Malowanie elewacji? To już nie te czasy

O potencjale, jaki drzemie w zdewastowanych budynkach, oraz o trudnej sztuce jego uwalniania rozmawiali uczestnicy debaty poświęconej rewitalizacji. Byli to: Kinga Sistermann, ekspert ds. wynajmu powierzchni handlowych; Władysław Grochowski, prezes i współwłaściciel spółki Arche; Michał Guć, wiceprezydent Gdyni ds. inowacji, oraz Michał Styś, CEO, OPG Property Professionals.

Najważniejsi są ludzie

Okazuje się, że zdaniem ekspertów największym potencjałem w rewitalizacji są nie budynki, tylko ludzie. – Zacząć powinno się od mieszkańców – przekonywał Michał Guć, wiceprezydent Gdyni.

I podał przykład ze swojego miasta. – Niedawno zakończyliśmy dużą przebudowę osiedla. Decyzję o rewitalizacji podjęliśmy osiem lat temu. Przez sześć lat rozmawialiśmy z mieszkańcami osiedla, jak ma ono wyglądać, co ma się na nim zmienić. Wynajęliśmy również architekta, który spotykał się z nimi, a następnie nanosił ich propozycje na projekt – opowiadał Michał Guć. – Zależało nam też na zmianie postawy tych ludzi. Długi czas wymarzoną karierą dla młodych ludzi mieszkających na tym osiedlu było przyjęcie do gangu złodziei samochodów. Gwarantowało to im prestiż i pieniądze. Pokazaliśmy, że są alternatywne i lepsze sposoby na życie – podkreślił.

– Do przełomu doszło, kiedy mieszkańcy bloku, do którego większość ludzi bała się wchodzić, poprosili o farbę. Chcieli pomalować klatki schodowe w swoim budynku. Od tego czasu są one bardzo dobrze utrzymane. Nie dochodzi do dewastacji. Ten przykład pokazuje, że – jeżeli chcemy myśleć o udanej rewitalizacji – musimy najpierw przekonać mieszkańców, a dopiero potem zająć się inwestowaniem pieniędzy, tynkowaniem, budowaniem dróg etc. – mówił wiceprezydent Gdyni.

Okazuje się, że lokalna społeczność jest równie ważna w rewitalizacji nieruchomości komercyjnych.

– Chodzi o budowanie pewnego rodzaju społeczności. Zrewitalizowane nieruchomości tworzą przestrzeń, w której mogą odnaleźć się m.in. rzemieślnicy, producenci, projektanci – tłumaczyła Kinga Sistermann.

Podobnego zdania był Michał Styś. – Ludzie są najważniejsi, bo to oni tworzą miejsce, a budynki są dopiero na końcu. Najlepszym tego przykładem jest nasz flagowy projekt OFF Piotrkowska Center. Najpierw rozmawialiśmy z najemcami, czego potrzebują, jak widzą to miejsce, i to oni stworzyli ten projekt. Dzięki temu powstało najbardziej hipsterskie miejsce w Łodzi i wizytówka tego miasta – wyjaśnił Michał Styś.

Taką wizytówką, ale tym razem Warszawy, będzie także Elektrownia Powiśle. – To pierwszy tego typu projekt. Oprócz hotelu będą apartamenty, restauracje, biura – wyliczała Kinga Sistermann.

I podkreślała. – W tego typu projektach ważny jest aspekt lokalny. Obiekty są bardzo mocno definiowane przez lokalizację. Tego nie da się skopiować, powielić. Projekt Elektrowni będzie wyglądał więc zupełnie inaczej aniżeli Koneser czy Norblin. W wypadku Elektrowni będzie to przestrzeń, która daje możliwości połączenia marek lokalnych i międzynarodowych – wyjaśniała Kinga Sistermann.

– W wypadku tego typu obiektów marki międzynarodowe mają zupełnie inną strategię. Dotychczas była ona oparta o centra handlowe, a więc musiały mieć one wysokie obroty. Wiązały się również z tym wysokie koszty. W wypadku obiektów jak Elektrownia Powiśle jest dużo wyższa konwersja. Pod uwagę bierze się bardziej potrzeby konsumentów. A są inne. Oczekują oni m.in., że produkty będą realizowane zgodnie z polityką fair play. Interesuje ich, czy kosmetyki są testowane na zwierzętach. Czy są to produkty rzemieślnicze. Z tych m.in. powodów duże sieci decydują się na wejście z nowymi markami. Natomiast w wypadku mniejszych polskich marek wyzwaniem jest brak kapitału – mówiła Kinga Sistermann.

