W bloku przy ul. Saperskiej w Poznaniu Fundusz Mieszkań na Wynajem, działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego, kupił od firmy Wechta 124 lokale. 7 stycznia przedstawił w internecie ofertę najmu 49 mieszkań. Jak informował BGK, do 12 stycznia przyszło ponad tysiąc zgłoszeń od osób zainteresowanych najmem, z czego 817 zostało zweryfikowanych pozytywnie pod kątem poprawności dostarczonych danych.

Przypomnijmy. Fundusz ma działać na zasadach rynkowych, w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. BGK zapowiadał jednak, że czynsze w jego blokach będą o 30 proc. niższe od rynkowych, proponowanych w okolicy przez prywatnych właścicieli mieszkań. W Poznaniu tak jednak się nie stało.

Zapytaliśmy ekspertów, jak oceniają ofertę funduszu BGK, czy projekt rozrusza rynek, zagrozi prywatnym inwestorom, pomoże deweloperom, przyciągnie zagranicznych inwestorów na rynek mieszkań? Do wydania fundusz BGK ma 5 mld zł.

Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości, Związek Banków Polskich:

– Mam wątpliwości, czy państwowy bank powinien inwestować publiczne środki w nabywanie mieszkań i zajmować się ich zarządzaniem i wynajmowaniem. Intencją miało być, po pierwsze, rozruszanie rynku najmu i znaczne obniżenie obowiązujących na tym rynku stawek czynszu. BGK wcześniej deklarował, że czynsz byłby niższy od rynkowego nawet o 20–30 proc. Tymczasem mieszkania w Poznaniu oferowane są według obowiązujących tam rynkowych stawek najmu, a według niektórych lokalnych analityków, nawet nieco drożej.

Problemu mieszkaniowego w Polsce, również w segmencie mieszkań na wynajem, nie uda się rozwiązać akcyjnymi działaniami czy krótkookresowymi programami. Potrzebna jest długoterminowa, co najmniej 15–20-letnia polityka mieszkaniowa.

Zwolennicy budowy mieszkań na wynajem w Polsce często błędnie uważają, że wspieranie własności mieszkaniowej ogranicza rozwój rynku mieszkań na wynajem. Nic bardziej błędnego. Każde nowo wybudowane mieszkanie własnościowe poprawia sytuację również na rynku mieszkań na wynajem. Często przeciwnicy wspierania budownictwa własnościowego argumentują, że w tak bogatym kraju jak Niemcy, ponad połowę mieszkań stanowią mieszkania na wynajem. Jednak mało kto wie, że ponad 74 proc. tych lokali na wynajem to też są mieszkania własnościowe – należące bezpośrednio lub poprzez fundusze inwestycyjne – do osób prywatnych. Zdecydowanie korzystniej bowiem jest zachęcić tych, którzy dysponują środkami własnymi, lub są w stanie zaciągnąć kredyt, aby wybudowali kolejne mieszkanie na wynajem, niż nakładać taki obowiązek na jakąkolwiek instytucję państwową. Im więcej takich mieszkań, tym czynsze będą niższe.

Od lat mówimy o tym, aby zmienić zapisy w ustawie o ochronie lokatorów, które pozwalają nieuczciwemu najemcy mieszkać w cudzym lokalu za darmo. Potrzebne są też ulgi podatkowe i przyśpieszenie amortyzacji, by inwestycja w lokal na wynajem stała się atrakcyjna. Tego typu wsparcie okaże się dla państwa dużo tańsze niż bezpośrednie angażowanie się w rolę inwestora mieszkaniowego.

Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas:

– Inwestorzy instytucjonalni, posiadający portfele mieszkań na wynajem, nie muszą na tym etapie rozwoju rynku czynszowego w Polsce konkurować ceną. W porównaniu z większością mieszkań należących do indywidualnych właścicieli, mieszkania należące do funduszy mają wiele zalet, z których najważniejsze to: stabilność wynajmu, możliwość zawarcia umowy – często niedostępna w powszechnej wciąż szarej strefie – oraz jej jakość.

Fundusze działają w długofalowej perspektywie i zainteresowane są długoterminowym wynajmem. Dla najemcy oznacza to, że niezależnie od okresu zawarcia umowy, istotnie obniża się ryzyko niespodziewanej wyprowadzki. Lepsza jest też jakość zarządzania, co ma niebagatelny wpływ na komfort zamieszkiwania. W odróżnieniu od osób fizycznych fundusze prowadzą weryfikację i selekcję najemców, a zarządzając całym budynkiem, zwykle natychmiast reagują na wszelkie przejawy aspołecznego i nieregulaminowego zachowania.

Ponieważ dla funduszy jedną ze ścieżek wyjścia jest sprzedaż całego portfela mieszkań, to przedmiotem wynajmu są dobrze wykończone i wyposażone nowe mieszkania, zbudowane zgodnie z potrzebami sektora czynszowego, zwykle bardziej energooszczędne i zlokalizowane w dobrych komunikacyjnie rejonach miasta, co pozwala na utrzymanie ich wartości w długim okresie.

Jacek Bielecki, dyrektor w firmie deweloperskiej Marvipol:

– Oferta BGK w jedynej dotychczas zakupionej inwestycji jest zaskakująca. Oferowane ceny najmu są stosunkowo wysokie od 30 do 35 zł za mkw. miesięcznie. Są to stawki wyższe niż ma większość ofert na poznańskim wolnym rynku. Nie wiem, jaka była cena zakupu 1 mkw. mieszkania w tej inwestycji, ale biorąc pod uwagę deklaracje BGK, że czynsz najmu będzie skalkulowany na poziomie 5 proc. koszów zakupu, oznacza to, że albo mieszkania były kupione za cenę około 8 000 zł za mkw. (a średnia cena w Poznaniu to 6600 zł za mkw.), albo cena wynajmu jest ustalona powyżej 5 proc. ceny zakupu.

