Koniec najmu: jak się rozliczyć i zwrócić lokal

Andrzej Lulka, radca prawny, Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna:

Z rozwiązaniem umowy najmu nieodłącznie wiąże się konieczność zwrotu lokalu wynajmującemu oraz – zazwyczaj – obowiązek dokonania pomiędzy stronami rozliczeń z tytułu nakładów poniesionych na lokal przez najemcę, a w razie wcześniejszego rozwiązania umowy, także przez wynajmującego.

Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca musi, co do zasady, zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie lokalu wynikające z jego prawidłowego używania. Co to oznacza? Oceniając, czy zużycie lokalu jest akceptowalne, należy uwzględniać m.in. takie aspekty, jak: rodzaj lokalu, liczba osób go odwiedzających czy czas trwania umowy.

Jeżeli okaże się, że lokal został nadmiernie zużyty, wynajmujący ma wobec najemcy roszczenie o naprawienie szkody powstałej z tego tytułu (czyli różnicy pomiędzy hipotetyczną wartością lokalu, który nie byłby zużyty nadmiernie, a wartością lokalu zwróconego wynajmującemu w stanie pogorszonym). W tym zakresie pomocny będzie z pewnością protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony w trakcie odbioru. W tym kontekście warto też przypomnieć o domniemaniu wydania lokalu najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, o czym pisaliśmy w jednym z poprzednich artykułów. Wszystkie powyższe kwestie może oczywiście zmienić umowa.

W kontrakcie należy wskazać też termin dokonania zwrotu. Jeżeli najemca opóźnia się ze zwrotem (z przyczyn niezawinionych), za okres opóźnienia powinien płacić kwotę odpowiadającą kwocie czynszu. Jeżeli do zwrotu lokalu nie doszło na skutek okoliczności zawinionych przez najemcę (zwłoka), dodatkowo powinien zapłacić odszkodowanie za szkodę poniesioną w związku z nieterminowym zwrotem. To znowu są zasady kodeksowe. Zgodnie z praktyką najemca najczęściej zobowiązany jest do zapłaty kwoty równej pewnej krotności czynszu za okres po terminie wydania lokalu, np. dwukrotności czynszu. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, niezależnie od stanu lokalu wynajmujący nie może odmówić dokonania odbioru zwracanego lokalu, co nie pozbawia go ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Takie zachowanie wynajmującego będzie traktowane jako jego zwłoka, co uprawni najemcę do odszkodowania za szkody poniesione z tego tytułu.

Kolejną kwestią jest rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę. Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten dotyczy ulepszeń, a zatem rozliczeniom nie będą podlegały drobne nakłady, do których poniesienia zobowiązany jest najemca. Strony mogą jednak zmienić powyższe zasady i przewidzieć inne warunki rozliczeń z tytułu nakładów.

W realiach najmu komercyjnego strony często odrębnie opisują w umowie, jaki powinien być stan lokalu w chwili zwrotu, a w szczególności, jakie elementy wyposażenia najemca powinien zdemontować, a jakie pozostawić w lokalu. Strony mogą np. umówić się, że najemca pozostawi nakłady wynajmującemu, jeżeli w trakcie obowiązywania umowy najmu zamortyzują się one w całości, natomiast jeżeli do ustania stosunku najmu dojdzie przed zakończeniem ich amortyzacji, najemca pozostawi je w lokalu za zapłatą wartości pomniejszonej o wartość amortyzacji. Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby wskazać, że rozliczeniu podlegają wszystkie nakłady poniesione na lokal, bez rozróżniania ulepszeń i nakładów koniecznych.

Wcześniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego nie dopuszczało w ogóle możliwości potrącania przez najemcę wartości nakładów z czynszu należnego najemcy, nawet jeżeli strony tak się umówiły. W chwili obecnej stanowisko to zostało złagodzone, jednak w dalszym ciągu istnieją kontrowersje. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu pogorszenia stanu lokalu i roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu, a nie dnia, w którym zwrot miał nastąpić.

Warto mieć na uwadze, że w przypadku zmiany wynajmującego (np. wskutek zbycia budynku) i wstąpienia nabywcy w stosunek najmu z najemcą, z chwilą takiej zmiany następuje – w znaczeniu prawnym – zwrot lokalu na rzecz dotychczasowego wynajmującego i od tego momentu liczony jest ww. roczny termin przedawnienia.

Najem, Dzierżawa

Andrzej Lulka, radca prawny, Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna:

Pozostało 92% artykułu