Magazyny to łakomy kąsek dla zagranicznych inwestorów

O rosnącym popycie na magazyny mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska. Podaje, że w I połowie wynajęto w całej Polsce ponad 3,8 mln mkw. magazynów, o 12,7 proc. więcej, licząc rok do roku. - W II kwartale najemcy podpisali umowy najmu na niemal 2,24 mln mkw. To prawie o 41 proc. więcej niż w I kwartale – wskazuje.

Rekordowe wyniki

Jak mówi Jakub Kurek, w I połowie roku najwięcej było nowych umów najmu – stanowiły 66 proc. Renegocjacje to 26,2 proc., a ekspansje - 7,8 proc. - Prawie połowa (49,4 proc.) wszystkich podpisanych umów w to transakcje powyżej 20 tys. mkw. – informuje ekspert Newmark Polska.

Podaje, że na koniec II kw. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły już 26,1 mln mkw., co oznacza wzrost o 19,5 proc., r./r. - Nowa podaż w I półroczu tego roku przekroczyła 2,4 mln mkw., z czego prawie 53 proc. oddano do użytku w pierwszych trzech miesiącach. Był to jednocześnie najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku – zaznacza Jakub Kurek. - Liderami rynku pod względem istniejącej powierzchni magazynowo-przemysłowej pozostają niezmiennie województwa mazowieckie (szczególnie Warszawa i okolice), śląskie, łódzkie, dolnośląskie, wielkopolskie oraz pomorskie (głównie Trójmiasto). Niemniej bardzo dynamicznie rozwijają się takie województwa jak zachodniopomorskie i lubuskie – dodaje.

Na koniec czerwca w budowie było ponad 4,35 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej - o 8 proc. mniej niż w pierwszym kwartale, ale prawie 30 proc. więcej niż pod koniec II kwartału 2021 r. - Najwięcej nowych obiektów powstawało w woj. mazowieckim (685,6 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (676 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (537,3 tys. mkw.). Dużo magazynów powstaje także w województwie lubuskim - ponad 510 tys. mkw. - mówi ekspert.

- Pomimo że w budowie jest wiele powierzchni magazynowej, widzimy pierwsze sygnały wskazujące na spadek aktywności deweloperskiej, w tym ograniczanie liczby rozpoczynanych nowych inwestycji – mówi Jakub Kurek. - Wpływ na to mają m.in. problemy związane z dostępem do materiałów budowlanych, których ceny są nadal wysokie. W połączeniu z niskim poziomem pustostanów może się to przyczynić do tymczasowej luki podażowej w niektórych regionach - przewiduje.

Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie doradczej Axi Immo, zaznacza, że mimo obaw związanych z rosnącą inflacją, wzrostem cen materiałów i wykonawstwa, zmianami prawa związanymi z podniesieniem kosztów za energię czy wojną na Ukrainie i zaburzeniem łańcuchów dostaw rynek magazynowy pozostał stabilny. - Tradycyjnie najwięcej powierzchni dostarczono na najbardziej dojrzałych regionach jak Poznań (prawie 333 tys. mkw.), Polska centralna (niemal 329 tys. mkw.) i Górny Śląsk (ponad 295 tys. mkw.). - Wśród wybudowanych do końca czerwca obiektów warto wskazać m.in. Hillwood Bydgoszcz (BTS) o powierzchni 105 tys. mkw., P3 Poznań II (82,3 tys. mkw.) i Panattoni Park Sosnowiec III (78 tys. mkw.).

Zielone, nowoczesne technologie

Jak mówi Jakub Kurek, najemca magazynów oczekuje dobrego adresu i rozsądnych stawek. - Najemcy coraz częściej pytają o zielone rozwiązania, w tym o potwierdzające je certyfikaty oraz o zastosowane nowoczesne technologie - opowiada. - Ekologiczne powierzchnie pozwalają najemcom nie tylko działać zgodnie z polityką zrównoważonego rozwoju, ale również zaoszczędzić na rachunkach za coraz droższe media. Dodatkowo budynki stworzone w nowoczesnych, zielonych technologiach wolniej się starzeją, co przekłada się na niższe koszty eksploatacyjne tych obiektów – podkreśla.