Znikoma oferta i niekonkurencyjne wobec rynku ceny oznaczają, że oferta BGK nie będzie miała wpływu na rynek najmu. Zakup tylko jednej inwestycji w programie oznacza, że również dla deweloperów nie jest to oferta atrakcyjna, zwłaszcza w okresie dobrej koniunktury.

Albo Fundusz zmieni swoją politykę, kupując pakiety mieszkań w większych projektach, a nie jak obecnie całych projektów, albo program ten okaże się kolejną niespełnioną nadzieją na rozwój rynku najmu w Polsce.

Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji Metrohouse:

– Swego czasu przedstawiciele Funduszu mieszkań na wynajem mówili, że cena lokali na wynajem, które zaproponują, będzie atrakcyjniejsza niż na rynku. Poznańska oferta pokazuje jednak, że różnice nie są istotne. Przykładowo wynajem mieszkania trzypokojowego o powierzchni 71 mkw. kosztuje miesięcznie (wraz z zaliczkami na media) od 2200 do 2600 zł (w zależności od czasu trwania umowy). Na tradycyjnym rynku wtórnym ceny takich mieszkań w najnowszym budownictwie rozpoczynają się od ok. 2200 zł.

Na pewno plusem oferty Funduszu jest możliwość wprowadzenia się do zupełnie nowego mieszkania. Z pewnością docenią to klienci, którzy wiedzą, że standard prywatnych mieszkań na wynajem nie jest najwyższy. Oferta zainteresuje też klientów, którzy poszukują stabilności w wynajmie.

Fundusz będzie promował wynajem długoterminowy, nie ma więc ryzyka, które istnieje w tradycyjnym wynajmie, gdzie np. sytuacje losowe właściciela mieszkania mogą powodować zakończenie umowy. Z pewnością działalność Funduszu przyczyni się do dalszego cywilizowania rynku najmu. Jako duży gracz BGK może być swoistym trendsetterem, wyznaczając nowe kierunki rozwoju rynku wynajmu. W zależności od lokalnej koncentracji inwestycji będzie stanowił też silną konkurencję dla indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem.

Mariusz Sobański, kierownik regionu w firmie Mzuri, która specjalizuje się w zarządzaniu najmem:

– Szumnie ogłaszany program tanich mieszkań do wynajęcia na razie pozostaje mrzonką. A właściwie mrzonką jest taniość tych mieszkań. Porównując pierwszą ofertę BGK  z rynkowymi, okazuje się, że czynsze są porównywalne. BGK zróżnicował ceny wynajmu w zależności od długości trwania umowy. Biorąc pod uwagę umowę roczną, najemca znajdzie na wolnym rynku podobne mieszkania w podobnych cenach.

Zarządzamy w Poznaniu, na Wildzie – a więc w sąsiedztwie bloku BGK – kilkunastoma mieszkaniami i część z nich wynajmowana jest nawet taniej niż w ofercie Funduszu. Ponadto najemcy BGK muszą liczyć się też z dodatkowymi początkowymi kosztami, ponieważ dochodzą koszty umeblowania mieszkania. Obawy inwestorów oraz właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem w Poznaniu i na samej Wildzie, związane z widmem konkurowania z państwowym Funduszem, okazały się bezpodstawne.

Trudno natomiast ocenić samą inwestycję BGK, ponieważ wartość transakcji zakupu budynku nie została upubliczniona. Spróbujmy jednak policzyć: fundusz zapowiadał, że chce osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 4 proc. Biorąc więc pod uwagę ceny najmu, po których mieszkania zostały wystawione (np.: 920 zł dla kawalerki o powierzchni 26 mkw.) oraz zakładaną stopę zwrotu, a także wynajem przez 11 miesięcy w roku oraz koszt wykończenia mieszkania od stanu deweloperskiego w wysokości 800 zł za mkw., cena lokalu wychodzi ok. 8,8 tys. zł za mkw., a więc znacznie powyżej średnich cen mieszkań sprzedawanych w Poznaniu. To jednak tylko teoretyczne wyliczenia.

Rozważania prowadzą do trzech hipotez: albo BGK osiąga wyższą niż 4 proc. stopę zwrotu (co rodzi pytanie, czy państwowy Fundusz powinien w ten sposób konkurować z prywatnymi inwestorami), albo przepłacił za mieszkania (co stawia pod znakiem zapytania sensowność przedsięwzięcia), albo w kalkulacji uwzględnia jakieś wysokie koszty ogólne, które windują czynsz, by osiągnąć deklarowane 4 proc.  zwrotu.

Joanna Skorupska, dyrektor poznańskiego oddziału agencji Freedom Nieruchomości:

– Dziś oferowane mieszkania z funduszu BGK nie są tańsze od tych, które przeznaczają na wynajem prywatne osoby.

Znam dość dobrze osiedle przy ul. Saperskiej. Ma ono dogodną lokalizację, ale dużym minusem zawsze był tam brak wystarczającej ilości miejsc parkingowych. Zatem najemcy mieszkań z funduszu BGK powinni zatroszczyć się zawczasu również o wynajem miejsca w hali garażowej. A to dodatkowy koszt.