jak sprzedać bezpiecznie

Podpisałeś akt notarialny. Nowy właściciel nie przelał jednak należności za lokal. Mimo to nie zawsze wolno ci zatrzymać mieszkanie

Publikacja: 18.06.2012 08:22

Foto: Fotorzepa, Robert Gardziński Robert Gardziński

Grażyna Błaszczak

Sprzedający przestaje być właścicielem mieszkania po podpisaniu aktu notarialnego, nawet gdy w terminie nie wpłynęła zapłata?

Małgorzata Zamorska:

To prawda, takie jest prawo, choć nie każdy zdaje sobie z tego sprawę. Sprzedaż nieruchomości następuje bowiem co do zasady z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Zapłata za nieruchomość nie jest i nie może być warunkiem skuteczności przeniesienia własności nieruchomości.

Z chwilą podpisania przez strony umowy sprzedaży kupujący nabywa własność mieszkania, domu lub działki, sprzedający zaś tej własności się wyzbywa. Wpis nabywcy do księgi wieczystej ma jedynie skutek potwierdzający.

Od tej zasady są jednak wyjątki...

Tak, w kilku przypadkach kupujący nabywa prawa nie z chwilą zawarcia samej umowy, lecz z chwilą wpisu nabywcy do księgi wieczystej. Dzieje się tak m.in. w przypadku nabywania lokalu mieszkalnego od dewelopera, gdzie mamy do czynienia z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu, oraz w przypadku zakupu gruntu w użytkowaniu wieczystym.

W żadnej jednak sytuacji skuteczność nabycia nie jest determinowana zapłatą za nieruchomość. I tu dochodzimy do sedna problemu. W przypadku sprzedaży każdej rzeczy ruchomej możliwe jest uzgodnienie w umowie, iż jej własność przechodzi na nabywcę dopiero z chwilą zapłaty w pełnej wysokości ceny. Jest to dość powszechna klauzula zastrzeżenia własności rzeczy zbywanej do momentu zapłaty ceny. Analogiczne zastrzeżenie w umowach sprzedaży nieruchomości nie jest jednak dopuszczalne.

Zgodnie z art. 157 k.c. umowa sprzedaży nieruchomości, tj. definitywna umowa o skutku rozporządzającym, nie może zawierać żadnych warunków, w tym w szczególności warunku skuteczności przeniesienia własności nieruchomości od zapłaty przez kupującego. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że strony nie mogą się inaczej umówić. Umowa obejmująca warunki byłaby nieważna.

A nie można zastosować umowy warunkowej?

W transakcjach sprzedaży nieruchomości powszechne są umowy warunkowe lub umowy przedwstępne, lecz należy pamiętać, iż nie są one wystarczające do przeniesienia własności. Zwykle regulują one warunki, po spełnieniu których strony podpiszą w przyszłości umowę przyrzeczoną, tj. umowę przenoszącą własność.

Po wykonaniu uzgodnionych warunków, np. zawarciu umowy kredytowej czy uzyskaniu pozwolenia na budowę, strony muszą ponownie spotkać się u notariusza i zawrzeć umowę przeniesienia własności. Ta właśnie umowa musi być wolna od jakichkolwiek warunków.

Jak się zatem zabezpieczyć, aby dostać pieniądze?

Z punktu widzenia interesów sprzedającego oczywiście idealnie jest, gdy płatność następuje bezpośrednio przed lub po zawarciu umowy. Optymalnym i bezpiecznym dla obu stron rozwiązaniem pozostaje zapłata pieniędzy za pośrednictwem notariusza, poprzez jego rachunek bankowy lub depozyt. Przed podpisaniem umowy kupujący wpłaca np. na odrębne, tzw. powiernicze konto notariusza pieniądze, które ten z kolei przelewa na rachunek sprzedającego po zawarciu umowy.

Co jeszcze robi się w praktyce?

Np. w celu zagwarantowania lub skontrolowania zapłaty strony transakcji wspólnie idą do banku lub uzgadniają z notariuszem, że wyda on wypisy z aktu notarialnego, lub nawet że dopiero podpisze akt notarialny po potwierdzeniu przez sprzedającego, że otrzymał zapłatę lub że uruchomiony został przelew. Są to wszystko rozwiązania nieuregulowane ustawowo, a nawet często mało skuteczne, które są objawem bezradności stron wobec surowej litery prawa.

Trzeba bowiem pamiętać, że zatrzymanie przez notariusza aktu może być złudne: skoro umowa doszła do skutku, samo asystowanie przy realizacji przelewu też nie musi gwarantować zaksięgowania pieniędzy na rachunku sprzedawcy, przelew może być bowiem cofnięty lub niewykonany przez bank (np. z uwagi na brak środków).

