Dom za miastem czy duży lokal w centrum

Sześć pokoi i 134 mkw. – to największe mieszkanie oferowane przez Geo Grupę Deweloperską. Lokal powstaje na osiedlu Zdrowe Stylowe przy ul. Ceglanej w Katowicach.

Wśród dużych są też mieszkania o powierzchni 125 i ponad 85 mkw. z pięcioma i czterema pokojami. Najmniejsze lokum w tej katowickiej inwestycji ma 21 mkw. Ponad 100-metrowe lokale (jest ich na osiedlu pięć – na 224 wszystkich 39 mieszkań ma ponad 85 mkw.) są wycenione na 905 tys. – 1 mln zł. Dla porównania – ceny minimieszkań na tym osiedlu zaczynają się od 153 tys. zł.

Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Geo Grupy Deweloperskiej, mówi, że duże wielopokojowe mieszkania kupują m.in. młode rodziny z co najmniej trojgiem dzieci.

– Nabywcami są także starsze małżeństwa, które cenią sobie dużą przestrzeń, a także klienci prowadzący nieuciążliwą działalność gospodarczą, na przykład biuro księgowe – opowiada prezes Geo. – Czas sprzedaży dużych nieruchomości zależy m.in. od lokalizacji i standardu inwestycji, specyfiki mieszkania, piętra. Ważne np., czy lokal ma taras lub ogród. Takie nieruchomości szybciej sprzedają się na luksusowych osiedlach, które wyróżnia dobry adres i wysoki standard.

Złoty środek

Ewa Foltańska-Dubiel zwraca uwagę, że na rynku pierwotnym od kilku lat panuje trend zwiększania liczby pokoi przy jednoczesnym zmniejszeniu powierzchni mieszkań.

– Jeszcze trzy–cztery lata temu niezwykle trudno było kupić duży lokal z czterema–pięcioma pokojami. Ostatnio się to zmienia. Obok wciąż dużej oferty mieszkań o powierzchni do 60 mkw. coraz częściej pojawiają się ponad 90-metrowe lokale – mówi prezes Geo. – Inną odpowiedzią deweloperów na potrzeby rynku są takie projekty budynków, które umożliwiają łatwe połączenie przylegających do siebie mniejszych mieszkań.

– Na rynku pojawia się zdecydowanie więcej lokali kompaktowych – zastrzega Adam Urbański, menedżer ze spółki TDJ Estate. – To „złoty środek" dla klientów. Zapewniają wygodny metraż w dobrej cenie. Dziś najpopularniejsze są trzypokojowe lokale o powierzchni 50–60 mkw., a jeszcze niedawno obserwowaliśmy boom na 30-, 40-metrowe lokale z dwoma pokojami.

Inwestorzy wciąż chętnie kupują kawalerki, dlatego na osiedlach w zagłębiach akademickich i biurowych stanowią one duży odsetek oferowanych mieszkań.

Spółka TDJ Estate nie rezygnuje jednak z budowy dużych mieszkań. Na ostatnich piętrach budynków w Pierwszej Dzielnicy w centrum Katowic deweloper zaplanował 230-metrowe apartamenty. Mają cztery pokoje, kuchnię, jadalnię, dwie łazienki, dwie garderoby, toaletę i pralnię.

Najmniejsze kawalerki z aneksem kuchennym mają zaś niewiele ponad 28 mkw. Trzy- i czteropokojowe mieszkania stanowią na tym osiedlu niemal 57 proc. oferty (150 z 265 mieszkań).

Ich średnia cena to ok. 8 tys. zł za mkw. Jak informuje Adam Urbański, wielopokojowe mieszkania na nabywcę czekają zwykle ok. pięciu–sześciu miesięcy. Czasem jednak zdecydowanie krócej.

– W Pierwszej Dzielnicy już w pierwszych tygodniach sprzedaży mieszkania były zarezerwowane w ok. 60 proc. – mówi Urbański. Zgłosili się chętni także na duże lokale.

Przedstawiciel TDJ zapewnia, że jego firma stawia na komfort. Dwa pokoje mają więc 43–47 mkw., a nie 35 mkw. jak u konkurencji, a trzy pokoje – 63–74 mkw., a nie 55 mkw.

Pytany o rynkowe trendy Tomasz Konarski, prezes YIT w Polsce, komentuje, że rynkowe raporty są w tej kwestii zgodne – powierzchnie mieszkań się kurczą, a większość deweloperów stawia na lokale kompaktowe. Wynika to głównie z dynamicznego wzrostu cen, który przekłada się na siłę nabywczą klientów.

– Dzisiaj, w większości miast, konsument zarabiający średnią krajową może sobie pozwolić na mniejsze mieszkanie niż jeszcze rok czy dwa lata temu – podkreśla prezes YIT. – Poszukuje więc relatywnie mniejszego metrażu, aby zbilansować ewentualną różnicę i zamknąć transakcję w przyjętym budżecie. Rynek małych mieszkań napędzają również inwestorzy, którzy wciąż kupują głównie niewielkie lokale, licząc na bezpieczną lokatę kapitału i wysoki zwrot.

