Flipper w wielkiej płycie

Ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty szybują. Czy opłaca się inwestować w takie lokale? Da się zarobić na ich wynajmie? A na flippach? (kupowanie zniszczonych mieszkań, remont i sprzedaż z zyskiem). Są kolejki po wielkopłytowe nieruchomości?

Jerzy Sobański, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN):

O kolejkach po  mieszkania możemy mówić w przypadku ofert, które wyróżniają się czymś szczególnym (zazwyczaj więcej niż jedną cechą) od innych. Technologia nie ma tu decydującego znaczenia. W dużym uproszczeniu, jeżeli lokal jest w dobrej lokalizacji i cenie, nie ma problemu z jego zbyciem, jeżeli tylko w dobrej lokalizacji albo tylko w dobrej cenie - jest gorzej.

W ostatnich sześciu miesiącach nie spotkałem się z sytuacją, żeby cena transakcyjna była wyższa niż ofertowa, ale wielokrotnie widziałem ceny transakcyjne, które były takie same jak ofertowe, co oznacza zero negocjacji.

Wielu tzw flipperów nie stawia na pierwszym miejscu technologii budowy , jeżeli inwestycja generuje założony, odpowiedni dochód (rachunek: cena zakupu, remontu i odsprzedaży), to będzie dla nich dobrą inwestycją. Przyjmując pewne uogólnienia i obserwując co się kupuje i sprzedaje, to ze względu na cechy mieszkań w wielkiej płyty, są one często przedmiotem transakcji na pewno częściej niż dwa - trzy lata lata temu.

Pytanie dodatkowe, czy inwestorem jest nabywca, który kupuje w celu dalszego wynajmu, czy inwestor kupujący dla siebie , rodziny. Jeden i drugi kupuje mieszkanie przygotowane po remoncie? Jeżeli inwestorem jest osoba nastawiająca się na wynajem, a mieszkanie po liftingu zapewni zwrot wyłożonego kapitału na poziomie ok. 5 do 8 proc. przez ok. 10 lat, odpowiedź jest prosta. Tak, oczywiście  warto inwestować. Warunek: założenie realnych czynszów w określonym czasie (często te założenia są przestrzelone). Pytanie, jak długo utrzyma się taka sytuacja, skoro mamy pierwsze sygnały zwiększającej się inflacji.

Mieszkania po liftingu są równie często kupowane nie w celach inwestycyjnych, a w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy, który nie chce lub potrafi przeprowadzić sam procesu zakupu i modernizacji mieszkania . Dla takich osób cel inwestycyjny jest na drugim miejscu i odsprzedaż w przyszłości takiego mieszkania niekoniecznie może być dobrą inwestycją. Dzisiaj mieszkanie jest świeżutkie, pachnące, modnie wykończone i teraz płacę za nie wyższą cenę (za taką dodatkową usługę).  Jeżeli będę mieszkanie sprzedawał za 10 lat, te elementy nie będą już miały takiego znaczenia, a lokal ponownie będzie wymagał liftingu lub remontu. Zmieni się moda, trendy, nastąpi dekapitalizacja po prostu mieszkanie się zużyje. A hossa nie trwa wiecznie . Cena za 10 lat może nie być już tak satysfakcjonująca, gwarantująca założony cel inwestycyjny.

Katarzyna Szarek, ekspert agencji Nieruchomości Łobzowskie w Krakowie:

Osobiście nie miałam przypadku, żeby cena zakupu mieszkania w budynku z wielkiej płyty była wyższa niż ofertowa, ale to nie znaczy, że nie ma takich sytuacji.

Mieszkania w płycie to dobra inwestycja pod wynajem, pod warunkiem, że przemyśli się atrakcyjność lokalizacji dla klienta, któremu chcemy lokal wynajmować. Oczywiście, na wynajmie da się zarobić, stopa zwrotu jest podobna jak przy nowych mieszkaniach. Co prawda czynsze są ciut niższe, ale cena zakupu też jest niższa. Wielka płyta na wynajem jest więc całkiem dobrym rozwiązaniem.

Co do flippów, to mam wrażenie, że tutaj nie ma znaczenia czy to jest płyta czy cegła. Uwaga jest skupiona raczej na cenie i stanie mieszkania. Znaczenie ma kalkulacja : cena zakupu, koszty remontu, oczekiwany zarobek. Jeśli cena zakupu jest odpowiednio niska, na płycie też można zarobić.

