Lokator, który płaci czynsz, też może otrzymać trzyletnie wypowiedzenie

Mieszkam w kamienicy, którą odzyskali spadkobiercy. Za mieszkanie płacę regularnie, mimo to otrzymałam trzyletnie wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Nie mam dokąd się wyprowadzić. Jakie są prawne konsekwencje takiego wypowiedzenia, czy właściciel ma prawo mnie eksmitować?

Odpowiada Piotr Złotnik,radca prawny i wspólnik w Kancelarii Prawnej Wójcik i Złotnik z Krakowa

Kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje przede wszystkim ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU z 2001 nr 71 poz. 733 z późniejszymi zmianami). Art. 11 ust. 5 tej ustawy przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu z trzyletnim wyprzedzeniem.

Właściciel nie ma obowiązku dostarczać innego mieszkania najemcy. Przepis wymaga jednak, by właściciel sam zamieszkał w tym lokalu lub by wprowadziła się tam osoba z jego rodziny (musi wskazać ją w wypowiedzeniu z imienia i nazwiska). Nie ma przy tym znaczenia, że najemca płacił na bieżąco za mieszkanie.

Takiego wypowiedzenia nie można wręczyć osobie, która ukończyła 75 lat. Dopiero po jej śmierci staje się ono skuteczne wobec następcy prawnego. Jeżeli osoba, która skończyła 75 lat, ma tytuł prawny do innego lokalu lub ktoś ma wobec niej zobowiązania alimentacyjne – to można jej wręczyć trzyletnie wypowiedzenie.

Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny, dla której następuje. Jedyną przyczyną może być to, że lokal ma służyć potrzebom właściciela lub jego rodziny. Naruszenie formy wypowiedzenia powoduje jego nieważność. Enigmatyczne wskazanie przyczyn lub powołanie tylko artykułu ustawy to za mało, by uznać wypowiedzenie za skuteczne. Najemca, który je otrzymał, ma kilka możliwości manewru.

Kiedy upłynie termin wypowiedzenia, może się wyprowadzić albo pozostać w tym mieszkaniu, ale już bez tytułu prawnego.

Właściciel ma prawo żądać wówczas od niego nie czynszu, lecz odszkodowania, które jest wyższe niż czynsz. Ma także prawo wystąpić do sądu o eksmisję. Przepisy nie przewidują jednak eksmisji na bruk.

Sąd w wyroku eksmisyjnym może przyznać prawo do lokalu socjalnego byłemu najemcy, jeśli należy do osób, którym ono przysługuje (art. 14 ust. 4 tej ustawy). Zgodnie z tym przepisem prawo do takiego lokalu przysługuje m. in.: małoletniemu, obłożnie choremu, ciężarnej, bezrobotnemu, emerytowi lub renciście. Tym ostatnim – jeżeli spełniają kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej.

Osoby z prawem do lokalu socjalnego można eksmitować tylko do tego lokalu. Obowiązek jego dostarczenia ciąży na gminie.

Gdyby wyrok nie dawał prawa do lokalu socjalnego, to i tak nie wchodzi w grę eksmisja na bruk. Komornik jej nie wykona, jeśli eksmitowany nie ma zapewnionego pomieszczenia tymczasowego. Musi się o nie postarać właściciel lokalu lub gmina.