Wiceminister Tomczak: „Na start” to program społeczny, a nie nakręcający popyt

Na początku lipca minister rozwoju Krzysztof Paszyk zapowiedział, że program „Na start” w zmodyfikowanej wobec przedstawionego w kwietniu projektu ustawy formie mógłby wejść w życie na początku przyszłego roku, jeśli tylko uda się znaleźć poparcie polityczne. Nieco ponad tydzień później powiedział pan w Senacie, że chcecie, by projekt trafił do Sejmu już po wakacjach. Nowa wersja trafiła właśnie pod obrady rządu. Powiedział pan, że program „Na start” mógłby wejść w życie 15 stycznia. Skąd takie daty i nastawienie, skoro Lewica i Polska 2050 mówią twarde „nie” ultratanim kredytom dla wąskiej grupy obywateli?

Taki harmonogram wynika z kolejności prac nad ustawą. Ministerstwo już na etapie założeń programu, jeszcze przed publikacją projektu ustawy, prowadziło szerokie konsultacje. To bardzo obszerny projekt i na etapie konsultacji, po opublikowaniu pierwszego projektu (w kwietniu – red.), złożono bardzo dużo uwag i propozycji. Ich przepracowanie musiało chwilę potrwać. Jesteśmy już po uwzględnieniu uwag i złożyliśmy już nowy projekt ustawy w Stałym Komitecie Rady Ministrów.

Wygląda na to, że na poziomie rządowym prace nad projektem mają szanse zakończyć się w okresie wakacyjnym. Zakładamy, że po wakacjach program będzie miał szanse trafić pod dyskusję w Sejmie. Jednym z kluczowych założeń projektu jest to, by z dopłat mogło skorzystać jak najwięcej osób potrzebujących wsparcia przy zakupie mieszkania, a nie w myśl zasady, kto pierwszy ten lepszy.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Tani kredyt na mieszkanie „Na start” po nowemu. Znamy założenia pomysłu rządu

Kto będzie mógł starać się o tani kredyt na mieszkanie w ramach programu „Na start”? Ile lat będzie musiał mieć singiel i czy trzeba mieć ślub? Jak duże mieszkanie będzie można kupić za tani kredyt i ile państwo dopłaci do raty? Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło nowy projekt ustawy o tanich kredytach mieszkaniowych w ramach programu „Na start”. Oto szczegóły.

Czyli ten program na pewno będzie? Założymy się np. o mieszkanie w Warszawie?

Nie mam w zwyczaju się o nic zakładać. To dobry program dla polskich rodzin. Myślę, że w parlamencie jest wystarczająco dużo osób chętnych wspierać polskie rodziny, które albo nie posiadają mieszkania, albo mają je za małe, a które dzięki programowi będą w stanie to zmienić. Niestety, w Polsce mamy najdroższy kredyt w Unii Europejskiej.

To posłowie i senatorowie zadecydują o ostatecznym kształcie programu.

Adresaci programu są bardzo jasno określeni. Ten program jest programem w znacznym stopniu społecznym, przeznaczonym głównie dla rodzin z dziećmi, które dziś są wykluczone z możliwości nabycia mieszkań ze względu chociażby na koszt kredytu. Drugi aspekt jest taki, że każdy rodzic, który podejmuje wysiłek wychowania następnych pokoleń, wpada w bankowego Excela, który wyklucza go z możliwości zakupu mieszkania albo bardzo mocno ogranicza taką możliwość. Im więcej dzieci, tym zdolność kredytowa gorsza.

Dlatego chcemy dać instrument, który takim rodzinom pomoże. Im więcej dzieci, tym koszt kredytu „Na start” ma być mniejszy. Podtrzymujemy, że przy trojgu i więcej powinno to być 0 proc., przy dwojgu 0,5 proc., przy jednym 1 proc. Dla pozostałych – par bez dzieci czy singli – 1,5 proc.

Im więcej dzieci, tym kwota wsparcia większa. Polacy cały czas uważają, że posiadanie własnego mieszkania jest pewnym filarem bezpieczeństwa rodziny.

Co szczególnie ważne, nasz program ma być instrumentem stabilizującym, trzyletnim, tak, by udzielanych było ok. 50 tys. kredytów rocznie.

„Na start” to jeden z kilku filarów szerokiego programu mieszkaniowego, który chcemy zaproponować.

Jest kryterium dochodowe, a dlaczego nie zdecydowaliście się na limit ceny mkw. kupowanego na ten kredyt mieszkania?

