Raport: wynajmować czy kupić mieszkanie? Decyzja warta 1 500 zł miesięcznie

Koszty wynajmu mieszkania są dużo niższe niż raty kredytów hipotecznych. Stawki najmu idą jednak w górę.

Publikacja: 16.07.2022 10:08

Raport: wynajmować czy kupić mieszkanie? Decyzja warta 1 500 zł miesięcznie

Foto: Adobestock

- Czynsz za wynajmowany lokal jest niższy niż rata kredytu we wszystkich badanych miastach. Największą różnicę pomiędzy stawką najmu a ratą odnotowaliśmy w Warszawie – to niemal 1,6 tys. zł – podaje Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

Z analiz tej firmy, które „Rzeczpospolita” publikuje pierwsza, wynika (wyliczenia na podstawie danych Rentier.io), że 40-metrowe mieszkanie kupimy w stolicy średnio za 528,5 tys. zł. Przeciętny koszt najmu takiego lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to już niemal 2,7 tys. zł miesięcznie. Rata kredytu po lipcowej, dziesiątej z rzędu podwyżce stóp procentowych (o 0,5 pkt proc., do 6,5 proc.) wyniesie już 4,2 tys. zł miesięcznie (założenia: okres spłaty kredytu – 25 lat, wkład własny - 10 proc.).

Najmniejsze różnice w Sosnowcu

SonarHome podaje, że w Krakowie stawka najmu przykładowego 40-metrowego mieszkania (ponad 2,2 tys. zł miesięcznie) jest niższa niż rata kredytu (ponad 3,6 tys. zł) o 1,4 tys. zł, w Gdyni – o ponad 1,2 tys. zł (czynsz: ponad 2,1, rata: ponad 3,3 tys. zł), w Poznaniu – o niemal 1,1 tys. zł (ponad 1,9 tys. i 3 tys. zł, odpowiednio). 1 tys. zł mniej wyniosą koszty najmu mieszkania w Białymstoku (czynsz: ponad 1,7, rata: ponad 2,7 tys. zł), Gdańsku (ponad 2,6 i ponad 3,6 tys. zł), w Toruniu ( ponad 1,5 i ponad 2,5 tys. zł).

W Rzeszowie czynsz za wynajmowany lokal (1,6 tys. zł) jest niższy niż miesięczna rata kredytu (2,5 tys. zł) o 911 zł, we Wrocławiu – o 877 zł (niespełna 2,5 i ponad 3,3 tys. zł), w Szczecinie – o 865 zł (2 tys. i ponad 2,8 tys. zł), w Lublinie – o 743 zł (ponad 1,9 i ponad 2,6 tys. zł), w Bydgoszczy – o 738 zł (1,6 i ponad 2,3 tys. zł), w Częstochowie – o 701 zł (1,4 i 2,1 tys. zł), w Katowicach – o 572 zł (ponad 1,7 i ponad 2,3 tys. zł), w Łodzi – 543 zł (niespełna 1,9 i niemal 2,4 tys. zł).

Najmniejszą różnicę – 475 zł – między kosztem wynajmu mieszkania a ratą kredytu hipotecznego SonarHome odnotowuje w Sosnowcu.

W tym mieście 40-metrowe mieszkanie można kupić średnio za 245,7 tys. zł. Stawka najmu to niespełna 1,5 tys. zł, a rata kredytu po lipcowej podwyżce wyniesie według prognoz ponad 1,9 tys. zł miesięcznie.

Upał w najmach

Horrendalnie wysokie koszty kredytów doprowadziły do odpływu klientów z rynku. - Deweloperom sprzedaż spada od 20 do 50 proc., licząc rok do roku. Popyt spadł także na rynku wtórnym – komentuje Barbara Bugaj. - Wszyscy konsumenci zostają na rynku najmu. I ci, którzy mieli mieszkanie kupić, ale nie mieli zdolności kredytowej, i ci, dla których wstępnie oszacowana rata kredytu była ponad ich siły, a wiadomo, że raty będą jeszcze rosły – podkreśla analityczka SonarHome.

Barbara Bugaj ocenia, że druga połowa roku będzie kontynuacją tego co działo się w II kwartale. – Perspektyw na poprawę nie widać. Ceny mieszkań w tym roku prawdopodobnie niewiele się już zmienią. A rynek kredytowy będzie słabł. Wszystko to będzie skutkowały wyraźnie niższym obrotem - rzędu nawet 40 proc. - w porównaniu z poprzednim rokiem – przewiduje.

