Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego

W trakcie przeprowadzania audytu prawnego nieruchomości, w tym weryfikacji tytułu prawnego do nieruchomości, nierzadko zdarza się, że jest on obarczony pewnymi wadami. Co więcej, w przypadku gdy przedmiotem audytu jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste, istotne jest zbadanie nie tylko podstaw ustanowienia użytkowania wieczystego, ale także prawa własności. Zgodnie bowiem z art. 232 par. 1 kodeksu cywilnego (k.c.) przedmiot użytkowania wieczystego stanowić mogą jedynie nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Kiedy brak podstaw do ustanowienia wieczystego użytkowania

W związku z tym, w sytuacji gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste zostałaby zawarta z wyżej wymienionymi podmiotami, gdy w rzeczywistości właścicielem nieruchomości byłby inny podmiot (na przykład osoba fizyczna), na gruncie takim de facto nie mogłoby zostać ustanowione użytkowanie wieczyste.

Może się także zdarzyć sytuacja, w której pomimo ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej analiza podstaw jego ustanowienia wykaże brak skutecznego powstania prawa użytkowania wieczystego. Przykładowym powodem jest nieważność umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Może to mieć miejsce choćby w sytuacji, gdy umowa oddania zabudowanego gruntu w użytkowanie wieczyste nie zawiera postanowień o sprzedaży użytkownikowi wieczystemu budynków znajdujących się na gruncie i zakłada pozostawienie budynków właścicielowi jako części składowych gruntu albo przewiduje przeniesienie własności budynku na osobę inną niż użytkownik wieczysty [art. 58 par. 1 k.c. w zw. z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w związku z art. 235 k.c.] bądź w sytuacji, gdy w imieniu użytkownika wieczystego działa podmiot, któremu nie zostało udzielone pełnomocnictwo w prawidłowej formie i odmówiono potwierdzenia takiej czynności (art. 99 par. 1 k.c. w zw. z art. 103 par. 1 k.c. w zw. z art. 234 k.c.).

W takich przypadkach podmioty wpisane w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty nieruchomości próbują najczęściej bronić swojego tytułu prawnego do nieruchomości bądź w oparciu o przesłankę zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego, bądź w oparciu o przesłankę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Droga ta nie zawsze jednak jest słuszna.

Nabycie użytkowania wieczystego przez zasiedzenie jest bowiem dopuszczalne, lecz dotyczy to tylko takich przypadków, w których prawo użytkowania wieczystego już powstało, nie zaś tych, w których prawo użytkowania wieczystego nie zostało w ogóle skutecznie ustanowione. Zasiedzenie nie może bowiem prowadzić do powstania użytkowania wieczystego.

Powyższe zostało potwierdzone przez skład siedmiorga sędziów Sądu Najwyższego w uchwale z 11 grudnia 1975 r. (sygnatura akt III CZP 63/75), której nadano moc zasady prawnej.

Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 16.11.2023 r. (I CSK 688/23) przyjął, że niedopuszczalności zasiedzenia użytkowania wieczystego, jeżeli wcześniej takie prawo nie zostało ustanowione na rzecz innej osoby, nie zmienia uchylenie art. 177 k.c., wskutek którego została otwarta droga do nabycia własności nieruchomości państwowej przez zasiedzenie. Przeciwko powstaniu użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia nadal przemawia fakt, że ustanowienie tego prawa może nastąpić tylko w określony sposób (co do zasady na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej), a żaden przepis nie przewiduje powstania wieczystego użytkowania przez zasiedzenie skuteczne wobec Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Jak działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Dopuszczalne jest jednak powstanie użytkowania wieczystego na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie chodzi przy tym tylko o przypadki, w których użytkowanie wieczyste nie zostało skutecznie ustanowione, a podmiot działający w dobrej wierze nabył to prawo od użytkownika wieczystego ujawnionego w księdze wieczystej (niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym) w warunkach określonych w art. 5 i n. ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.).

Dotyczy to także sytuacji, gdy osoba działająca w dobrej wierze na podstawie umowy zawartej z podmiotem wskazanym w art. 232 par. 1 k.c., ujawnionym w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, nabyła użytkowanie wieczyste, które zostało na jej rzecz ujawnione w księdze wieczystej, mimo że w rzeczywistości właścicielem nieruchomości był podmiot, na którego gruncie nie mogło zostać ustanowione użytkowanie wieczyste.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy księgi wieczyste są święte

Można stracić nieruchomość, w którą zainwestowało się w dobrej wierze po sprawdzeniu ksiąg wieczystych? Można.