Czas pandemii przetestuje inwestycje na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości jest na skraju katastrofy?

Każdy uderzający w gospodarkę kryzys odbije się prędzej czy później na rynku nieruchomości, bo są to naczynia połączone. Pandemia i związane z nią restrykcje obejmują rynek nieruchomości dopiero od pięciu tygodni. Oczywiście, spowodowało to ograniczenie liczby transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ale moim zdaniem jest zdecydowanie za wcześnie na stawianie negatywnych prognoz.

Przed nami jeszcze trzy kwartały roku. Jeśli pandemia szybko wygaśnie, gospodarka i rynek nieruchomości powrócą do normalnego poziomu. Będzie jeszcze czas na zwiększenie przychodów lub korektę zysków.

Problem pojawi się wtedy, gdy pandemia koronawirusa potrwa jeszcze kolejny kwartał lub dwa. Wtedy będzie to bardzo groźne nie tylko dla krajowej gospodarki, ale i rynku nieruchomości.

Część deweloperów bije już jednak na alarm, że sprzedaż mieszkań się załamuje, że za chwilę nie będzie komu kupować. Ludzie tracą pracę, obniżane są pensje.

W mediach czytamy same hiobowe wieści. Analizy, informacje, które pokazują paniczne reakcje. Słyszymy dookoła, że wszystko upada, że grozi nam głęboka recesja, bankructwa.

Tymczasem trzeba zachować rozsądek. Mija dopiero piąty tydzień takiego stanu, nie ma nawet sprawdzonych danych wskazujących na faktyczny obraz rynku. Jeśli więc deweloperzy już dziś odprawiają żałobne msze nad firmami, to znaczy, że źle „zeskalowali" swój biznes, że nie brali pod uwagę ryzyka, jakie niesie prowadzenie działalności gospodarczej.

A ryzyko jest zawsze...

Jeśli więc firma już po miesiącu krzyczy, że jest źle, to znaczy, że zła była jej gospodarka finansowa, że jest niewłaściwie zarządzana, że nie potrafi analizować ryzyka i nie ma programów antykryzysowych. Że działała tylko dlatego, że płynny był rynek i wszystko bez większych przeszkód można było zrealizować.

Teraz, kiedy nad rynkiem nieruchomości zawisły czarne chmury, wychodzą wszystkie błędy w sztuce zarządzania daną firmą. Pamiętajmy, że średni okres inwestycji, liczony od zakupu działki do zakończenia i sprzedaży mieszkań, to około trzech lat, w Warszawie może trochę mniej.

Jeśli więc ktoś po miesiącu się przewraca, to oznacza, że stał na jednej nodze. To pokazuje całą mizerię branży. Sprawdza się stara prawda, że nie każdy może być deweloperem.

A jak radzą sobie pośrednicy? Z nudów grają w karty?

Przepisy uniemożliwiają swobodne poruszanie się, więc i na rynku wtórnym ruch jest mniejszy. To nic nadzwyczajnego. Ale pośrednicy mają co robić. Pracują zdalnie, przenosząc do sieci co się da i ile się da, nadal wykonując swoje usługi.

Są wideorozmowy, wirtualne spacery po nieruchomościach. Te wszystkie narzędzia były już zresztą używane wcześniej, choć nie na taką skalę. Sam korzystałem z nich już pod koniec lat 90. Mieszkającym za granicą klientom wysyłałem kasety VHS, na których prezentowałem oferty nieruchomości.

Oczywiście, technologie bardzo przyspieszyły, pomagając pośrednikom w pracy. Dzięki nim możemy oszczędzać czas. A teraz, w czasie pandemii, są po prostu konieczne.

Pooglądać sobie mieszkanie przez kamerę to jedno, a kupić – drugie.

Mieszkania sprzedają się cały czas, choć oczywiście wolniej, choćby ze względu na ograniczoną pracę urzędów, problemy z uzyskiwaniem dokumentów. Nieporównywalnie gorsza sytuacja jest w branży turystycznej, hotelowej. Tam nic nie można zrobić.

A pośrednik może zrobić całkiem sporo. Odbywają się nawet prezentacje nieruchomości. Oczywiście, nie przychodzi cała rodzina jednocześnie, ale pojedynczo, z zachowaniem wszystkich zasad bezpieczeństwa. Mieszkania oglądają rzeczoznawcy, przygotowując wyceny dla banków. Większość biur nie jest zamknięta na cztery spusty.

