Sprzedaż mieszkań coraz niższa

W I kwartale br. 16 deweloperów, głównie z rynku kapitałowego, sprzedało niecałe 5,4 tys. mieszkań, o 24 proc. mniej niż rok wcześniej.

Taka skala spadku to efekt otoczenia rynkowego – dalszego wzrostu stóp procentowych i spadku zdolności kredytowej oraz najazdu Rosji na Ukrainę – ale też niezwykle wysokiej bazy. I kwartał ub.r. dla szerokiego rynku był rekordowy, a dla wielu firm z naszej listy co najmniej wyśmienity. Wobec IV kwartału ub.r., kiedy mieliśmy początek końca ery taniego pieniądza, spadek sprzedaży sięgnął 11 proc. Mamy więc kontynuację hamowania: w IV kwartale ub.r. tempo spadku kwartał do kwartału było zbliżone.

Elita lepsza niż rynek

Wyniki poszczególnych deweloperów tradycyjnie mocno się różnią, jednak większość zanotowała głębokie spadki rok do roku, a część nawet kwartał do kwartału.

Na plus wyróżniają się Murapol, który mocno nadrobił mizerny IV kwartał, a także Develia z najlepszym wynikiem od I kwartału 2018 r. Echo dynamikę rok do roku zawdzięcza konsolidacji Archicomu od kwietnia ub.r., a skok kwartał do kwartału to efekt nadgonienia z ofertą przez samo Echo.

– Wyniki sprzedaży spółek giełdowych za I kwartał są wyraźnie lepsze niż wstępne wyniki dla całego rynku – podkreśla Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Biorąc pod uwagę czynniki silnie osłabiające popyt, spadek sprzedaży o 11 proc. kwartał do kwartału jest niewielki w porównaniu ze spadkiem o ponad 30 proc. w sześciu głównych miastach – podkreśla. JLL niebawem opublikuje cokwartalny raport o sprzedaży w sześciu największych aglomeracjach.

– Uzyskane w I kwartale br. wyniki poszczególnych deweloperów były w dużym stopniu uzależnione od dostępnej na początku roku oferty – wskazuje Gawrońska. – Patrząc na wyniki rok do roku trzeba pamiętać, że I kwartał 2021 r. to okres wyjątkowo wysokiej sprzedaży, spowodowanej kumulacją wspierających popyt czynników: wciąż niskich stóp procentowych i bardzo wysokiej liczby kredytów hipotecznych, odreagowywaniu przez nabywców wyhamowania zakupów w 2020 r., spowodowanym pandemią i napływem nabywców lokujących swoje oszczędności na rynku mieszkaniowym. Wyniki spółek giełdowych liczone rok do roku i kwartał do kwartału są na tle szerokiego rynku przyzwoite i potwierdzają większą odporność dużych graczy na szoki popytowe, i to niezależnie od dominującego w ich ofercie produktu – podkreśla ekspertka.

Co z cenami

Czego spodziewają się eksperci w kolejnych okresach? Na pewno baza w II kwartale również będzie wysoka.

– Spadki rzędu ponad 50 proc. w niektórych firmach świadczą, że klienci wystraszyli się radykalnych podwyżek stóp procentowych i konfliktu w Ukrainie – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – W marcu był wyraźny zastój w biurach sprzedaży. Deweloperzy nie wykonali jednak żadnych panicznych ruchów, typu obniżki cen, mających zwiększyć wolumeny. Trudno się zresztą dziwić, skoro oferta jest mocno wyprzedana, a doświadczenia z okresu pandemii nakazują zachować powściągliwość.

W kolejnych kwartałach spodziewa się utrzymania trendu spadkowego. Popyt kredytowy będzie gasł, aktywni mogą być kupujący w celach inwestycyjnych. Napływ Ukraińców nakręcił rynek najmu, oferta stopniała, a stawki wystrzeliły. – To powoduje wzrost atrakcyjności mieszkania jako inwestycji. Do tego rosnące ceny materiałów nie przemawiają za spadkiem cen lokali w średnim terminie, co dodatkowo wpływa na decyzje nabywców – mówi Wewiórski.

Jan Dziekoński, niezależny analityk i bloger (wcześniej Mzuri), podkreśla, że obserwujemy kontynuację trendu spadkowego trwającego od III kwartału ub.r. – Tzw. odłożony popyt z okresu covidu, podbijający wyniki deweloperów w 2021 r., zapewne już nie występuje. Popyt fundamentalny konsumentów nabywających na kredyt został ekspresowo przygaszony przez rosnące stopy, co potwierdzają dane o aktywności sektora kredytowego. Nie można się spodziewać niczego więcej, jak dalszych spadków zainteresowania. Wysokie oprocentowanie kredytów i zmiany w sposobie kalkulacji zdolności kredytowej powodują wykluczenie znaczącej liczby osób z rynku. Niewiele pomoże gwarancja wkładu przez BGK – bo tu barierą jest zdolność kredytowa – wskazuje Dziekoński

Zdaniem eksperta, należy ostrożnie oceniać siłę inwestorów. – Rekordowa inflacja skłania do kupowania, zwłaszcza że napływ uchodźców i szok popytowy na rynku najmu rozpalił nadzieje na zyski. Faktycznie czynsze wzrosły o co najmniej 10–20 proc., ale to za mało, żeby przy obecnych cenach lokali zapewnić pokrycie kosztów kredytu, czy atrakcyjną stopę zwrotu przy zakupie gotówkowym. Tymczasem poprzeczka nieubłaganie idzie w górę z każdą podwyżką stóp procentowych. Trudno się więc spodziewać, że inwestorzy zastąpią zmniejszony popyt konsumencki. Tendencję schładzania się rynku potwierdza wzrost dostępnej oferty na rynku pierwotnym i wtórnym – mówi Dziekoński. – Pod względem skali problemu kroczymy drogą podobną do roku 2007 r. w USA, z tym wyjątkiem, że nie mamy do czynienia z niską jakością bazy kredytowej i możemy mieć nadzieję na znacznie mniejsze konsekwencje ewentualnego tąpnięcia rynku – podkreśla.

Wojciech Matysiak, szef działu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że widząc niską sprzedaż i ponowny wzrost kosztów wykonawstwa, deweloperzy uświadamiają sobie, że nie uda się im znaleźć nabywców na mieszkania wybudowane przy obecnych kosztach.

– Należy więc spodziewać się silnego hamowania inwestycji. Te, które są w realizacji, zostaną ukończone, a część lokali może dłużej pozostawać niesprzedanych. Będzie to skłaniało do obniżek cen w II połowie 2022 r. i w 2023 r. Warto przy tym dodać, że sytuacja płynnościowa deweloperów jest bardzo dobra, dlatego też skala korekty cen nie powinna być duża – podsumowuje Wojciech Matysiak.