Niedoszli kredytobiorcy przenoszą się na rynek najmu. – I to nawet nie jest kwestia wysokości raty, ale niskiej zdolności kredytowej – ocenia Katarzyna Liebersbach – Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Mówię tu o tych klientach, którzy chcieliby kupić mieszkanie, ale tej zdolności nie mają. A ci, którzy są już zadłużeni … Cóż, na razie zaciskają zęby, płaczą i płacą.

Katarzyna Liebersbach – Szarek zwraca uwagę, że za średni kredyt, który można dziś uzyskać, w Krakowie nie kupi się żadnej nieruchomości. - No, może poza patodeweloperką, czyli 12-13-metrową kawalerką – mówi.

Tymczasem czynsze za wynajmowane mieszkania idą w górę. Z raportu serwisu Nieruchomosci-online.pl wynika, że np. we Wrocławiu średnie stawki za wynajem kawalerek wzrosły w ciągu kwartału (I/II kw.) o 16,1 proc., do 2,3 tys. zł miesięcznie. W Kielcach wynajem jednopokojowych mieszkań podrożał o 21 proc., do niespełna 1,2 tys. zł, w Olsztynie o 20 proc. – do ponad 1,4 tys. zł, w Gdańsku – o 15,1 proc., do ponad 2,3 tys. zł. Wynajem dwóch pokoi najbardziej, o 36,1 proc. - do 1,6 tys. zł, poszedł w górę w Gorzowie Wielkopolskim. Stawka za trzy pokoje najbardziej wzrosła w Gdańsku – o 26,3 proc., do niemal 5,6 tys. zł.

- W Krakowie stawki najmu mocno już wzrosły – przyznaje Katarzyna Liebersbach – Szarek. – Teraz mamy stabilizację, nie ma dużych zwyżek. Ale co będzie we wrześniu, kiedy wrócą studenci, to się okaże.

Jedyny wybór

O ogromnym zainteresowaniu najmem mówi też Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów. - Po epidemicznym załamaniu rynku nie ma już śladu. Raty kredytów dla wielu osób są nie do udźwignięcia, zwłaszcza przy wciąż rosnących kosztach życia. Dla wielu wynajmowanie mieszkania to nie wybór, a jedyne dziś rozwiązanie – mówi Małgorzata Porowska-Całka. Jej zdaniem stawki najmu jeszcze wzrosną. - Już teraz, w połowie lipca, oferta mieszkań na wynajem jest bardzo skromna. Lokale wynajmują się od ręki, a to przecież dopiero początek poszukiwań przez studentów – mówi ekspertka Freedom Nieruchomości. - Za wzrost stawek najmu odpowiada kilka czynników. Poza inflacją i utratą zdolności kredytowej przez potencjalnych kupujących to także wojna w Ukrainie i decyzje wielu korporacji o powrocie pracowników do biur – wyjaśnia.

Eliza Rudnicka - Wąsińska, dyrektor Freedom Nieruchomości Magdalenka, nie wyklucza, że część kredytobiorców być może zdecyduje się na sprzedaż mieszkania i przeniesie się na rynek najmu. – Po nagłych wysokich podwyżkach stawek najmu spowodowanych napływem rzeszy Ukraińców rynek wynajmu się ustabilizował. Średni czynsz za wynajem mkw. mieszkania w Warszawie i okolicy to dziś 60-70 zł. Przy takich stawkach kalkulacja wydaje się być oczywista. Najem jest najlepszym ekonomicznie wyborem – mówi Eliza Rudnicka – Wąsińska. - Wśród Polaków wciąż pokutuje jednak przekonanie, że trzeba mieć „coś” na własność, nawet jak ta własność wiązałaby się z dużymi wyrzeczeniami, okrojeniem wydatków i zaciskaniem pasa. Dotyczy to zwłaszcza klientów w średnim i starszym wieku. Ci młodsi, wybiorą z pewnością tańszy i mniej wiążący najem.

Czy odejście klientów na rynek najmu oznacza, że nowo budowane osiedla będą stały puste? Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE, ocenia, że takiego ryzyka na razie nie ma. – Na nabywców czeka niewiele gotowych mieszkań – zaznacza. – A kupujący preferują lokale na zaawansowanym etapie budowy. Jest wysoce prawdopodobne, że deweloperzy w najbliższym czasie ograniczą liczbę nowych inwestycji, co spowoduje, że liczba gotowych lokali czekających na nabywcę nie będzie rosła – przewiduje.

Ekspertka CBRE potwierdza, że zainteresowaniem cieszą się ponownie mieszkania kompaktowe.