W trakcie przeprowadzania audytu prawnego nieruchomości, w tym weryfikacji tytułu prawnego do nieruchomości, nierzadko zdarza się, że jest on obarczony pewnymi wadami. Co więcej, w przypadku gdy przedmiotem audytu jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste, istotne jest zbadanie nie tylko podstaw ustanowienia użytkowania wieczystego, ale także prawa własności. Zgodnie bowiem z art. 232 par. 1 kodeksu cywilnego (k.c.) przedmiot użytkowania wieczystego stanowić mogą jedynie nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Kiedy brak podstaw do ustanowienia wieczystego użytkowania
W związku z tym, w sytuacji gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste zostałaby zawarta z wyżej wymienionymi podmiotami, gdy w rzeczywistości właścicielem nieruchomości byłby inny podmiot (na przykład osoba fizyczna), na gruncie takim de facto nie mogłoby zostać ustanowione użytkowanie wieczyste.
Może się także zdarzyć sytuacja, w której pomimo ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej analiza podstaw jego ustanowienia wykaże brak skutecznego powstania prawa użytkowania wieczystego. Przykładowym powodem jest nieważność umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Może to mieć miejsce choćby w sytuacji, gdy umowa oddania zabudowanego gruntu w użytkowanie wieczyste nie zawiera postanowień o sprzedaży użytkownikowi wieczystemu budynków znajdujących się na gruncie i zakłada pozostawienie budynków właścicielowi jako części składowych gruntu albo przewiduje przeniesienie własności budynku na osobę inną niż użytkownik wieczysty [art. 58 par. 1 k.c. w zw. z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w związku z art. 235 k.c.] bądź w sytuacji, gdy w imieniu użytkownika wieczystego działa podmiot, któremu nie zostało udzielone pełnomocnictwo w prawidłowej formie i odmówiono potwierdzenia takiej czynności (art. 99 par. 1 k.c. w zw. z art. 103 par. 1 k.c. w zw. z art. 234 k.c.).
W takich przypadkach podmioty wpisane w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty nieruchomości próbują najczęściej bronić swojego tytułu prawnego do nieruchomości bądź w oparciu o przesłankę zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego, bądź w oparciu o przesłankę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Droga ta nie zawsze jednak jest słuszna.
![Jak kupić dom za granicą? Czy warto zainwestować we Włoszech? [PORADNIK]](https://i.gremicdn.pl/image/free/efc5a2db6fa02baa0b3681748f31d74b/?t=crop:414:414:nowe:266:0,resize:fill:108:108,enlarge:1)