Jakub Bednarek, ekspert Lloyd Properties w Warszawie:

Mieszkania przeznaczone do remontu częściej kupują flipperzy, którzy mają już swoje sprawdzone ekipy remontowe. Ludzie, szczególnie przy wynajmie, w pierwszej kolejności zwracają uwagę na lokalizację, infrastrukturę czy inne udogodnienia. Najważniejsze, co okolica oferuje tu i teraz. Czy da się zarobić na flippach? To nie tylko kwestia ceny, ale również jakości technicznej budynku. Każdy trzeba ocenić indywidualnie. Ważne jest, kto i jak nim zarządza, jakie remonty i kiedy zostały wykonane, jakie są planowane.

Dobry lokalny doradca doskonale zna rynek. W spółdzielniach często kompletuje odpowiednie dokumenty dla swoich klientów, więc jest na bieżąco ze stanem faktycznym i planami. Warto mieć na uwadze, że niejeden starszy budynek jest w lepszym stanie technicznym niż niektóre z drugiej połowy lat 90. Budynki z lat 90. na Żoliborzu lub Bielanach w Warszawie od zewnątrz wyglądają czasem bardziej kiczowato od płyty, która po termomodernizacji zyskuje białe lub szare odcienie. Nie jest również tajemnicą, że flipperzy lubują się w tego typu mieszkaniach, ale kupują dopiero wtedy, kiedy realnie będą w stanie zarobić. Na lokale w wielkiej płycie częściej decydują się rodziny z dziećmi, ponieważ sama inwestycja jest z reguły tańsza od ramy H, a jeszcze korzystniej przedstawia się w relacji do budynków z cegły i nowych powstałych po 2000 r.

W tym przypadku jest to zależne od powodu, dla którego ktoś chce sprzedać nieruchomość. Nie ma co jednak liczyć na okazję, kupując mieszkanie od osoby, która uprzednio kupiła je pod inwestycję lub chce przetestować rynek. Zdecydowanie łatwiej zbić cenę, jeśli sprzedawca szybko potrzebuje gotówki, a w zamian liczy na sprawną transakcję. Ceny mieszkań do remontu w wielkiej płycie na Żoliborzu wahają się od 7600 do 8500 zł za mkw. Wartość lokali w wielkiej płycie po remoncie sięga nawet 10500 zł za mkw.

Potencjalnych nabywców nie brakuje i nie dotyczy to wyłącznie mieszkań w blokach z wielkiej płyty, ponieważ na rynku jest niewiele ciekawych propozycji. Najbardziej atrakcyjne lokale bardzo szybko znajdują nowych właścicieli. Przez lata mieszkania w wielkiej płycie były traktowane jako coś gorszego. Kupujący woleli zapłacić więcej za lokale powstałe po 2000 r. Nowe budownictwo oczywiście nadal jest droższe, ale wśród konsumentów wzrosła świadomość. Coraz więcej nowych lokali jest w tzw. plombach, z kiepskim dostępem do światła czy zerowym widokiem na okolice.

Nowe budynki powstają z dala od centrum dużych miast, a często zagęszczenie mieszkań jest tak duże, że zapomina się o infrastrukturze ważnej z perspektywy mieszkańców. Po latach zorientowano się, że bloki z wielkiej płyty gwarantują również dostęp do wielu szkół czy przedszkoli, w okolicy są sklepy, przychodnie, a wyjście na spacer po parku czy nad jeziorko nie wymaga podróży do innej dzielnicy.

Bloki powstałe w latach 70. i 80. były zorientowane na komfort życia mieszkańców. Można mieć uwagi do ówczesnej myśli technologicznej, ale pod kątem otoczenia oraz dodatkowej infrastruktury niejedno osiedle bije na głowę nowoczesne inwestycje. Z drugiej strony zarządcy budynków idą z duchem czasu. Bloki są ocieplane, wymienia się piony wodno-kanalizacyjne oraz instaluje nowe windy, aby podążać za obecnymi standardami.

Ciekawym przykładem jest 94-metrowe mieszkanie w wielkiej płycie na warszawskich Bielanach. Cena w ciągu trzech lat wzrosła o 70 tys zł. Same mieszkania w starym budownictwie sprzedają się bardzo sprawnie, ponieważ nie zagląda się sąsiadowi w okno, co się zdarza w nowym budownictwie. Klienci prywatni z reguły wolą dopłacić, i nabyć już wyremontowany lokal.

Paweł Grabowski, ekspert agencji BIG Property w Gdańsku:

Mieszkania w wielkiej płycie to bardzo dobra inwestycja ze względu na lokalizację i funkcjonalne układy mieszkań. W blokach w wielkiej płyty zazwyczaj wszystkie pomieszczenia w mieszkaniu mają niezależny dostęp z korytarza i oddzielną kuchnię. Dlatego też takie mieszkania bardzo dobrze się wynajmują.