchni lokalu, czy np. planowanych pracach remontowych i wysokości funduszu remontowego. Sprzedający powinien okazać również akt nabycia nieruchomości np. zakup, spadek, darowizna.

A gdy kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką?

Musimy również zwrócić uwagę na aspekt kredytowy, jeżeli mieszkanie ma wpisaną hipotekę, i na wysokość zadłużenia. W takim przypadku musimy dokładnie rozpisać wszelkie należności i zweryfikować, czy lokal nie ma kolejnych zadłużeń. Zweryfikowanie nieruchomości należy rozpatrywać pod kątem prawnym i technicznym.

Przyznam, że gdy sama kupowałam mieszkanie wiele lat temu, nie pomyślałam o tym, aby sprawdzić, czy było przebudowane.

Aż do wizyty administratora ze spółdzielni. I to był błąd. Kupujący musi zapytać o wszelkie przeróbki w lokalu, a np. niewykazane w księdze wieczystej. Częsta praktyką jest wyburzanie ścian bez zgody dewelopera.

Nowością jest, że od lipca także sytuacja flippingu uległa zmianie?

Nowa ustawa deweloperska obowiązuje w ograniczonym zakresie również w przypadku flippów. Nabywca powinien zatem zweryfikować, jakie dodatkowe uprawnienia mu przysługują. Jeżeli flipper zechce zawrzeć z nabywcą umowę sprzedaży przed założeniem dla lokalu księgi wieczystej, przedmiotem transakcji będzie tak zwana ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego – tj. produktu, którego możliwości kredytowania jest istotnie ograniczona. Warto o tym wiedzieć, planując zakup na kredyt.

Rynek deweloperski też do łatwych nie należy, zwłaszcza od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej.

Wszelkie kwestie reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym. Art 2,3,4 wymienia szczegółowo rodzaje nabycia nieruchomości. Musimy jednak sprawdzić dokumenty, które są powoływane do umowy deweloperskiej i również w tym przypadku należy rozróżnić zakup na etapie tzw. „dziury w ziemi" a lokalu już gotowego po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z Art. 26. 1. ustawy nabywca ma prawo i powinien zapoznać się m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Tu szczegółowo wymieniono listę uprawnień nabywcy w sprawie weryfikacji dokumentacji inwestycji.

Weryfikacja księgi wieczystej, własności gruntu i to, o czym nabywcy zapominają, czyli zapoznanie się projektem budowlanym, pozwala uniknąć wielu sporów. Należy zwrócić uwagę, czy deweloper ma dostęp do drogi publicznej, zapewnienia odbioru ścieków czy też dostaw wody. Zdarzały się przypadki braku powyższych elementów i zapisy, że np. droga zostanie ustalona odrębnym opracowaniem. Projekt budowlany zawiera niezbędne dane i w mojej ocenie każdy z nabywców powinien przeanalizować, co kupuje i jak będzie wyglądać jego przyszła własność.

Nowym tematem rzeka jest prospekt emisyjny. Już widziałam opinie, jak interpretować ustawę, żeby jak najpóźniej go udostępniać.

Na prospekcie niejeden deweloper może połamać sobie zęby. Wygląda niewinnie, ale może być bardzo skutecznym orężem przy sporach. Prospekt informacyjny, który jest załącznikiem do umowy ( wzór ustawowy) zawiera najważniejsze dane inwestycji i jest obowiązujący! Każda jego zmiana wymaga poinformowania nabywcy i uzyskania jego zgody. Dokładna analiza prospektu jest obowiązkowa, numer działki, pozwolenia na budowę, forma własności, wyszczególnienie użytych do budowy materiałów itp. zbiór informacji dokładnie opisujących nabywaną nieruchomość, a często przez nabywców traktowany, jako dodatek do umowy.

Ulubiony temat nabywców i niedoceniony jeszcze przez deweloperów to sąsiedztwo inwestycji.

Deweloper musi wykazać uciążliwości, jakie występują w promieniu 1km od inwestycji. Nabywco, sprawdź miejscowy plan zagospodarowania, zobacz, co powstanie w okolicy,  bo później nie będziesz mógł stwierdzić, że zostałeś wprowadzony w błąd. Wzór takiego prospektu stanowi obowiązkowy załącznik do ustawy i został znacznie rozbudowany w stosunku do dotychczasowego. Deweloper musi wskazać szeroki zakres informacji wynikających z obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji, dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu inwestycji. Zupełnie nowym elementem prospektu, a budzącym sporo obaw i wątpliwości, jest konieczność podania informacji o obiektach położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, w szczególności generujących uciążliwości zapachowe, świetlne czy też hałas.

Na koniec jeszcze słowo o harmonogramach.