Najem mieszkań od gminy: nie każdy dostanie lokal komunalny

Wielu osób nie stać na najem mieszkania od osób prywatnych lub przedsiębiorców albo od wielu lat mieszkają w lokalach komunalnych. Chodzi o lokale znajdujące się w mieszkaniowym zasobie gminy. Stanowią one własność gminy albo np. spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy bądź tylko będące w posiadaniu tych podmiotów.

Ustawa o ochronie praw lokatorów formalnie nakłada na gminę obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób z jej terenu – chodzi nie tylko o lokale socjalne dla eksmitowanych, ale również o lokale zamienne (do końca 2015 r. obowiązki gminy w tym zakresie są bardzo szerokie łącznie z zapewnieniem lokali zamiennych osobom wysiedlanym w związku z rozbiórką lub remontem z zasobów prywatnych).

Gmina jest też zobowiązana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach. Poszczególne gminy różnie wywiązują się z tych obowiązków, co powoduje, ze w wielu z nich istnieją długie kolejki oczekujących oraz szczególne zasady przyznawania tych mieszkań.

Mieszkańcem gminy jest każda osoba fizyczna mająca miejsce zamieszkania na terenie tej gminy. Prawo do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu ma każdy mieszkaniec gminy niemający zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, mający niskie dochody – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 2 czerwca 2011 r. (II SA/Go 239/11).

Okres, na który jest zawarta umowa

Najem lokalu komunalnego kieruje się specyficznymi zasadami. Przede wszystkim umowa najmu mieszkania w zasobach komunalnych musi być zawarta na czas nieoznaczony. Jest to więc inna sytuacja niż przy najmie mieszkania od pozostałych podmiotów. Mieszkania komunalnego – co do zasady – nie można bowiem wynająć na czas oznaczony.

Od tej zasady jest oczywiście wyjątek – gmina nie może odmówić zawarcia umowy na czas określony (np. na trzy lata), jeśli z takim dobrowolnym wnioskiem wystąpi sam zainteresowany najmem. Gmina nie może jednak uzależniać zawarcia umowy od złożenia przez zainteresowanego takiego wniosku.

Chodzi o to, aby ograniczenie przywileju posiadania umowy najmu na czas nieokreślony nie było obchodzone. Drugi wyjątek dotyczy lokali socjalnych i lokali pracowniczych – mogą być one wynajmowane przez gminę także na czas określony.

Ustalanie wysokości czynszów

Ustawa z 2001 r. w art. 7 1 – 11 dokładnie reguluje zasady ustalania czynszów w publicznym zasobie mieszkaniowym, czyli głównie w lokalach komunalnych i socjalnych.

W lokalach takich ustala się stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Trzeba jednak uwzględnić czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową, a w szczególności położenie budynku, jak również usytuowanie danego lokalu w tym budynku. Bierze się także pod uwagę wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, jak również ogólny stan techniczny budynku. Wszystko to oznacza, że stawki czynszowe w mieszkaniach komunalnych mogą być dosyć zróżnicowane.

Ponadto w praktyce gminy (bo to one dysponują zdecydowaną większością lokali w publicznym zasobie mieszkaniowym) od 2005 r. w oparciu o uchwały swoich organów stosują obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach.

Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód (w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego) nie przekracza poziomu określonego w uchwale. Zainteresowany składa odpowiedni wniosek wraz z deklaracją o wysokości dochodów, która w razie wątpliwości może być weryfikowana przez urzędników. Jedną z sankcji za podanie nieprawdziwych informacji jest obowiązek zwrotu przez najemcę 200 proc. kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Obniżki udziela się najemcy jednorazowo tylko na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, to na wniosek najemcy można udzielać mu obniżek czynszu na kolejne okresy 12-miesięczne.

Jeszcze inny rodzaj preferencji w płatności czynszu dotyczy najemców lokali socjalnych. Tam stawki czynszowe, zgodnie z art. 23 ust. 4 ustawy z 2001 r., nie mogą przekraczać wysokości połowy najniższej stawki gminnego czynszu.

Ważna lektura

Osoby, które są najemcami mieszkań komunalnych albo starają się o podpisanie umowy najmu w mieszkaniowym zasobie gminy, powinny zapoznać się z uchwalanymi przez rady gmin dwoma ważnymi dokumentami. Są to: wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat) obejmuje np. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu.

Natomiast w zasadach wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy znajdziemy m.in. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu, jak również kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego.

Być może bowiem wielkość dochodu, jaką osiąga rodzina, w ogóle nie kwalifikuje jej do otrzymania mieszkania komunalnego.

Nietypowe wypowiedzenie

W mieszkaniach komunalnych możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu. Co do zasady obowiązują te same regulacje co przy umowach najmu w zasobach prywatnych. Niemniej jednak art. 21 ust. 4 ustawy z 2001 r. przewiduje szczególną podstawę wypowiedzenia najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu.

Gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu, który jest ujęty w wieloletnim programie gospodarowania jej zasobem mieszkaniowym. To specjalny dokument uchwalany przez radę gminny. Częścią programu jest opis sposobów, jakimi gmina zamierza poprawić wykorzystanie swojego zasobu, w tym zwłaszcza planowana sprzedaż lokali.

Gmina może więc w przypadku lokalu zaoferowanego do sprzedaży wypowiedzieć najem, ostrzegając lokatora na pół roku naprzód. Nie oznacza to, że lokator trafi na bruk – gmina musi mu zaoferować wynajęcie w tej samej miejscowości innego lokalu spełniającego co najmniej takie same wymagania, jakie są przewidziane dla lokalu zamiennego.

Także wysokość czynszu i innych opłat ustalonych dla tego lokalu zamiennego musi być proporcjonalna do obciążeń ponoszonych przez lokatora z tytułu wynajmu zwalnianego przez niego mieszkania.

Ponadto jeśli najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego lokalu (a tak najczęściej właśnie jest), to sześciomiesięczne wypowiedzenie umowy najmu połączone z przeprowadzką do lokalu zamiennego można zastosować dopiero wtedy, gdy lokator nie skorzystał z możliwości wykupu tego mieszkania.

Podnajem mieszkań prywatnych

Wiele gmin ma problemy z budową lub pozyskiwaniem w inny sposób mieszkań do zasobu komunalnego.

Dlatego ustawa o ochronie prawa lokatorów pozwala gminom wynajmować (co najmniej na trzy lata) mieszkania prywatne z przeznaczeniem na podnajem ich osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Jeśli gmina zdecyduje się na taki najem, to od podnajemców może pobierać czynsz niższy niż ten, który sama opłaca właścicielowi lokalu. Tak wynika z art. 20 ustawy z 2001 r.

Zobacz cały poradnik

»

Jak wynająć mieszkanie i lokal użytkowy

Zobacz też serwisy:

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Najem, dzierżawa