Szczególnie gdy bank obieca kredyt, a potem go nie chce wypłacić...

Może się tak zdarzyć, gdyż banki często warunkują wypłatę pieniędzy od spełnienia przez kupującego dodatkowych warunków, trudnych lub wręcz niemożliwych do zweryfikowania lub wyegzekwowania przez sprzedającego. W czarnym scenariuszu możliwa jest zatem sytuacja, że umowa sprzedaży dojdzie do skutku, a co za tym idzie nieruchomość będzie należała do nowego właściciela, a sprzedający nie otrzyma całości albo części pieniędzy, które miały pochodzić z kredytu.

Jak tego uniknąć, gdy wiemy, że nabywca lokalu kupuje go za pieniądze z banku?

Zasadą, w umowach sprzedaży nieruchomości z odroczonym terminem zapłaty, są oświadczenia kupujących o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny sprzedaży, tzw. siódemki. Potoczna nazwa tego instrumentu bierze się z numeru artykułu kodeksu postępowania cywilnego, którym jest art. 777 § 1 pkt 4.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji wpisywane jest jako dodatkowa klauzula do umowy sprzedaży nieruchomości. Jej znaczenie sprowadza się do tego, że w przypadku niedokonania przez kupującego dobrowolnej zapłaty sprzedający na podstawie aktu notarialnego obejmującego ww. oświadczenie będzie mógł prowadzić przeciwko kupującemu egzekucję, bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego i uzyskiwania wyroku.

Przed skierowaniem sprawy do komornika trzeba jednakże uzyskać w sądzie dla aktu klauzulę wykonalności, która teoretycznie powinna być udzielana od ręki, w praktyce jednak jest kilkutygodniową procedurą.

A jeśli w tym czasie ktoś inny, np. bank, obciąży hipotekę sprzedanego lokalu?

Będzie miał do niej pierwszeństwo. Postępowania egzekucyjne są dość czasochłonne, szczególnie te, których przedmiotem jest nieruchomość, a ich wynik zależy od sytuacji majątkowej zobowiązanego. Jeżeli poza nabytą nieruchomością, którą obciążył bank, kontrahent nie ma innego znacznego majątku i spłata miałaby następować np. z bieżących pensji, to z góry można przyjąć, iż na pełne zaspokojenie można czekać latami.

Dlatego można rozważyć dodatkowe metody zabezpieczenia płatności. Teoretycznie metod jest wiele, w praktyce są one jednak dostępne dla niewielkiej, zamożnej grupy osób. Skutecznym zabezpieczeniem przy sprzedaży z odroczoną płatnością, szczególnie gdy jest ona finansowana kredytem, jest np. przedkładanie przez kupującego gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej opiewającej na pozostałą do zapłaty kwotę, ustanowienie na rzecz sprzedającego hipoteki na innej niż nabywana nieruchomości, zastawu na wierzytelnościach lub cennych rzeczach ruchomych, np. jednostkach uczestnictwa w funduszach, samochodach, maszynach.

A jeśli kupujący nie może lub nie chce dać takich zabezpieczeń?

Wówczas warto w umowie uzależnić wydanie kupującemu nieruchomości od zapłaty ceny. Można też rozważyć wprowadzenie do umowy innych, bardziej kontrowersyjnych klauzul, np. zastrzec dla sprzedającego prawo odstąpienia od umowy na wypadek braku zapłaty bądź ustanowić na rzecz sprzedającego prawo lub inne roszczenie w stosunku do zbywanej nieruchomości, np. roszczenie o powrotne przeniesienie własności nieruchomości.

Można także próbować przenieść na polski grunt rozwiązania stosowane za granicą. Jednym z dość prostych, lecz wymagających dobrej woli i ścisłej współpracy wszystkich zainteresowanych, jest popularne w Niemczech porozumienie pomiędzy sprzedającym, kupującym, bankiem finansującym i notariuszem.

Notariusz otrzymuje pełnomocnictwo od wszystkich uczestników transakcji, weryfikuje i kontroluje ew. wypełnienie warunków stawianych przez bank oraz zapłatę ceny. Jest to rozwiązanie wypracowane w praktyce i nic nie stoi na przeszkodzie, by przyjęte zostało również w Polsce.

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w Kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy. Specjalizuje się w prawie budowlanym i prawie nieruchomości. Doradza przy realizacji projektów inwestycyjnych, m.in. zakupie i przygotowaniu nieruchomości do budowy oraz budowie obiektów przemysłowych, komercyjnych.

