Kredyty hipoteczne drożeją w oczach. Co dalej?

To, że kredyty hipoteczne drożeją sprawia, że obniża się ich dostępność. Im wyższe bowiem oprocentowanie, tym więcej odsetek trzeba spłacać, więc niższa musi być kwota kredytu. Analitycy HRE Investments Oskar Sękowski i Bartosz Turek szacują, że obecnie rata przeciętnego długu powinna być o około połowę wyższa niż we wrześniu 2021 roku, czyli przed podwyżkami stóp procentowych. Według ich wyliczeń jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła liczyć przeciętnie na 700 tys. kredytu na zakup mieszkania. – W obecnej sytuacji, jeśli weźmiemy pod uwagę rosnące oprocentowanie hipotek czy zmieniający się poziom wynagrodzeń, to ta sama rodzina powinna być w stanie zadłużyć się na około pół miliona złotych – podkreślają.

Ostrzejsze warunki

Ale nie tylko Rada Polityki Pieniężnej bije w kredytobiorców. Swoje dołożyła Komisja Nadzoru Finansowego. Ponieważ rosną obciążenia kredytobiorców, a wraz z nimi możliwy jest wzrost ryzyka kredytowego, KNF nakazała bankom, aby przy wyliczaniu dostępnej kwoty kredytu zakładały podwyżkę stóp procentowych o 5 pkt. proc. (dotychczas 2,5 pkt. proc.) – Skoro RPP podwyższyła właśnie stopę referencyjną do 3,5 proc., to banki muszą więc przyjmować, że wzrośnie do 8,5 proc., a zatem zakładać, że oprocentowanie kredytu wzrośnie do ponad 10 proc., bo trzeba jeszcze doliczyć marżę – zauważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Mieszkań może zabraknąć. Będzie krach?

Ponad 2 mln uchodźców przyjęła już Polska. Fala migracji mocno zmienia nasz rynek nieruchomości.

Dodatkowo Komisja zaleca przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej.

Organ nadzoru wskazał wreszcie swoje oczekiwania co do poziomów DStI (wskaźnika debt to income – relacji środków przeznaczanych na obsługę zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych do dochodu kredytobiorcy.), powyżej których wymagana jest szczególna ostrożność banku (40 proc. przy niższych dochodach i 50 proc. przy wyższych).

Zdolność kredytowa najbardziej spadnie w tych bankach, które dotychczas stosowały tylko minimalne wymogi, czyli zakładały wzrost stóp procentowych o 2,5 pkt. proc. – Dla przykładu jeśli z wyliczeń takiego banku wynika, że kogoś stać na spłatę raty wynoszącej nie więcej niż 3000 zł, to dotychczas mógł liczyć na ok. 393 000 zł. Po marcowej podwyżce stóp procentowych i uwzględnieniu dodatkowych podwyżek o 5 pkt. proc. ta dostępna kwota kredytu spadnie do 303 000 zł, czyli aż o 90 000 zł. To przy założeniu okresu spłaty 25 lat i marży 2,48 proc. (średnia przy 10 proc. wkładzie własnym). Dla porównania jeszcze we wrześniu 2021 r. taka osoba mogła liczyć na 483 00 zł. Od tego czasu dostępna kwota spadła więc aż o 180 000 zł – wylicza Jarosław Sadowski.

Komu podrożeje bardziej

Kolejna podwyżka stóp procentowych oznacza również wzrost rat kredytów hipotecznych.

Jak jednak dodaje Sadowski, że przypadku nowo udzielanych kredytów skutki podwyżek nieco łagodzą obniżki marż kredytowych. Dla kredytu z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym (10 proc.) średnia marża spadła z 2,87 proc. na początku października 2021 r. do 2,48 proc. obecnie. Oczywiście obniżki marż są dużo mniejsze niż wzrost stawki WIBOR, więc raty i tak znacząco rosną.

Łagodzący efekt spadku marży dotyczy jednak tylko nowo udzielanych kredytów. W przypadku tych już spłacanych marża jest wpisana do umowy kredytowej, a więc jest stała. Z kolej „stare” kredyty, czyli zaciągnięte kilkanaście lat temu mają dużo mniejsze zadłużenie. Część długu została już bowiem spłacona.

