Pandemioodporne magazyny

– Rynek magazynowy nie zaraził się ani nie zraził pandemią. Mamy za sobą doskonały rok i doskonałe wyniki w tym sektorze. Według naszych wstępnych obliczeń, w całym 2020 r. wynajęto ponad 4 mln mkw. powierzchni i wynik ten będzie stanowił nowy rekord w popycie na powierzchnię produkcyjno-magazynową w Polsce, nie wliczając umów krótkoterminowych – wskazywała Renata Osiecka, partner zarządzający w agencji doradczej AXI IMMO.

Skąd wziął się ten popyt? To w dużej mierze zasługa rozwijającego się e-handlu. – Trend przenoszenia zakupów z kanałów tradycyjnych odbywał się już od jakiegoś czasu, ale pandemia ten proces znacznie przyspieszyła. W trakcie pierwszego lockdownu udział e-commerce w handlu detalicznym przekroczył 11 proc., podczas gdy na koniec 2019 roku wynosił on 5,5 proc. – wyliczała Osiecka.

Nowoczesny jak magazyn

– Pandemia stała się swoistym katalizatorem, przyspieszyła, aktywowała zmiany na rynku e-commerce i to z pewnością ma pozytywny wpływ na rynek magazynowy – na powstawanie nowych obiektów, na zapełniane istniejących – mówił Michał Ptaszyński, szef działu zarządzania aktywami w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie Logicor.

– W pierwszym lockdownie siłą napędową dla powierzchni magazynowej był wzrost popytu ze strony dóbr FMCG, czyli szybkozbywalnych. Mówiąc kolokwialnie, robiliśmy zapasy. W drugim lockdownie zauważyliśmy, że konsumenci przesuwali swoje potrzeby związane z wydatkami na dobra trwałe głównie związane z wyposażeniem mieszkań i domów – mówiła Osiecka.

To natomiast, że – jak podkreślał Damian Kołata, dyrektor operacyjny do spraw e-commerce, w firmie FIEGE będącej operatorem logistycznym – Polacy są najbardziej niecierpliwymi konsumentami, jeśli chodzi o całą Europę i chcą mieć towar na już, zmusza branżę e-commerce do inwestowania w nowoczesne rozwiązania, w które uzbrajane są dziś magazyny.

– Trend, który jest powtarzalny, to inwestycja w automatykę, w robotykę, w niestandardowe rozwiązania, które niejednokrotnie kosztują drugie tyle, co postawienie magazynu. Są to magazyny typu AutoStore, gdzie tak naprawdę to roboty przenoszą towar – wskazywał Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu spółki 7R.

Takie podejście rozwiązuje problem ze znalezieniem pracowników. Tego typu magazyny nie potrzebują też światła czy ogrzewania, co wpływa chociażby na pobór prądu.

E-handel inwestuje też w magazyny wysokiego składowania. – Tu również cała automatyka jest stworzona po to, żeby ten magazyn był w stanie sam się obsługiwać za pomocą WMS-ów (Warehouse Management System – red.) i całego sprzętu, który dostarcza coraz częściej najemca, a nie deweloper – mówił Krawiecki.

Zdaniem ekspertów kolejne lata przyniosą jeszcze bardziej zaawansowane rozwiązania.

– W przyszłości magazyny będą punktem wyjścia dla pojazdów autonomicznych, które np. w trakcie pandemii na terenie Wuhan odegrały bardzo ważną rolę. W jeszcze dalszej perspektywie magazyny będą miejscem wypadowym dla dronów, które będą dostarczały zamówienia choćby do bagażników samochodowych. Testy w tym zakresie przeprowadza już Volkswagen w Berlinie – opowiadał Damian Kołata.

Magazyny do miast

Aby skrócić czas dostawy, branża logistyczna będzie musiała śmielej wchodzić w granice administracyjne miast.