Okiem pośrednika

Odroczona płatność, czyli sprzedający na straconej pozycji

Magdalena Le Bihan, pośrednik w obrocie nieruchomościami

- Niemal przy każdej transakcji sprzedaży mieszkania napotykam na poważny problem: chodzi o to, że umowa sprzedaży jest bezwarunkowa, własność przechodzi na kupującego po podpisaniu aktu, natomiast zapłata jest przesunięta w czasie.

Deweloperzy rozwiązali to w dosyć prosty sposób. Sprzedając gotowe mieszkanie chcą, by całość ceny znalazła się na ich rachunku jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Taka opcja właściwie nie funkcjonuje na rynku wtórnym.

Na rynku wtórnym sprzedający przez kilka lub kilkanaście dni kredytuje kupującego, jako jedyne zabezpieczenie mając art. 777 kpc. W najlepszym wypadku, jeśli kupujący dysponuje środkami własnymi, to strony wraz z notariuszem spotykają się w banku kupującego i przelew jest uruchomiany bezpośrednio po podpisaniu aktu.

Teoretycznie (bo nie spotkałam się z tym w praktyce) można w takiej sytuacji otworzyć rachunek w banku do tej transakcji, na którym to rachunku kupujący zdeponuje środki przed transakcją, a bank je wypłaci sprzedającemu, jeśli ten przedstawi akt notarialny.

Najgorzej sytuacja wygląda w przypadku, gdy kupujący posiłkuje się kredytem bankowym. W umowie przedwstępnej (jeśli taka była) zapisane jest (i to nie zawsze), że kupujący przyniesie na umowę sprzedaży umowę kredytową. Na ogół kupujący nie chcą udostępniać jej treści sprzedającym (ale to można rozwiązać poprzez odpowiedni zapis w umowie przedwstępnej). Najważniejsze jest to, że w umowie kredytowej jest napisane, na jakich warunkach bank wypłaci środki z kredytu (i na jaki rachunek).

I tu dochodzimy do zasadniczej trudności. W umowie takiej mogą się pojawić liczne warunki, np. że kupujący musi dostarczyć do banku jakieś zaświadczenia czy wykupić ubezpieczenie. Mamy więc sytuację, że strony spotykają się u notariusza na umowę sprzedaży, kupujący przynosi umowę kredytową (a więc wywiązał się ze zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej), tylko że w tej umowie kredytowej pojawiają się warunki.

Ostatnio właśnie z tego powodu nie doszło do transakcji. Sprzedający analizując projekt umowy przedwstępnej poprosił, aby pojawił się w niej zapis, że umowa kredytowa będzie bezwarunkowa (to znaczy warunki uruchomienia kredytu będą dotyczyć tylko kwestii związanych z umową sprzedaży: to jest przedstawienie przez kupującego aktu w banku, ewentualnie ustanowienie hipoteki na rzecz banku oraz wpłata części ceny ze środków własnych).

Kupujący się na to nie zgodził. Odesłał mnie do swojego doradcy kredytowego w jednej z firm zajmujących się pośrednictwem w udzielaniu kredytu. Pani z tej firmy wyjaśniła, że w żadnym wypadku ona nie może zagwarantować, ze w umowie kredytowej nie pojawia się jakieś dodatkowe warunki związane z wypłatą środków.

I tu pojawił się problem sprzedającego, na rzecz którego działałam: sprzedający nie chciał zgodzić się na przejęcie ryzyka, że jakieś zaświadczenie, o którym może być mowa w umowie kredytowej nie zostanie wydane (np. przez ZUS) i w efekcie do transakcji nie doszło (już na etapie umowy przedwstępnej).

Ja jako pojedynczy pośrednik niewiele mogę zrobić z tym faktem. Sprzedający, na rzecz których na ogół działam, oczekują ode mnie cudownych rozwiązań zabezpieczających ich przed sytuacjami, że kupujący po akcie notarialnym z jakiś powodów nie zapłaci za mieszkanie. Powody mogą być zupełnie prozaiczne, takie jak błąd ludzki w numerze rachunku, poprzez problemy z uzyskaniem zaświadczeń, na które strony transakcji nie mają wpływu, po zwyczajną chęć oszustwa.

Proszę zauważyć, jaka jest dysproporcja pomiędzy sytuacją banku kredytującego a sytuacją sprzedającego, który czeka na zapłatę kilka dni. Bank bada zdolność kredytową, żąda zabezpieczeń (ustanowienia hipoteki), polis ubezpieczeniowych a sprzedający ma tylko art. 777 Kpc. Nawet nie może nie wydać mieszkania, jeśli w terminie nie wpłynęła zapłata.