Mieszkam we wspólnocie i korzystam z piwnicy. Mieszkanie zostało wykupione od Administracji Wojskowej. I wydano również piwnicę. Teraz jednak okazuje się, że w akcie notarialnym nie ma mowy o zakupie piwnicy. Czyli wykupione od wojska było samo mieszkanie. Wspólnota żąda ode mnie opuszczenia piwnicy i nakłada karę pieniężną za jej używanie. Ja żadnej umowy ze Wspólnotą nie podpisywałam. Zwróciłam się do Wojska z pytaniem, na jakiej podstawie wydali mi piwnicę, jeśli była ona własnością Wspólnoty, a nie wojska. Nie dostałam odpowiedzi. Co robić? Wspólnota straszy mnie karą i sądem – pisze czytelniczka.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia takie jak np. piwnica, strych, komórka, garaż. Nie muszą bezpośrednio przylegać do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem (byle w granicach nieruchomości gruntowej na której stoi budynek). Takie pomieszczenia zwane są „pomieszczeniami przynależnymi". Lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu tj. aktu notarialnego.
Piwnica nie jest obowiązkowa
Jak z tego wynika piwnica może, ale nie musi przynależeć do lokalu. Nie jest niezbędna, by można było wyodrębnić jego własność i sprzedać jako nieruchomość lokalową. I tak się zdarza, a przed rokiem 1995 r. - gdy weszła w życie ustawa o własności lokali - bardzo często sprzedawano dotychczasowym najemcom mieszkania bez piwnic. Przedstawiciel sprzedającego np. administracja bloków zakładowych, wskazywała nabywcy mieszkania piwnicę, którą ten mógł użytkować. Ślad takiej decyzji można odnaleźć np. w protokole zdawczo-odbiorczym.
Problemy zaczynały się, gdy zarząd budynkiem przejmowała wspólnota. Okazywało się np., że niektórzy mieszkańcy mają na własność po 2-3 piwnice, a inni żadnej. Bywa też i tak, że w tym samym budynku niektóre mieszkania mają piwnice jako części składowe, natomiast pozostałe nie. Te niewykupione przez nikogo pomieszczenia piwniczne stanowią część nieruchomości wspólnej tak samo, jak winda, klatka schodowa czy dach.
Użytkowanie niewykupionej wraz z mieszkaniem piwnicy nie ma zatem charakteru korzystania z pomieszczenia przynależnego. Jest to natomiast umowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej. Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo w każdej chwili zmienić umowny sposób korzystania poprzez uchwałę. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 29 czerwca 2010 (sygn. akt III CSK 325/09).