Czytaj więcej

Budżet Rodzinny

Banki jeszcze przyjaźnie oceniają zdolność kredytową

Mimo obostrzeń i wyższych stóp procentowych banki wciąż ustalają zdolność kredytową klientów na poziomie pozwalającym na zakup nieruchomości prawie jak przed podwyżkami.

Największe podwyżki rat pojawią się w przypadku kredytów już spłacanych, ale udzielonych w 2021 r. Tu zadłużenie wciąż jest wysokie, a marża nie spadnie. Dla przykładu przy kredycie na 300 000 zł na 25 lat udzielonym we wrześniu ubiegłego roku rata wzrośnie z początkowego poziom 1 438 zł do 2 071 zł.

Ale, jak zauważają analitycy HRE Investments, w ostatnich miesiącach widać jak na dłoni, że okres zmniejszonej sprzedaży kredytów hipotecznych sprzyja ulepszaniu oferty. W porównaniu do sytuacji z września, banki stosują dziś marże kredytowe o około 0,2 – 0,3 pkt. proc. niższe i mogą być bardziej otwarte na negocjacje. Rozwija się też oferta kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Te dostępne są dziś nie tylko na 5 lat, ale też 7 (Alior, Credit Agricole) i 10 lat (BNP Paribas).

Frankowiczom coraz trudniej

Udział walutowych kredytów hipotecznych w sprzedaży wynosił na koniec III kwartału 0,72 proc. - wynika z danych AMRON-SARFiN. Udziały kredytów denominowanych we franku szwajcarskim i w euro w portfelu nowych kredytów wyniosły odpowiednio 0,01 proc. oraz 0,64 proc.. O 0,08 p. proc.. do 0,07 proc., spadł natomiast udział kredytów udzielonych w innych obcych walutach.

Czytaj więcej

Budżet Rodzinny

Długi. Jak pomóc bliskiemu dłużnikowi

W Polsce jest obecnie aż 2,66 mln osób, które nie radzą sobie ze spłatą zaciągniętych długów, a ich zaległości wynoszą łącznie aż 72,5 mld zł.

Ale wciąż mamy kredytobiorców walutowych – zwłaszcza frankowych. Jest ich wciąż prawie 700 tys. A kurs franka sięgnął w tym roku nawet 5 zł, a w marcu utrzymuje się średnio powyżej 4,5 zł. Z wyliczeń Expandera wynika, że w ciągu ostatniego półrocza 2021 r. rata kredytu na kwotę 300 000 zł, na 30 lat, zaciągniętego w styczniu 2008 r. wzrosła z 1 834 zł do 2 022 zł. W tym roku jest jeszcze gorzej. W rezultacie zadłużenie z tytułu takiego kredytu przekracza już 370 tys. zł.

Prognozy nieco optymistyczne

Cykl podwyżek stóp procentowych bynajmniej się nie zakończył – wręcz przeciwnie. – Będę namawiał Radę Polityki Pieniężnej do dalszego zacieśniania polityki pieniężnej, zapowiedział po ostatniej podwyżce stóp prezes NBP Adam Glapiński. – Dla mnie nie ulega wątpliwości, że do 3,5 proc. nie wyrządzimy szkody gospodarce. Co więcej, dzisiaj bym powiedział, że do poziomu 4,0 proc. nie wyrządzimy szkody gospodarce – mówił. Ba, kontrakty FRA wyceniały momentami wzrost stopy referencyjnej do 5,75 proc. (za cztery miesiące). To oznacza nie tylko wyższe stopy, ale i wyższy WIBOR, będący podstawą wyliczania oprocentowania kredytów. WIBOR 3M przekracza obecnmie 3,9 proc., a 6M - 4.3 proc. W początkach października, tuż przed pierwszą podwyżką stóp NBP, były niższe o ponad 1400 i ponad 1100 proc.

Pewnym pocieszeniem dla kredytobiorców może być fakt, że zaniepokojone wzrostem stóp i obostrzeniami w udzielaniu kredytów banki łagodzą warunki. Jak zauważają analitycy HRE Investments, w porównaniu do sytuacji z września, banki stosują dziś marże kredytowe o około 0,2 – 0,3 pkt. proc. niższe i mogą być bardziej otwarte na negocjacje. Rozwija się też oferta kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Te dostępne są dziś nie tylko na 5 lat, ale też 7 (Alior, Credit Agricole) i 10 lat (BNP Paribas).