– Specyfika budowy produktów logistycznych na terenach miejskich jest natomiast zupełnie inna niż pod miastem. I o ile małe gminy bardzo chętnie współpracują z deweloperami i wiedzą, że są to miejsca pracy, duże podatki, które w ich budżetach zmieniają bardzo wiele, i tyle duże miasta podchodzą dużo bardziej sceptycznie do wszelkich obiektów, które mogą spotkać się z oporem społecznym. A z oporem społecznym spotykają się projekty wszelkiej maści – mówił Konrad Płochocki, członek zarządu i dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– My jako 7R skupiamy się na działkach w ramach aglomeracji miejskich, które mają plany zagospodarowania przestrzennego, bo wtedy jesteśmy w stanie stricte założyć biznesplan – wskazywał Bartłomiej Krawiecki.

Na co muszą być gotowi deweloperzy magazynowi wkraczając do miast? Jak wskazywał Konrad Płochocki, choćby na to, że uzyskanie decyzji środowiskowej jest tu dużo trudniejsze i dłuższe.

– Często spotykamy się też z obowiązkami, których nie jesteśmy w stanie wykonać – wskazywał. Podał przykład urzędu, który bezpodstawnie zobligował jednego z deweloperów do zsumowania wszelkiego rodzaju wentylatorów i urządzeń emitujących hałas, znajdujących się w promieniu kilkuset metrów od jego inwestycji.

Na horyzoncie pojawia się też zagrożenie związane z dodatkowymi opłatami, nad którymi myśli jedno z dużych miast. Mowa o kontrybucji pieniężnej liczonej od wielkości powierzchni nowej inwestycji, jaką mieliby wnosić deweloperzy z tytułu obciążenia dróg publicznych nowym ruchem. – Proponowane stawki są tak duże, że projekty logistyczne w centrach miast stają się niewykonalne budżetowo – alarmował Płochocki.

Kolejnego zagrożenia upatruje w braku elastyczności planów. – Za chwilę w magazynach zlokalizowanych w miastach będziemy ustawiali farmy drukarek 3D. Już dzisiaj jest zgłaszane zapotrzebowanie ze strony data centers czy lekkiej produkcji. Plany miejscowe mówią dziś natomiast dość zachowawczo, że na danym terenie ma być funkcja wyłącznie magazynowa, albo wyłącznie produkcyjna – zauważał przedstawiciel PZFD.

– Nie możemy dziś projektować funkcji budynków, a raczej mówić o ich dopuszczalnej uciążliwościach, bo to jak będą wykorzystywane, zmieni się dużo częściej niż sam budynek – zaznaczał.

Państwu nie wynajmę

Nie można zapominać, że najemcy magazynów to nie tylko sprzedający online. To również przedstawiciele branż, których dotknęła pandemia, takich jak: sprzedający w galeriach handlowych, branża HoReCa, eventowa czy choćby firmy, które przygotowały posiłki dla linii lotnicznych. Jak do ich sytuacji podchodzą właściciele powierzchni magazynowych?

– W kwietniu rozpoczęła się fala renegocjacji, która miała miejsce pewnie w każdym sektorze. My w Logicor przyglądaliśmy się w pierwszej kolejności mniejszym firmom, które nie miały wsparcia międzynarodowego i im próbowaliśmy ulżyć w bieżącej działalności, głównie poprzez przesuwanie okresów zwolnienia z czynszów czy poprzez zamrażanie okresów płatności – mówił Michał Ptaszyński. – Natomiast jeśli chodzi o korporacje, zazwyczaj, biorąc pod uwagę ich wielkość i siłę nabywczą, byliśmy bardziej asertywni.

Dodał, że zdarzały się przypadki, iż o obniżkę czynszu występowały korporacje, które w pandemii notowały znaczny wzrost sprzedaży. Z podobnymi próbami negocjacji zetknął się również 7R.

Dziś natomiast wszyscy potencjalni najemcy powierzchni magazynowych są dokładnie prześwietlani tak przez deweloperów, jak i podmioty finansujące.