Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w niedawnym wywiadzie w Radiu Plus przekazał nieco informacji dotyczących projektu ustawy, która ma dotyczyć nabywania lokali mieszkalnych przez fundusze inwestycyjne oraz, jak rozumiemy wypowiedź ministra, ma również wskazać przedsiębiorcom drogę wspierania powiększania zasobu mieszkaniowego w Polsce. Na wstępie należy docenić, że rządzący dostrzegają obecnie kształtujące się trendy rynkowe oraz sposoby, w jakie konsumenci próbują zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w obliczu braku dostępności kredytów hipotecznych i zwiększonej mobilności społeczeństwa. Niemniej trzeba wskazać, że założenia i podejście, z jakimi decydenci przystępują do prac nad ustawą, budzą więcej wątpliwości i obaw niż ekscytacji z powodu rozpoznania niszy na rynku nieruchomości mieszkaniowych i możliwości dalszego rozwoju tych inwestycji, na co liczą zarówno konsumenci, jak i deweloperzy.

Dostępność mieszkań spadnie, a nie wzrośnie

Bazując na naszym doświadczeniu oraz obserwacji rynku, a w szczególności w oparciu o ujawnione przez ministra Budę założenia projektu ustawy, rysuje się obraz przyszłości, w której liczba dostępnych na rynku mieszkań może niestety spaść aniżeli - jak spodziewa się ministerstwo - wzrosnąć, czyli efekt ustawy może być dokładnie odwrotny od zamierzonego. Ograniczenie możliwości dokonywania zakupu mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych przyczyni się do całościowej możliwości sprzedaży mieszkań przez deweloperów, a w konsekwencji ograniczenie podaży. Podzielamy obserwację rządzących, że powstawanie inwestycji mieszkaniowych w formule build-to-rent (tzn. budowa w celu wynajmu) jest właściwym sposobem na umożliwienie dostępu do mieszkań osobom, które nie mogą lub nie chcą wiązać się z lokalem mieszkalnym prawem własności, najczęściej finansowanym ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.

Świadczenie tego typu usług przez podmioty profesjonalne, posiadające zaplecze oraz doświadczenie w zakresie wielkoskalowego wynajmu mieszkań, niewątpliwie może wiązać się z dodatkowymi korzyściami dla samych najemców, w kwestiach takich jak pewność zachowań wynajmującego, wygoda i szybkość usuwania awarii w lokalach i udostępnionym sprzęcie czy zabezpieczenie wypłacalności w postaci ubezpieczenia, które podmioty profesjonalne utrzymują dla uniknięcia negatywnych skutków zdarzeń losowych.

Mając powyższe na uwadze, rządzący chcąc ułatwić nabywanie mieszkań przez konsumentów, wychodzą z propozycją, która nieświadomie dokonuje sabotażu rozwiązania, które sami chcą wspierać oraz w najgorszym przypadku może mieć negatywny wpływ na kondycję deweloperów - a to deweloperzy są aktualnie głównymi budowniczymi mieszkań w Polsce. Skupiając się na najbardziej śmiałym i martwiącym założeniu zmian, których celem ma być utrudnienie zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne, nasze największe obawy wzbudza przekonanie, że ograniczenie możliwości zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne ułatwi jednocześnie nabywanie mieszkań przez konsumentów. Główną wadą tego założenia jest niedostrzeganie, że problemy oraz zmniejszenie popytu na nabywanie mieszkań przez konsumentów wiąże się przede wszystkim z trudnością uzyskania przez nich finansowania bankowego takiej inwestycji oraz rosnących cen aniżeli pozornym windowaniem cen przez inwestorów dokonujących skupowania mieszkań z rynku.

Deweloperzy nie są od wynajmowania

Ograniczenie możliwości inwestowania przez fundusze, które według niedawnego raportu PwC odpowiadają obecnie za mniej niż 1 proc. mieszkań oferowanych na wynajem, w budowę lub nabywanie gotowych inwestycji mieszkaniowych w celach ich wynajmu nie spowoduje jednak, że ceny i dostępność lokali przeznaczonych na własność dla osób fizycznych radykalnie spadną, lecz może zamknąć drogę deweloperom do tworzenia opłacalnych inwestycji mieszkaniowych.

Nastawienie na sprzedaż mieszkań wyłącznie osobom fizycznym w obliczu obecnych trudności w uzyskaniu przez nich (oraz samych deweloperów) finansowania będzie wiązało się ze zmniejszeniem ich atrakcyjności po stronie deweloperów i ryzykiem niepokrycia nakładów poniesionych na budowę nowych mieszkań, co w konsekwencji będzie zniechęcać do podejmowania kolejnych inwestycji. Lekarstwo, które proponują rządzący, czyli oferowanie nowych mieszkań na wynajem przez samych deweloperów, co ma wygenerować przychód z budowy mieszkań, które oferowane byłyby dla osób, które aktualnie nie są zdecydowane na zakup mieszkania, jest tylko pozornym rozwiązaniem problemu.

Budowa mieszkań na sprzedaż stanowi zupełnie inny model biznesowy prowadzenia działalności aniżeli ich wynajmowanie. Nieliczna grupa deweloperów byłaby w stanie sprostać wyzwaniu wygospodarowania środków i stworzenia platformy, w ramach której oferowaliby część swoich mieszkań na wynajem. W działalności tej pojawia się nowy rodzaj kosztów, które wymagałyby dużych nakładów celem ich ponoszenia. Są to, w szczególności, niespotykane wcześniej przez deweloperów oferujących mieszkania na sprzedaż: koszty obsługi najemców, obsługi powierzchni wspólnych, bieżących napraw, długoterminowych nakładów na reklamę każdej z lokalizacji czy świadczenie innych usług pobocznych mających zwiększyć atrakcyjność projektów.

Potrzebne są konsultacje

Faktycznym rozwiązaniem, które umożliwia zinstytucjonalizowany wynajem mieszkań, jest zawiązywanie konsorcjów z inwestorem wnoszącym środki na tego typu działalność lub wprost sprzedaż mieszkań do inwestorów, którzy dokonują ich zakupu celem dalszego udostępnienia nabytych mieszkań dla ich wynajmu, co jest rozwiązaniem przynoszącym najszybszy zysk deweloperowi, oraz następnie udostępnienie mieszkań na wynajem. Już w świetle powyższego, nie sposób nie dostrzec, że proponowanie ograniczenie inwestowania przez fundusze inwestycyjne w nieruchomości mieszkaniowe w Polsce może negatywnie wpłynąć na dostępność mieszkań na wynajem, jak również jakość i transparentność świadczonych usług wynajmu. Sprowadzając problem do błędnego założenia, że inwestorzy instytucjonalni oraz konsumenci przepychają się w tej samej kolejce do mieszkań i walczą o ten sam kawałek tortu, można wytworzyć rozwiązania o tyle nieskuteczne, co wręcz szkodliwe dla całego rynku.