Pół roku więcej na plany ogólne i obowiązywanie specustawy lex deweloper

Ministerstwo rozwoju zapowiedziało nowelizację przepisów, które stwarzają ryzyko inwestycyjnego paraliżu w wielu gminach od 2026 r. Czy sześć miesięcy wystarczy?

Publikacja: 18.02.2025 09:09

Ministerstwo rozwoju chce dać gminom więcej czasu na sporządzenie planów ogólnych. Ryzyko inwestycyjnego paraliżu zniwelowane?

Foto: Mat. prasowe

Adam Roguski

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało projekt (numer UD198) nowelizujący ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy dostaną sześć miesięcy więcej na przygotowanie planów ogólnych – czas będą mieć do 30 czerwca 2026 r. To, że 31 grudnia 2025 r. jest terminem nierealnym dla wielu gmin, wielokrotnie podnosili samorządowcy.

Zgodnie z intencjami resortu, projekt nowelizacji ustawy ma zostać przyjęty przez rząd do końca marca.

Czytaj więcej

1 stycznia 2026 r. wiele inwestycji może zostać zablokowanych

Nieruchomości

Co z tą reformą planowania?

Od 2026 r. część inwestycji może zostać zablokowana – dotyczy to nie tylko budynków jedno- i wielorodzinnych.

Reforma planowania i wyścig z czasem. Ryzyko inwestycyjnego paraliżu nie tylko w mieszkaniówce

Plany ogólne to element reformy planowania wdrożonej przez rząd Zjednoczonej Prawicy jesienią 2023 r. Gminy są zobligowane do sporządzenia planów ogólnych – nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę, które w znacznej mierze zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

„Zgodnie z obowiązującymi przepisami, po 1 stycznia 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe, jeśli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Mając na uwadze stan zaawansowania prac nad planami ogólnymi, istnieje obawa, że dla wielu gmin termin ten będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone. W związku z powyższym zachodzi konieczność wydłużenia obowiązującego terminu, co pozwoli gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” – czytamy w uzasadnieniu projektu nowelizacji.

MRiT podało, że do końca stycznia 2025 r. prawie 75 proc. gmin przystąpiło do sporządzania planu ogólnego. Szkopuł w tym, że to procedura długotrwała i wymagająca, biorąc pod uwagę zasoby kadrowe w gminach, urzędach i instytucjach. Uchwalenie planu ogólnego poprzedza bowiem prowadzona przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta procedura planistyczna, w ramach której projekt dokumentu jest m.in. uzgadniany i opiniowany z właściwymi instytucjami i organami, czy poddawany konsultacjom społecznym.

Ministerstwo podało, że „zmianie ulegną również inne powiązane terminy, określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów reformy systemu planowania przestrzennego”. Z biura prasowego resortu uzyskaliśmy potwierdzenie, że oznacza to również wydłużenie obowiązywania specustawy, tzw. lex deweloper (pozwala budować mieszkania na terenach pod inne przeznaczenie – za zgodą radnych).

Czytaj więcej

Rząd chce uwolnić ziemię pod budownictwo mieszkaniowe. Jakie działki trafią do obrotu?

Nieruchomości

Działek pod osiedla ma być więcej. Ministerstwo rozwoju pokazuje projekt ustawy podażowej

Ziemia rolna w miastach zostanie uwolniona, a ze specustawy mieszkaniowej zniknie tzw. wskaźnik parkingowy, co odblokuje inwestycje mieszkaniowe. Ministerstwo rozwoju pokazało projekt tzw. ustawy podażowej.