To program z limitami, ale akurat limitu ceny za mkw. nie ma. Mamy limit liczby udzielanych kredytów, czyli docelowo 15 tys. kwartalnie. Do tego jest limit wielkości mieszkania. Ten projekt, ze względu na limit dochodowy, jest dla osób, które mają kłopot ze zdolnością kredytową albo niższe czy średnie dochody. To nie jest instrument dla wszystkich. Nie chcemy doprowadzić do sytuacji, że kredyt „Na start” będą zaciągać ci, których stać na kredyt komercyjny – a taki był błąd „Bezpiecznego kredytu”. W komisji infrastruktury ostrzegałem ówczesnych ministrów, czym to się skończy.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Program „Na start” wpływa na sprzedaż, chociaż go nie ma

U deweloperów z giełdy, jak na szerokim rynku, spadki sprzedaży. Konsumenci czekają na jasną sytuację z programem dopłat. Resort rozwoju forsuje przepisy

W naszym programie spłata rat jest w systemie rat malejących, a nie annuitetowych, więc może się okazać, że w pewnych przypadkach rata kredytu komercyjnego może być niższa niż kredytu „Na start”. Im bardziej oddalamy się od warunków brzegowych programu, tym jego atrakcyjność się zmniejsza. Jeśli zaczną spadać stopy procentowe, to ta przestrzeń, gdzie nasz kredyt jest atrakcyjny, będzie maleć, bo zwykły kredyt będzie coraz tańszy. To są jedne z bezpieczników.

Porównywanie programu „Na start” z instrumentem „Bezpieczny kredyt” jest błędem. Tamten był kiełbasą wyborczą rzuconą po wcześniejszej fatalnej polityce mieszkaniowej, nie miał praktycznie żadnych ograniczeń, trwał zaledwie kilka miesięcy. I spowodował to, co spowodował.

Powiedział pan o kilku filarach polityki. Miały być trzy: kredyty „Na start”, mieszkania społeczne – to głównie o nie zabiegają Lewica i Polska2050, a także działania ukierunkowane na poprawę podaży mieszkań.

Tak, i co ważne – te programy się wzajemnie przenikają i uzupełniają. Część osób będzie się mogła ubiegać o sfinansowanie kredytem „Na start” partycypacji w systemie TBS/SIM. Liczymy też na rozwój spółdzielni mieszkaniowych – wkład mieszkaniowy też będzie mógł pochodzić z kredytu „Na start”.

Osoby potrzebujące jeszcze większego wsparcia powinny mieć możliwość uzyskania lokalu komunalnego. Przewidujemy zwiększenie nakładów na te formy budownictwa z 1 mld do 5 mld zł rocznie. Docelowo chcemy budować rocznie do 20 tys. mieszkań komunalnych, socjalnych i z regulowanym czynszem w ramach TBS. To będzie mniej więcej dziesięć razy więcej niż obecnie. Myślimy też o mieszkaniach dla seniorów, które są uwzględnione w tych planach.

Do tego musi dojść program wspierania podaży mieszkań, bo zdajemy sobie sprawę, że aby uruchomić tak szeroki front inwestycji mieszkaniowych w Polsce, to musi być program poprawiający dostępność gruntów, ułatwiać inwestycje rynkowi prywatnemu i samorządom.

Chcecie odblokować ziemię rolną?

Planujemy zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi w miastach, bo to nie przystaje do wymogów współczesnych czasów i stanowi jedną z barier w budownictwie mieszkaniowym. Propozycja nie jest zupełnie nowa, gdyż analogiczne rozwiązania przewidziano już w 2023 r. w przepisach reformujących system planowania przestrzennego. Wówczas jednak przyjęto, że zmiany wejdą w życie dopiero 1 stycznia 2026 r. My chcemy wdrożyć te rozwiązania szybciej.

Druga kwestia to likwidacja określonego na poziomie krajowym normatywu parkingowego, czyli wskaźnika mówiącego o liczbie miejsc parkingowych w inwestycjach realizowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper – red.). O tym, ile miejsc parkingowych przypadnie na mieszkanie w inwestycjach powstających na podstawie tej ustawy, będą decydować samorządy, tak jak funkcjonuje to w przypadku inwestycji realizowanych na obszarach objętych planem miejscowym.

Kolejne inicjatywy to umożliwienie w uproszczonej procedurze dobudowy kondygnacji, o co rynek bije się od lat. Chcemy też oczywiście przyspieszyć procedury inwestycyjne. Rozważamy także dwuletnie moratorium na opłaty planistyczne. Kolejna kwestia: chcemy też pomóc gminom, by mogły w BGK zaciągać preferencyjne, nawet częściowo umarzalne, kredyty na budowę infrastruktury – bo to też jedna z barier rozwoju. Chcemy też dać narzędzia, by samorządy pozyskiwały środki na budowę infrastruktury – np. w postaci opłat przy wydaniu pozwolenia na użytkowanie mieszkań. Deweloperzy czasem partycypują w kosztach budowy infrastruktury, ale nie jest to reguła.

