[srodtytul]1. O co musi zadbać standardowo zarządca budynku biurowego?[/srodtytul]

Monika Rajska-Wolińska: >> Zarządca musi zadbać przede wszystkim o bezpieczeństwo użytkowników budynku, ale także o komfort pracy i zadowolenie najemców, np. poprzez utrzymanie odpowiedniej temperatury i poziomu wilgotności w obiekcie, a także dbałość o czystość i higienę części wspólnych.

Michał Skaliński: >> Standardowo zarządca budynku dba o to, aby najemcy w sposób bezpieczny i w komfortowych warunkach określonych w umowie najmu przebywali w swoich wynajętych pomieszczeniach, nawet 24 godziny na dobę.

Elżbieta Linsenbarth: >> Zarządzanie często błędnie utożsamiane jest z administrowaniem budynku. Czynności administracyjne typu koordynacja obsługi budynku, w tym działań serwisu technicznego, ochrony, sprzątania, wywóz nieczystości – zapewnienie pełnej niezakłóconej funkcjonalności obiektu - to tylko mała, operacyjna część działań.

[srodtytul]2. Z jakimi niestandardowymi prośbami najemców się pani/pan spotkał?[/srodtytul]

Monika Rajska-Wolińska: >> Pewien najemca zwrócił uwagę na więdnące drzewo po drugiej stronie ulicy i poprosił, żeby zrobić coś w tej sprawie (drzewo nie należało do gruntu właściciela budynku), inny o monitorowanie zużycia elektryczności na powierzchni wynajmowanej.

Michał Skaliński: >> Do usług takich zaliczyłbym prowadzenie myjni samochodowej, usługi kateringowe, organizowanie imprez, usługi pralnicze. Wszystkie prośby najemców traktujemy jako standardowe i pobieramy opłaty tylko za poniesione nakłady finansowe

Elżbieta Linsenbarth: >> Zarządca musi dbać o zadowolenie właściciela oraz najemcy, co często zmusza nas do działań wykraczających poza przewidziany umową zakres. Choćby najbardziej niestandardowe prośby czy wymagania staramy się traktować z szacunkiem, a jeśli trzeba, to i z przymrużeniem oka.

[srodtytul]3. Jakim typem biurowca zarządza się najtrudniej?[/srodtytul]

Monika Rajska-Wolińska: Najbardziej skomplikowane do zarządzania są biurowce z dużymi powierzchniami handlowymi na parterze oraz kilkoma różnymi wejściami do budynku. Trudniejsze do zarządzania są też całe kompleksy biurowców z kilkoma osobnymi budynkami, odrębnymi recepcjami, ochroną itp.

Michał Skaliński: Większych nakładów pracy i zaangażowania większej liczby osób do zarządzania wymagają budynki o dużej liczbie najemców. Wówczas różne indywidualne potrzeby wymagają indywidualnych zgłoszeń. Niełatwe jest też zarządzanie usuwaniem odpadów z budynków: ich właściwa segregacja i wywóz.

Elżbieta Linsenbarth: Najtrudniej zarządza się obiektami starymi, z niepraktycznym podziałem powierzchni, z podupadłą infrastrukturą techniczną, a na dodatek z dużą ilością małopowierzchniowych najemców. Trudno też zarządza się biurowcami, których właściciele są zbyt krótkowzrocznie ukierunkowani na szybki zysk.

[srodtytul]4. Ile kosztuje zarządzanie biurowcem – jakie są stawki na rynku w dużych miastach, od czego zależą?[/srodtytul]

Monika Rajska-Wolińska: >> Standardowo wynagrodzenie zarządcy stanowi procent od miesięcznych przychodów danego budynku. Istotnym czynnikiem, który wpływa na wysokość wynagrodzenia zarządcy, jest zatrudnienie osoby, która będzie wyłącznie zarządzać danym biurowcem (tzw. on-site property manager).

Michał Skaliński: >> W budynku klasy A o powierzchni 20 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni najmu koszt utrzymania jednego metra wynosi około 21 zł miesięcznie. Około 11 proc. z tych 21 zł to średni koszt opłaty za zarządzanie.

Elżbieta Linsenbarth: >> W dużych miastach w Polsce stawka za zarządzanie biurowcami utrzymuje się w przedziale 2 – 2,5 proc. od całego czynszu w budynku. Ostateczna cena za tę usługę jest wynikiem negocjacji i odzwierciedla zakres obowiązków i odpowiedzialności zarządcy.

[srodtytul]5. Z jakimi niedociągnięciami wykonawców musi sobie radzić firma zarządzająca przejmująca budynek pod swoją opiekę?[/srodtytul]

Monika Rajska-Wolińska: >> To jest temat rzeka, nie brakuje sytuacji komicznych. W jednym z biurowców ochroniarz, wskazując na przycisk otwarcia drzwi, nie uprzedził pytającej go pani, by nie wciskała czerwonego przycisku pożarowego znajdującego się w pobliżu (takie umiejscowienie było wymogiem projektanta). Pani odruchowo wcisnęła przycisk ROP, powodując alarm pożarowy i ewakuację części budynku.

Michał Skaliński: >> Przejmując nową nieruchomość, w pierwszym okresie zarządzania trzeba wiele czasu poświęcić na współpracę z wykonawcami dotyczące usuwania usterek powykonawczych. Niebezpieczne zdarzenie: budynek otrzymał zezwolenie na użytkowanie, a instalacja went.-klimat. nie była dokończona i sprawdzona.

Elżbieta Linsenbarth: >> Tematem drażliwym dla wykonawcy i trudnym do wyegzekwowania bywa skompletowanie i przekazanie dokumentacji, bez której nie sposób odpowiedzialnie zarządzać nieruchomością. Cyrk zaczyna się naprawdę, kiedy na takim etapie nieruchomość zostaje sprzedana i zmienia właściciela.

[srodtytul]6. Jak często przeprowadza się próbne ewakuacje budynków, jak reagują na to użytkownicy?[/srodtytul]

Monika Rajska-Wolińska: >> Próbne ewakuacje przeprowadza się co dwa lata. Generalnie najemcy nie lubią tego momentu, gdyż zaburza im to normalny tryb pracy, natomiast bywają instytucje, tj. jak banki, którym szczególnie zależy na znajomości systemów ewakuacyjnych i same proponują nam tego typu próbne działania.