Dodaje, że w magazynach coraz powszechniej stosuje się automatyczne rozwiązania, które usprawniają np.: kompletowanie zamówień. - Coraz częściej pojawiają się również automatyczne sortery skanujące produkty po kodach QR. Warto też podkreślić, że automatyzacja procesów oraz nowoczesne technologie pozwalają znacznie podnieść poziom bezpieczeństwa w magazynie – mówi Jakub Kurek.

Ekspert zwraca też uwagę na ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), czyli ochronę środowiska, odpowiedzialność społeczną i ład korporacyjny. - Świadomość wpływu danego obiektu na środowisko i otoczenie w skali mikro i makro staje się jednym z głównych czynników istotnych w procesie podejmowania decyzji biznesowych przez firmy, jak i prowadzenia ich działalności bieżącej, a nowoczesne technologie są szczególnie pomocne w obszarze ochrony środowiska. Pozwalają one osiągnąć wymierne oszczędności kosztów eksploatacyjnych oraz zmniejszyć ślad węglowy budynku.

Anna Głowacz dodaje, że w ostatnich latach średnia długość umowy najmu zdecydowanie się wydłużyła. - Jeszcze pięć lat temu większość kontraktów zawierana była na trzy lata. - Dziś dojrzałość i stabilność polskiego rynku magazynowego sprawia, że wielu deweloperów i inwestorów rozpoczyna rozmowy z potencjalnymi najemcami, proponując co najmniej pięcioletnią umowę. Oczywiście, zdarzają się i krótsze umowy – od pół roku do roku (np. w czasie skoków sprzedaży, kiedy trzeba natychmiast zwiększyć powierzchnię), i dłuższe – na siedem – dziesięć lat - mówi ekspertka. - Oddzielną grupą najemców są klienci zainteresowani budową magazynu na własność (Build-To-Own) lub na indywidualne potrzeby (Built-To-Suite). W takich przypadkach deweloperzy najczęściej decydują się na zwarcie minimum dziesięcioletniej umowy, aby taka inwestycja mogła się zwrócić (bądź mogła być wcześniej sprzedana). Dla funduszy nieruchomość z długoletnim najemcą jest atrakcyjnym aktywem, o który warto powalczyć.

Przy głównych szlakach

Urszula Sobczyk, dyrektor działu wycen w spółce Newmark Polska, podaje, że całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie tego roku to 2,88 mld euro – o 41 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. - Pomimo wyzwań, z jakimi mierzą się uczestnicy rynku nieruchomości, związanych z sytuacją geopolityczną, wzrostem stóp procentowych, cen energii i wysoką inflacją, dane potwierdzają duże zainteresowanie polskim rynkiem inwestorów zagranicznych – mówi Urszula Sobczyk. – Kupujący chętnie wybierają nieruchomości magazynowo-logistyczne. Inwestycje na tym rynku w ostatnich dwóch latach stanowiły ok. 50 proc. całkowitego zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w Polsce kapitału. Aktywa logistyczno-magazynowe postrzegane są jako bezpieczne i obarczone małym ryzykiem. Takie nieruchomości są konsekwencji sprzedawane są przy niskich stopach kapitalizacji. A im niższa stopa, tym wyższa wartość – tłumaczy ekspertka.

Dodaje, że wśród najchętniej wybieranych nieruchomości z sektora magazynowego są nowoczesne magazyny przy głównych szlakach komunikacyjnych (najlepiej autostrada) mające certyfikaty potwierdzające ich ekologiczność, wynajęte na długi okres dobrym najemcom. - Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty to 4,50-5,25 proc. dla aktywów typu multi-let (zajmowanych przez kilku najemców), wynajętych na co najmniej pięć lat, położonych w najlepszych lokalizacjach (strefa warszawska, region Śląska). Obiekty BTS czyli „szyte na miarę" dla danego najemcy wynajęte na dziesięć i więcej lat są wyceniane przez inwestorów na ok. 4 proc. – zaznacza ekspertka Newmark Polska.

Transport Logistyka Magazyny