Sześć dodatkowych miesięcy na plany ogólne to może być za mało

- Dobrze, że przedstawiany od wielu miesięcy głos gmin, inwestorów i specjalistów rynku nieruchomości został wysłuchany i chociaż o pół roku zostanie odsunięte wygaszenie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, a tym samym czas na uchwalenie i wejście w życie planów ogólnych – ocenia Piotr Jarzyński, wspólnik w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy oraz ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. - Z moich rozmów z samorządowcami – nie tylko z dużych, ale także z małych gmin – wynika, że harmonogram procedury uchwalenia planów ogólnych jest napięty i często nierealny. Nie zawsze uda się dokonać wszystkich czynności, w tym podjąć uchwałę, przejść procedurę nadzorczą u wojewody i opublikować akt prawa miejscowego w dzienniku urzędowym, aby wszedł w życie najpóźniej 1 stycznia 2026 r. Proponowane rozwiązanie pozwoli uniknąć paraliżu inwestycyjnego i utrzymać na podstawie przepisów przejściowych dotychczasowy system np. wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Spodziewam się jednak, że te dodatkowe pół roku nie wystarczy. Pod koniec bieżącego roku zapewne nastąpi weryfikacja zaawansowania prac nad uchwalaniem planów ogólnych i odpowiednia rewizja terminu, bo są tacy, którzy postulują jego przesunięcie o rok lub nawet dwa lata – dodaje.

Zdaniem eksperta intrygująca jest zapowiedź, że mają być wyeliminowane z przepisów omyłki i wątpliwości interpretacyjne, o co postulowała większość ekspertów od 2023 r., kiedy reforma planowania przestrzennego została uchwalona. - Część zmian pojawiła się już w projekcie ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, ale nie obejmują one wszystkich problemów. Po publikacji projektu nowej ustawy będzie można zweryfikować, jakie postulaty zostały uwzględnione, bo już w trakcie stosowania nowych rozwiązań gminy i inwestorzy napotykają wiele problemów – mówi Jarzyński.

Czytaj więcej

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej

Nieruchomości

Dlaczego ministerstwo funduszy bierze się za rynek mieszkaniowy?

Po roku bez programu dopłat do kredytów rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć i miejmy nadzieję, że mieszkania przestaną być postrzegane jako dobro inwestycyjne. Trzeba rozwijać budownictwo społeczne – mówi Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej.

Termin powiązany z KPO. Ministerstwo funduszy kupi jeszcze więcej czasu?

Samorządowcy i eksperci wielokrotnie apelowali, że obecne przepisy stwarzają ryzyko, że od 2026 r. część inwestycji może zostać zablokowana – dotyczy to nie tylko budynków jedno- i wielorodzinnych, ale innych inwestycji, w tym przedszkoli, szkół, szpitali czy sieci wodociągowych.

- Od miesięcy samorządy i inwestorzy jednym głosem mówią o konieczność wydłużenia czasu na uchwalenie planów ogólnych. Cieszy, że MRiT wsłuchało się w te apele i podjęło inicjatywę ustawodawczą. Tym bardziej, że postanowienia KPO pozwalają na to, by proces uchwalania planów ogólnych zakończył się w I półroczu 2026 r. Brak zmiany terminu groził paraliżem inwestycji zarówno publicznych, jak i prywatnych – komentuje Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W 2023 r. opozycyjny wobec ówczesnego obozu rządzącego Senat postulował, by dać czas na plany ogólne do końca 2028 r. Resort rozwoju argumentował, że ma związane ręce, bo jeśli plany ogólne nie powstaną w terminie ustalonym jako kamień milowy w Krajowym Planie Odbudowy, Polska nie będzie mogła skorzystać z tych pieniędzy. W styczniowym wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz mówiła, że te kwestie będą przedmiotem rewizji KPO w drugiej połowie roku. Być może, w razie potrzeby, będzie można przesunąć termin jeszcze bardziej.

Prawo Budowlane Nieruchomości Budowa Domu Deweloperzy

Zgodnie z intencjami resortu, projekt nowelizacji ustawy ma zostać przyjęty przez rząd do końca marca.

Pozostało jeszcze 94% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj

Przy ul. Stalowej 43 na warszawskiej Pradze -Północ Dantex planuje sześciokondygnacyjny budynek

Nieruchomości

Dantex na warszawskiej Pradze. Ponad sto mieszkań na Stalowej

Stalowa Form 43.45 to inwestycja spółki Dantex na warszawskiej Pradze-Północ. W miejscu dawnych drewnianych zabudowań powstanie 107 mieszkań.

Co dziewiąta transakcja kupna-sprzedaży używanego mieszkania jest zawierana w stolicy

Nieruchomości

Metr mieszkania w stołecznym Śródmieściu, cztery metry w Wałbrzychu

Średnia cena mkw. mieszkań na stołecznym rynku wtórnym to ponad 17,5 tys. zł, a całego lokalu – 1 mln zł – wynika z analiz Grupy Morizon-Gratka.