Nie wszystkie jednak agencje przetrwają.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to działalność długofalowa, oparta o wnikliwe analizy rynku, który podlega znanym od lat cyklom koniunkturalnym. Zmiany na tym rynku mają różne przyczyny, ale są nieuchronne.

Są lata tłuste i lata chude. Załamania na rynku spodziewano się zresztą przed epidemią. Hossa nie może trwać w nieskończoność. Dzisiejsza sytuacja od kryzysu z 2008 roku różni się tym, że teraz mamy możliwość technicznego wsparcia sprzedaży. Popyt ciągle jest.

Wtedy zaś rynek załamał się z powodów finansowych. Mam nadzieję, że teraz tak nie będzie. Być może znajdą się biura nieruchomości, które upadną. Ale będą to firmy, które upadłyby tak czy inaczej z wielu przyczyn. Koronawirus będzie tylko piórkiem na szali, które przeważy, decydując o bankructwie.

Pandemia zweryfikuje pewnie biznesy flipperów, czyli kupujących mieszkania do remontu, by je potem, po modernizacji, sprzedać z zyskiem.

Inwestycje na rynku nieruchomości wymagają gruntownej wiedzy, doświadczenia, czasu. To nie jest szybki biznes. Sytuacja wywołana koronawirusem prześwietli flipperów. Zobaczymy, kto umiał prognozować, analizować. Ci, którzy mieszkania kupowali za pożyczone, muszą się teraz z rynkiem pożegnać. Na rozgrzanym rynku wystarczył czasem tylko łut szczęścia. Teraz nie wystarczy. Inwestowanie w nieruchomości czy prowadzenie działalności deweloperskiej to wieloletni proces, który wymaga uwzględniania różnych okoliczności, w tym ocenę ryzyka.

Panika, która dziś zawładnęła rynkiem, dowodzi, że deweloperzy, inwestorzy, flipperzy, pośrednicy czy zarządcy nieruchomości nie brali pod uwagę ryzyka związanego z prowadzoną działalnością. Epidemia już ujawniła i jeszcze ujawni brak umiejętności w zarządzaniu kryzysowym u niektórych przedsiębiorców, również z branży nieruchomości czy budownictwa. Kryzysy były, są i będą, dlatego trzeba się do nich przygotować, oceniając skalę ryzyka i przygotowując zawczasu programy osłonowe, naprawcze.

A inwestycje w lokale na wynajem?

W biznesplanie trzeba określić tzw. poduszkę bezpieczeństwa, która pozwoli przetrwać sytuacje kryzysowe, kiedy na przykład nie będzie najemców. Obecna sytuacja być może boleśnie zweryfikuje niektóre projekty inwestycyjne i wielu nie dostanie zakładanych zysków. Należy pamiętać, że niektóre tzw. gotowce inwestycyjne na wynajem już na starcie obiecują szalenie wygórowane, wręcz nierealne stopy zwrotu.

Jeśli ktoś inwestował w mieszkania na wynajem, zakładając, że cały czas będzie miał lokatorów, że nie będzie okresów przestoju, dziś może mieć kłopoty. Nie da się robić biznesu na płytkim bieżącym działaniu. Tymczasem mieliśmy na rynku napływ nieprzygotowanych inwestorów po tych wszystkich szkoleniach, na których obiecywano gruszki na wierzbie.

Kryzys to także obietnica okazyjnych zakupów.

Klienci, którzy liczą na spadki cen, już się ożywili. Na wyprzedaże czekają też inwestorzy giełdowi, fundusze, prywatne grupy kapitałowe. Nieruchomości były, są i będą najlepszym aktywem inwestycyjnym. Przewidywania, o ile spadną ceny mieszkań, są jednak pozbawione sensu. Tu decydować będą indywidualne transakcje i czynniki, na podstawie których dokonana będzie korekta.

Inwestujący z rozsądkiem popartym fachową wiedzą nadal będą kupować nieruchomości, i za gotówkę, i na kredyt. Po okresie przestoju spowodowanego epidemią wirusa na rynku pojawi się na pewno się wiele ciekawych ofert nieruchomości, w które warto będzie zainwestować.

Zawsze w czasie kryzysu i po kryzysie najlepiej się zarabia, i to nie tylko na nieruchomościach. Ale kto będzie mógł mieszkanie przetrzymać, przetrzyma. Na wyprzedaże zdecydują się ci, którzy będą mieć nóż na gardle.