Na co uważać korzystając z usług pośrednika nieruchomości

Sprawdźmy, czy agencja nieruchomości rzeczywiście ma uprawnienia do pośrednictwa. W umowie, która obowiązkowo musi być zawarta na piśmie – trzeba podać osobę odpowiedzialną za jej wykonanie. Takie wymogi zawiera ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

Wymagana licencja

Osoba odpowiedzialna musi mieć licencję pośrednika (można to sprawdzić w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie internetowej www.transport.gov.pl, w zakładce „rejestry, ewidencje i archiwa”, gdzie jest aktualna lista licencjonowanych pośredników), a  także  ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Rola takiej osoby nie powinna się ograniczać do wskazania nam ofert mieszkań lub domów. W umowie najlepiej zastrzec, że do jej obowiązków należy zebranie i zweryfikowanie całej dokumentacji związanej z nieruchomościami, przygotowanie odpowiedniej umowy, umówienie notariusza itp. Pośrednikowi wolno bowiem przeglądać oraz pobierać odpowiednie odpisy, wypisy i zaświadczenia m.in. z ksiąg wieczystych, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, rejestrów osób mających własnościowe prawa do lokali oraz prawa odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, ewidencji ludności.

Czas trwania kontraktu

Umowy z pośrednikiem nie warto zawierać na czas nieokreślony. Dobrze jest ustalić, do kiedy obowiązuje i w jaki sposób może być wypowiedziana. Pośrednicy zabezpieczają się jednak przed  osobami, które chcą zaoszczędzić na prowizjach i zastrzegają, że wynagrodzenie należy się im także po wygaśnięciu umowy, jeśli nabędziemy dom lub mieszkanie od osoby wskazanej przez nich.

Zdarza się często, że tę samą nieruchomość ma w swojej ofercie kilka agencji pośrednictwa. Należy więc sprawdzić w umowie, czy pośrednik zastrzegł, że weźmie prowizję także wtedy, gdy nabycie wskazanej przez niego posesji sfinalizujemy przy pomocy innej agencji. Klauzule niedozwolone, będące zagrożeniem dla interesów kupującego można znaleźć w specjalnym rejestrze prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów  www.uokik.gov.pl (urzędnicy publikują również specjalne raporty, w tym te poświęcone umowom z pośrednikami.

Uważne przeglądanie Internetu umożliwia porównanie ceny nieruchomości z ofertami innych pośredników, bo to samo mieszkanie w różnych ogłoszeniach może kosztować taniej. Warto poszukać takiego, w którym cena wyjściowa jest niższa, gdyż od razu na początku, przed negocjacjami ze sprzedawcą możemy zyskać kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Ustalanie prowizji

Pośrednicy nieruchomości nie mają określonych swoich maksymalnych stawek, w zasadzie wszystko zależy od ustaleń stron i chęci kupującego do negocjowania. Są dwa systemy liczenia prowizji: procentowy i kwotowy. Zdecydowanie bardziej popularny jest ten pierwszy, w przypadku mieszkań stawki pośredników nie przekraczają z reguły 3proc. netto, w przypadku domów stawki procentowe prowizji mogą być niższe. Do prowizji netto trzeba doliczyć podatek VAT – obecnie ma on wysokość 23 proc.

Warto podkreślić, że Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał kilka lat temu za niedozwoloną klauzulę umowną podawanie jedynie prowizji w wysokości netto albo jedynie z dopiskiem + podatek VAT. Klient korzystający z usług agencji nieruchomości powinien bowiem wiedzieć, ile ostatecznie zapłaci. Aby łatwo to sobie wyliczyć, np. zamiast 3 proc. netto + VAT musi mieć napisane

3,69 proc. brutto.

System kwotowy jest zdecydowanie rzadszy. W umowie figuruje wtedy konkretna kwota za usługi pośrednictwa. Też jednak warto ją doprecyzować i sprawdzić, czy obejmuje podatek VAT (a powinna). Kwota np. 5000 zł może się ostatecznie okazać wyższa o 23 proc. i sięgnąć 6150 zł.

Zwróćmy też uwagę, kiedy trzeba będzie uiścić prowizję. Pośrednicy często zastrzegają, że np. 50 proc. prowizji powinniśmy zapłacić przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Na taki wydatek powinniśmy się przygotować, nawet gdy dopiero z tą umową zaczynamy się starać o kredyt. W razie, gdy bank go nam nie udzieli, to prowizja przepada, bo pośrednikowi płaci się za doprowadzenie do transakcji, a nie za jej skuteczność uzależnioną przecież od innych czynników.

Inny ważny element to określenie, od której stawki jest liczona prowizja – ceny wyjściowej (z reguły wyższej) czy też od ostatecznej ceny domu lub mieszkania zapisanej w akcie notarialnym. Przy różnicach tych kwot w wysokości kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, może to nam dać znaczące oszczędności, a standardy zawodowe nie regulują wprost tej kwestii. Pośrednicy co prawda w zdecydowanej większości przyjmują kwoty transakcyjne, ale lepiej dokładnie sprawdzić, co mamy zapisane w umowie.