Deweloperzy, całkowicie wykluczeni z programu dopłat, będą musieli szukać klientów poza uprawnionymi

Nieruchomości

Program mieszkaniowy. Oferty „magicznie” ułożą się pod limity cen

Jeśli program wsparcia wejdzie w życie, trudno będzie znaleźć mieszkanie poniżej 10–11 tys. zł za metr.

Mazowiecka 115. Mieszkania w Krakowie będą gotowe w trzecim kwartale 2026 roku

Nieruchomości

Mazowiecka 115. Nowe mieszkania w Krakowie

W centrum krakowskiej Krowodrzy powstanie 86 mieszkań. Zakończenie inwestycji jest planowane na trzeci kwartał 2026 roku.

Nieruchomości

Niemal 43 tys. metrów magazynów w Gdańsku dla firmy Hillwood

Deweloper powiększa swoje polskie portfolio o park logistyczny w Gdańsku. Obiekt ma niemal 43 tys. mkw. powierzchni.

Materiał Promocyjny

Lexus NX. Modny, komfortowy SUV. Korzystaj ze spektakularnego finału wyprzedaży

Nieruchomości

Dantex na warszawskiej Pradze. Ponad sto mieszkań na Stalowej

Stalowa Form 43.45 to inwestycja spółki Dantex na warszawskiej Pradze-Północ. W miejscu dawnych drewnianych zabudowań powstanie 107 mieszkań.

Nieruchomości

Jak dobrze sprzedać mieszkanie? "Zdecydowanie lepiej posprzątać niż wyremontować"

Kobiety bardziej czują nieruchomości. Dostrzegają więcej szczegółów, a ich ocenę nieruchomości można by nazwać oceną sercem. Często już pierwsza wizyta sprawia, że podejmują decyzję – mówi Joanna Lebiedź, właściciel biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Warszawie.

Plany ogólne mają pomóc w utrzymaniu ładu przestrzennego w gminach

Nieruchomości

Ważna wiadomość dla właścicieli działek i samorządów. Więcej czasu na plan ogólny

Termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) zostanie wydłużony o pół roku, do 30 czerwca 2026 r. Tym samym samorządy zyskają więcej czasu na przyjęcie planów ogólnych gminy (POG). Nowy termin znajdzie się w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 17 stycznia projekt ten został wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu. Zapowiadane w nim zmiany są ważne zarówno dla samorządów, jak i właścicieli działek. Zwłaszcza tych, którym dziś zależy na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy (decyzji WZ).

Raporty ekonomiczne

Czy „Klucz do mieszkania” podbije ceny nieruchomości

Ledwie resort rozwoju ogłosił założenia nowego programu mieszkaniowego, a już pojawiły się pierwsze oferty lokali „z rządową dopłatą”. Czy projekt może wywołać gorączkę na rynku?

Nieruchomości

Metr mieszkania w stołecznym Śródmieściu, cztery metry w Wałbrzychu

Średnia cena mkw. mieszkań na stołecznym rynku wtórnym to ponad 17,5 tys. zł, a całego lokalu – 1 mln zł – wynika z analiz Grupy Morizon-Gratka.

Nieruchomości

Program mieszkaniowy. Oferty „magicznie” ułożą się pod limity cen

Jeśli program wsparcia wejdzie w życie, trudno będzie znaleźć mieszkanie poniżej 10–11 tys. zł za metr.

Raporty ekonomiczne

Zatrzęsienie mieszkań. Ale spektakularnych powrotów klientów na rynek nie ma

Podaż mieszkań wystrzeliła, ceny przestały rosnąć. Oferujący lokale z drugiej ręki godzą się na obniżki, czasem nawet o kilkanaście procent. Klienci nie spieszą się jednak z transakcjami. Minął czas, gdy nieruchomości sprzedawały się bez wysiłku.

Finanse

Jest nowy program mieszkaniowy. „Rząd na wojnie z deweloperami i flipperami"

Resort rozwoju ogłasza nową strategię mieszkaniową. Na wsparcie będą mogli liczyć tylko kupujący nieruchomości z rynku wtórnego. – Do deweloperów nie popłynie ani złotówka – akcentuje minister Krzysztof Paszyk.