Rekordzistą w ofercie spółki YIT jest 159-metrowy lokal na warszawskim osiedlu Nordic Mokotów (II etap). Mieszkanie składa się z pięciu pokoi, salonu, kilku łazienek, garderoby i pomieszczenia gospodarczego. Całości dopełniają trzy tarasy. W powstającym III etapie tej inwestycji lokale z czterema i pięcioma pokojami stanowią 17 proc. oferty.

Tomasz Konarski zauważa, że wielopokojowe mieszkania, zwłaszcza z antresolami, są dla klientów odpowiednikiem domu w mieście.

Z kolei Barbara Kunicka, kierownik działu sprzedaży w firmie Unidevelopment, ocenia, że najszybciej sprzedają się zwykle jedno- i dwupokojowe lokale. Te większe kuszą np. ogródkiem czy tarasem.

– Duże nieruchomości są najczęściej kupowane dla siebie, sporadycznie jako inwestycja – mówi Barbara Kunicka.

Największe mieszkania w ofercie Unidevelopment mają cztery pokoje. Na przykład na Osiedlu Coopera na warszawskim Bemowie deweloper buduje ok. 94-metrowe lokale. Na osiedlu Nowych Kosmonautów w Poznaniu największe mieszkanie ma 97 mkw., a w inwestycji Idea Ogrody w Radomiu dwupoziomowe lokale mają powierzchnię 93 mkw.

– W przypadku większych nieruchomości ceny mogą rosnąć w zależności od dodatkowych atutów, np. tarasu, dużego ogródka, widoku za oknem – wyjaśnia Kunicka. – Zazwyczaj w naszej ofercie jest 5–12 proc. mieszkań z czterema i pięcioma pokojami.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że struktura największych mieszkań deweloperskich w ostatnich latach jest dość stabilna.

Na przedmieścia

– Jedyną wyraźną zmianę widać w przypadku mieszkań sześciopokojowych, których powierzchnia systematycznie spada z 176 mkw. w 2016 roku do 144 mkw. obecnie – wskazuje ekspert RynkuPierwotnego. – Takie lokale mają jednak stosunkowo niewielką wagę statystyczną. Uwagę zwraca wyraźny wzrost liczby mieszkań czteropokojowych i w mniejszym stopniu pięcio-, sześciopokojowych (niepełne dane za 2019 r.). Wynikałoby z tego, że popyt na największe rodzinne mieszkania w Polsce rośnie przy braku presji (z wyjątkiem sześciu pokoi) na ograniczanie powierzchni. Amatorzy wielopokojowych mieszkań nie poszukują więc jak największej liczby pokoi na możliwie ograniczonej powierzchni, jak np. w przypadku lokali trzypokojowych.

Jak jednak dodaje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, w największych miastach zainteresowanie największymi mieszkaniami utrzymuje się na niskim poziomie.

– Przyjmując, że granicą takich lokali jest 80 mkw., to w II kw. tego roku sprzedaż za pośrednictwem Metrohouse wyniosła 4 proc. wszystkich transakcji, podczas gdy w analogicznym okresie 2018 r. było to 7 proc. – podaje Marcin Jańczuk. – Wynik nie zaskakuje. Podwyżki sprawiły, że ceny takich mieszkań zrównały się z cenami za niewielkie domy na przedmieściach. Często taniej kupimy segment niż czteropokojowy lokal w bloku w mieście. To powoduje, że powrócił temat migracji nabywców nieruchomości na przedmieścia dużych miast. Dokładnie z taką samą sytuacją mieliśmy do czynienia w latach 2008–2010, kiedy wysokie ceny mieszkań spowodowały odpływ klientów za miasto – przypomina.

Z analiz Metrohouse wynika, że średni metraż mieszkań kupowanych na rynku wtórnym waha się od 47 mkw. w Gdańsku do 59 mkw. w Poznaniu.

– Najpopularniejsze są lokale o powierzchni 35–50 mkw. – wskazuje Marcin Jańczuk. – Dziś preferencje klientów są jednak zupełnie inne niż przed dekadą. Powierzchnia schodzi na drugi plan, liczy się funkcjonalność lokalu i możliwości aranżacyjne. „Duże" mieszkanie czteropokojowe nie oznacza już zatem 90 mkw., ale 70 mkw. Zresztą w inwestycjach deweloperskich tzw. duże mieszkania stanowią coraz mniejszy odsetek. Oceniam, że segment mieszkań czteropokojowych to 8–10 proc. produkcji deweloperów. Trudności w sprzedaży takich mieszkań powodują, że przy większej powierzchni zachęcają oni nabywców dobrym rozkładem, który pozwala na umieszczenie nawet czterech pokoi, dużym tarasem lub innymi udogodnieniami.