Jest jeszcze czwarty filar, czyli REIT-y. Pracujemy z Ministerstwem Finansów nad modelem działania spółek inwestujących w nieruchomości, w tym w mieszkania na wynajem.

Uzupełniająco planujemy wspierać budowę akademików we współpracy z uczelniami. Studenci też bardzo potrzebują przystępnych cenowo lokali.

Będziemy też poprawiać działanie kont mieszkaniowych, to bardzo dobry instrument.

Jakie to poprawki?

Przede wszystkim obniżymy minimalną miesięczną stawkę obowiązkowej wpłaty do 300 zł (dziś oszczędzający może wpłacać od 500 do 2000 zł). To zmniejszy uciążliwość, ułatwi i zachęci do korzystania z tego instrumentu. Kto już założył takie konto – a powstało ich ponad 6,1 tys. – bardzo na tym skorzystał, bo gromadzone środki są indeksowane inflacją i oprocentowane zgodnie ze standardową ofertą banku. Dodatkowo środki zwolnione są z podatku Belki, a oszczędzający po okresie oszczędzania (od trzech do dziesięciu lat) może otrzymać premię mieszkaniową.

Nowy projekt „Na start” miałby trafić do Sejmu po wakacjach. A co z pozostałymi projektami?

Projekt ustawy o społecznych formach rozwoju budownictwa mieszkaniowego, w którym znajdzie się zniesienie normatywu parkingowego, powinien trafić do parlamentu jako pierwszy.

Pracujemy nad projektem ustawy podażowej. Chcemy dać gminom instrumenty umożliwiające budowę mieszkań i realizowania innych ważnych inwestycji na gruntach należących do Skarbu Państwa. Samorządy najsprawniej poradzą sobie z zagospodarowaniem takich terenów.

Macie analizę jakości gruntów będących pod kontrolą państwa? Czy faktycznie jest to tak bogaty zasób, czy jednak niewiele gruntów jest do sensownego wykorzystania?

Mamy zidentyfikowane nieruchomości, które doskonale się nadają pod budownictwo mieszkaniowe. Jest wiele terenów zablokowanych pod wygaszoną część rynkową programu „Mieszkanie+”. Uważamy, że na poziomie centralnym efektywne wykorzystywanie tych działek zajęłoby więcej czasu. Samorządy dużo sprawniej zagospodarują tereny m.in. pod TBS-y i budownictwo komunalne. Chcemy też usprawnić słabo działające dziś mechanizmy, jak „lokal za grunt”, które zachęcałyby deweloperów komercyjnych do współpracy z samorządami.

Kiedy ta ustawa „podażowa” wejdzie do Sejmu?

Jesteśmy na etapie wniosku o wpis, czekamy na decyzję zespołu ds. programowania prac rządu.

A ustawa o REIT-ach?

Współpracujemy z resortem finansów, bo kluczową kwestią jest bezpieczeństwo inwestorów i mechanizm podatkowy, który jest po stronie ministra finansów. Czekamy na propozycję z ich strony w tym zakresie. Założenia ustawy są mniej więcej przygotowane, postaramy się, żeby w tym roku zostały przedstawione.

Czy jesteście po słowie z ministrem finansów w sprawie pieniędzy na program „Na start” i zwiększenie funduszy na rozwój budownictwa społecznego?

Mamy zielone światło, żeby te ustawy procedować. Ostateczny kształt nada im jednak parlament. To będzie wynikać z finalnej konstrukcji budżetu, z procedury nadmiernego deficytu – tego jeszcze nie wiemy. Na razie zostały zdefiniowane kierunki.

Niedawno głośno było o znowelizowanym rozporządzeniu o warunkach technicznych i usytuowaniu budynków. Minimalna odległość od granicy działki ponad czterokondygnacyjnego budynku to 5 m. Termin wejścia przepisów został przesunięty do sierpnia, ale jeden problem pozostał. Do nowych przepisów będą się musieli dostosować nie tylko inwestorzy budujący nowe bloki, ale właściciele wielokondygnacyjnych budynków – np. kamienic, którzy chcą je remontować, wstawiając np. okno. Jak pisaliśmy na łamach „Rzeczpospolitej”, przywołując analizy GUNB, taki remont będzie bardzo trudny. Istniejącego budynku nie da się odsunąć od granicy działki, by spełniał warunki. Właściciele będą więc musieli starać się o tzw. odstępstwo, co nie jest prostą procedurą. Czy z tym absurdem można coś zrobić?

Tak. Problem jest poważny. Szukamy wyjścia z tej sytuacji.

Jest też problem wynikający z reformy planistycznej. Czas na przygotowanie planów ogólnych gminy mają do końca przyszłego roku. Alarmują, że jest to niewykonalne. Dostaną więcej czasu?

Staramy się je zachęcić, by zrobiły jak najwięcej. Nie planujemy zmiany terminu.