Wielofunkcyjność jest ważna nie tylko dla nieruchomości komercyjnych, ale i rewitalizowanych dzielnic miast. Chodzi o to, by nie pustoszały po godzinach pracy, tylko nadal toczyło się tam życie.

– Pojawiają się tego typu tendencje, zwłaszcza w śródmieściu – przyznaje wiceprezydent Guć.

– Mieszkania są przekształcane na biura, a ceny mieszkań są bardo wysokie i młode osoby nie mogą sobie na nie pozwolić, a starsi mieszkańcy powoli odchodzą. Nie jest jednak jeszcze tak źle. Na pewno trzeba temu przeciwdziałać. W tym celu tworzymy m.in. sieć domów sąsiedzkich. Chcemy, by ludzie wychodzili z domu. Najpierw zaczęliśmy od obszarów rewitalizowanych, bo tam były one najpotrzebniejsze, ale ich popularność pokazała, że warto je tworzyć w innych dzielnicach – tłumaczył Michał Guć.

Dużo problemów i wielka satysfakcja

Władysław Grochowski przyznaje, że rewitalizacja nie zawsze przebiega gładko. Wiąże się z nią także spore ryzyko finansowe, a i obiekty są często w katastrofalnym stanie. Ale jest coś jeszcze, bardzo dla niego istotnego i ważnego: – Kiedy się udaje, mam ogromną satysfakcję – podkreśla.

– Takim wyzwaniem był m.in. pałac w Łochowie. Teraz jest wizytówką. Nie zawsze tak było. Wcześniej to była ruina. Albo łódzka fabryka papierosów. Ona też nie wyglądała najlepiej i miała złą opinię. Dziś jest nie do poznania – wyliczał Władysław Grochowski.

Obecnie największym dla niego wyzwaniem jest cukrownia w Żninie.

– To olbrzymi projekt. Obejmuje kilkadziesiąt hektarów, w tym XIX-wieczną cukrownię. Miała zostać wyburzona. Nikt nie chciał jej kupić. Zainteresowała mnie. Pojechałem. I od razu chciałam ją mieć. W czasie negocjacji umówiliśmy się z marszałkiem województwa, że dostaniemy pieniądze na rewitalizację, ale okazało się, że są problemy z przyznaniem tych środków. I ich nie dostaliśmy. Liczyliśmy, że rewitalizacja będzie nas kosztować 100 mln zł, teraz jest już 200 mln zł. Banki robiły problemy z kredytem. Ich zdaniem projekt nie nadaje się do komercjalizacji, że nigdy się go nie spłaci. Ale myślę, że będzie dobrze – opowiadał Władysław Grochowski.

– W sierpniu oddajemy pierwszy etap. To będzie miasto w mieście. Na razie będą dwa hotele, ale z czasem będą pewnie ze cztery. Olbrzymie sale konferencyjne, największa ma ok. 2,5 tys. mkw. Będą też mieszkania, domki wakacyjne, parki handlowe, rehabilitacja, muzeum, mała klinika. W projekt została włączona lokalna społeczność. Kiedyś całe miasto i okolice żyły z tej cukrowni. Teraz mieszkańcy przychodzą, wspominają, gdzie pracowali. Nas to nakręca. To prawda, jako deweloper zarobię trochę pieniędzy. Mogę też jednak realizować tak ambitne projekty jak Żnin. To też jest ważne – opowiadał Władysław Grochowski.

Z rewitalizacją obiektów komercyjnych wiążą się też i zyski.

– W projektach wielofunkcyjnych zyski pochodzą z różnych źródeł, z usług hotelowych, biurowych etc. Są one więc poddane innym cyklom koniunkturalnym. W związku z tym tego typu projekty są inwestycyjnie bezpieczne – twierdzi Michał Styś.

Stare mury mają swoją wartość

Rewitalizacja daje drugie życie budynkowi. Często jest również ostatnią deską ratunku dla zabytku.

– W przypadku zabytków jest dużo wyzwań. Są to procesy bardzo długotrwałe. Dotyczy to zarówno etapu przygotowania, jak i już przeprowadzenia remontu. Tereny rewitalizowane często mają miejsce na nowe inwestycje. Dzięki tym ostatnim można przebudowywać zabytki. Trudno jest jeszcze bowiem w Polsce inwestować tylko w zabytki. Nowe inwestycje napędzają rewitalizację. Co ciekawe, budynki zabytkowe cieszą się większą popularnością od nowych – mówił Michał Styś.