Uzgodnienie treści księgi wieczystej, gdy nie wszyscy współwłaściciele chcą wnieść powództwo - uchwała SN

Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt ?III CZP 31/17) podjętej w odpowiedzi na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Gliwicach ws. składu osobowego w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nie wszyscy chcieli dom

Pani A. żądała uzgodnienia rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej pewnej nieruchomości zabudowanej domem. Twierdziła, że wpisany do księgi jako właściciel pan B.  we wniosku o wpis powołał się na umowę, która była nieważna. To jej i dwójce jej krewnych przysługuje prawo własności domu. Dlatego pani A. wystąpiła do sądu o zmianę wpisu w księdze. Jednak jej krewni w ogóle nie byli zainteresowani  nieruchomością  i nie przystąpili do sprawy. Sąd I instancji uznał, że w takiej sytuacji powództwo pani A. musi oddalić ze względu na niewłaściwie ukształtowanie strony procesu.

Rozpatrujący apelację Sąd w Gliwicach nabrał  jednak wątpliwości, czy rzeczywiście w takiej sytuacji sprawy nie da się rozpatrzyć. Jak zauważył, w dotychczasowym orzecznictwie SN ukształtowały się dwie rozbieżne linie orzecznicze. Jedna zakładała, że powództwo o uzgodnienie treści księgi podlega oddaleniu w sytuacji, gdy wszystkie osoby mające być wpisane do księgi wieczystej nie wstąpią do procesu w charakterze powodów (a więc nie poprą – z różnych względów – wniesionego powództwa).  Druga linia orzecznicza nie była jednolita i skłaniała się do jednej z dwóch koncepcji:  zakładającej samodzielną legitymację procesową każdego ze współwłaścicieli (w oparciu o art. 209 Kodeksu cywilnego) albo zakładającej konieczność pozwania pozostałych współwłaścicieli, jeżeli sami nie wyrazili woli udziału w procesie.

Sąd Okręgowy w Gliwicach postanowił więc zadać Sądowi Najwyższemu dwa pytania:

1. Czy dopuszczalne jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie prawa własności na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy pomimo zawiadomienia w trybie art. 195 § 2 k.p.c. nie przystąpili do sprawy w charakterze powodów?

2. Jeżeli wspólne występowanie po stronie powodowej współwłaścicieli o jakich mowa w punkcie 1 zagadnienia nie jest wymagane, to czy konieczny wówczas jest ich udział w sprawie w charakterze pozwanych?

Rzecznik wskazał na bezpieczeństwo obrotu

Udział w postępowaniu przed SN zgłosił Rzecznik Praw Obywatelskich, bo uznał, że sprawa ma duże znaczenie dla konstytucyjnie chronionych praw obywateli oraz  dla bezpieczeństwa obrotu prawnego. Ono jest bowiem ściśle powiązane z wpisami dokonywanymi w jawnych księgach wieczystych.

W wyrażonym stanowisku Rzecznik opowiedział się za poglądem, że współwłaściciele nieruchomości, którzy pomimo zawiadomienia w trybie art. 195 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego nie przystąpili w charakterze powodów do sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej, biorą udział w procesie w charakterze pozwanych.

RPO wskazywał  na fundamentalną zasadę ustrojową ksiąg wieczystych, jaką jest ich jawność, a która implikuje dalsze zasady, mające ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa i obrotu prawnego – domniemanie zgodności wpisów praw w księdze z rzeczywistym stanem prawnym, jak również rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ochrona prawa własności, jak i obowiązki nałożone na obywateli w zakresie ujawniania swoich praw w księdze wieczystej wynikają z art. 21 i 64 Konstytucji.

W tym kontekście podstawową powinnością sądu jest udzielenie ochrony współwłaścicielowi, który dąży do doprowadzenia zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Skuteczności  złożonego przez niego powództwa sąd nie powinien uzależniać od postawy pozostałych współwłaścicieli.

Klucz dla sądów

Sąd Najwyższy podzielił stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich i uznał, że osobami pozwanymi w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym są osoby, które zostały ujawnione w księdze jako właściciele (współwłaściciele), jak również osoby, które – w razie uzgodnienia księgi – winny być do niej wpisane, ale – prawidłowo zawiadomione przez sąd – nie wstąpiły po stronie powodowej do toczącego się postępowania.