Stare galerie z dobrym adresem przyciągają miliony

Około 591 tys. mkw. powierzchni handlowej powstaje w całej Polsce, z czego 79 proc. w głównych aglomeracjach – podaje Joanna Tomczyk, konsultant w dziale badań rynku i doradztwa w JLL. – Prawie 5,5 mln mkw. centrów handlowych, czyli 57 proc., powstało dziesięć lat temu i wcześniej. Na korzyść starszych projektów przemawia ugruntowana pozycja na rynku i rozpoznawalność wśród klientów.

Adres i przyzwyczajenie

Jak podkreśla Joanna Tomczyk, rosnąca na rynku handlowym konkurencja sprawia, że właściciele obiektów muszą cały czas podążać za trendami, rozwijając ofertę na bieżąco. – Dlatego tak wielu właścicieli decyduje się na modernizację, remodeling (rearanżację) lub rozbudowę obiektów – wyjaśnia przedstawicielka JLL.

Piotr Karpiński, dyrektor z CBRE, jest przekonany, że stare centra handlowe mają szansę w starciu z nowoczesnymi obiektami. – Większość polskich galerii handlowych ma niespełna 20 lat. To bardzo mało w porównaniu z tymi w krajach Europy Zachodniej i na świecie – podkreśla Piotr Karpiński. – Nawet nasze najstarsze obiekty są często w dobrym stanie technicznym. Wiele z nich ma najlepsze adresy, co stanowi o przewadze konkurencyjnej. Ze względu na lokalizację i mocne zakorzenienie w świadomości konsumentów takie obiekty – mimo mniej atrakcyjnego wyglądu i braku najnowocześniejszych rozwiązań technologicznych czy architektonicznych – doskonale sobie radzą na rynku.

Jako przykład dyrektor z CBRE wskazuje centrum Wars Sawa Junior w Warszawie. – To pierwsze domy towarowe w Polsce. Dzięki lokalizacji przyciągają miliony odwiedzających rocznie. Dlatego też światowe marki podjęły decyzję o otwarciu tam swoich flagowych sklepów – zwraca uwagę ekspert CBRE. Z danych firmy wynika, że dziś w Polsce jest modernizowanych sześć centrów handlowych.

– Przykładem konsekwentnie prowadzonej strategii jest Galeria Kazimierz, która dzięki inwestycjom jest jednym z najnowocześniejszych obiektów, mimo że powstała ponad dziesięć lat temu – mówi Piotr Karpiński. Joanna Tomczyk dodaje, że w ostatnim czasie swoje centra modernizuje Carrefour (np. centrum handlowe Morena w Gdańsku, modernizacja i rozbudowa o 13 tys. mkw. w latach 2015 i 2016, Galeria Słowiańska w Zgorzelcu, remodeling w 2016 r., właściciel planuje rozbudowę o 3 tys. mkw.) czy Atrium (kolejna rozbudowa Atrium Promenada w Warszawie o ok. 7,5 tys. mkw. w 2016 r., w przygotowaniu są kolejne etapy rozbudowy; plany rozbudowy Atrium Targówek o 8,6 tys. mkw.).

– Przykładem remodelingu jest także Outlet Graffica (17 tys. mkw.) w Rzeszowie, otwarty w marcu tego roku – wskazuje Joanna Tomczyk. – Trwają też prace nad Metropolitan Outlet (17 tys. mkw.) w Bydgoszczy. W obu przypadkach mamy do czynienia ze zmianą formatu – z galerii handlowej na centrum wyprzedażowe – opowiada.

Ciekawym przykładem modernizacji jest według Joanny Tomczyk Dom Mody Klif w Warszawie. – Właściciel zmodernizował obiekt i dostosował ofertę do potrzeb bardziej zamożnych klientów, wypełniając w ten sposób rynkową niszę – mówi przedstawicielka JLL.

Anna Hofman, ekspert Cushman & Wakefield ocenia, że przewagą nowoczesnych centrów handlowych są bardziej otwarte przestrzenie.

– Jednak to starsze galerie mają często rzeszę lojalnych klientów oraz stabilnych najemców – zauważa. – Dzięki dobrej lokalizacji, odpowiednim inwestycjom i efektywnemu zarządzaniu potencjał starych i sprawdzonych centrów jest porównywalny z nowymi – podkreśla.

Ale, jak mówi Anna Hofman, otwarcia nowych centrów skutkują często obniżeniem wskaźników wynajęcia powierzchni w starszych i mniej nowoczesnych obiektach położonych w najbliższej okolicy.

Na cennych gruntach

– Wzrost konkurencji na rynku wymusza szybką reakcję i podjęcie działań przez właścicieli i zarządców centrów handlowych – podkreśla przedstawicielka Cushman & Wakefield. – Skala zmian zależy od profilu danego centrum oraz budżetu. Największe inwestycje to rozbudowa i modernizacja obiektu. Zmiany profilu, inny dobór najemców oraz zwiększenie oferty rozrywki są równie ważne, by wzmocnić znaczenie obiektu na danym rynku.

Joanna Tomczyk dodaje, że zamknięcie starego centrum handlowego jest ostatecznością. – Pierwsze takie zamknięcie rynek odnotował w zeszłym roku. Chodzi o centrum handlowe w Sosnowcu – mówi.

Piotr Karpiński wskazuje, że dotychczas żadne duże centrum handlowe w Polsce nie zostało wyburzone. – Możemy się tego jednak spodziewać. Najstarsze obiekty stoją na bardzo cennych gruntach, które mogą być wykorzystane w sposób gwarantujący wyższy zwrot z inwestycji niż dalsze ich użytkowanie w niezmienionej formie – wyjaśnia dyrektor.– Rosnące nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową sprawia, że najsłabsze obiekty komercyjne mogą zmienić funkcję, a być może będą wyburzone – zauważa.

Anna Hofman komentuje, że na polskim rynku nadal jest miejsce na nowe centra handlowe. – Ostatnie i planowane otwarcia pokazują, że rozbudowy to tylko część oddawanej nowej powierzchni. W sytuacji, gdy część starszych obiektów odbiega od standardów rynkowych, oczekiwań najemców i klientów, ich właściciele są zmuszeni do nowych inwestycji – podkreśla. – Przy dużym nasyceniu danego rynku nastąpi wzrost liczby inwestycji polegających na rozbudowie czy remodelingu obiektów.

Według Anny Hofman polski rynek jest wymagający. – Każdy obiekt musi wywalczyć swoje miejsce, zdobyć i utrzymać klientów. Przy dobrej lokalizacji lub dogodnym dojeździe łatwiej pozyskać atrakcyjnych najemców i zbudować ciekawą ofertę – mówi. – Jeśli centrum handlowe lokalizacją lub skalą odbiega od konkurencyjnych projektów, musi zapewnić szczególne udogodnienia lub unikatową ofertę – podkreśla.

Dodaje, że bardzo ważne są parkingi, darmowe łazienki, pokój dla matki z dzieckiem, pomieszczenia do zabawy dla starszych, strefa dla palących. – Liczy się także rozbudowana oferta gastronomiczna kierowana do różnych grup klientów – mówi Anna Hofman.

Joanna Tomczyk podkreśla, że punktem wyjścia powinna być szczegółowa analiza lokalnego rynku, preferencji klientów, zasięgu, konkurencji.