Miasta walczą z drogim najmem

Problemem wielu unijnych metropolii są galopujące ceny najmu. W Berlinie czynsze na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ciągu ostatniej dekady wzrosły dwukrotnie.

Wiosną w Niemczech wybuchły protesty społeczne. Na ulice wyszli mieszkańcy 19 miast, aby zaprotestować przeciwko podwyżkom. Władze Berlina na fali protestów zdecydowały o odkupieniu ok. 6 tys. mieszkań za niemal 1 mld euro.

Nie tędy droga

– Odkupienie mieszkań od prywatnej firmy ma na celu ustabilizowanie czynszów w mieście – zapewnia Michael Müller, burmistrz Berlina.

Już wcześniej władze stolicy z tego samego powodu kupiły 670 nieruchomości wzdłuż alei Karola Marksa. Najnowszy zakup jest największą próbą rekomunalizacji mieszkalnictwa w Niemczech. Przeciwnicy tego rozwiązania wskazują, że w 2004 roku te same mieszkania zostały sprywatyzowane za ponad dwa razy niższą cenę.

– Rozwiązanie zastosowane przez władze miejskie w Berlinie z pozoru może wydawać się dobre. Odkupienie lokali komunalnych przez miasto było naprawieniem błędu sprzed kilkunastu lat, polegającego na wyprzedaży tych mieszkań. W odkupionych budynkach czynsze uda się obniżyć – uważa prof. Marek Bryx, kierownik Katedry Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

– Jednak w szerszej perspektywie pomysł odkupowania nieruchomości przez miasta jest zły, ponieważ nie wpływa na zwiększenie podaży mieszkań na rynku. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest budowanie nowych lub remontowanie starych nieruchomości, a także rewitalizacja pustostanów. Tylko w ten sposób możliwe jest odpowiednie zwiększanie podaży i ustabilizowanie cen rynkowych. Warto zastanowić się, ile mieszkań można było wybudować za ten 1 mld euro – podkreśla prof. Bryx.

I dodaje: – Każde miasto powinno posiadać w zasobach pewną pulę mieszkań o różnym standardzie i zróżnicowanych czynszach, umożliwiającą prowadzenie polityki mieszkaniowej. Jednak zamiast kupować, należy tworzyć nowe nieruchomości. W atrakcyjnych metropoliach Europy nie można liczyć na zmniejszenie popytu, dlatego trzeba zwiększać podaż, gdyż tylko to może zahamować wzrost cen.

Nadzorować i karać

Wśród narzędzi mających hamować wzrost cen najmu w miastach eksperci wymieniają kontrolę czynszów. Nowoczesne mechanizmy kontroli czynszów mają na celu ochronę najemców prywatnych przed nadmiernym wzrostem opłat za wynajem. Prawo wprowadza np. nakaz stopniowego podwyższania czynszu i zakazuje windowania cen ponad miarę.

Takie rozwiązania przyjęto już m.in. w Hiszpanii i Irlandii. Barcelona jest miastem, gdzie wprowadzono najbardziej drakońskie prawa w tym zakresie. Właściciele lokali położonych w dzielnicach oznaczonych jako najbardziej atrakcyjne muszą negocjować umowy najmu na podstawie referencyjnych cen ustalonych odgórnie. Regulacje mają skutecznie ograniczyć podwyżki czynszów do poziomu 1,5 proc. rocznie.

W Irlandii istnieją specjalne strefy nazywane Rent Pressure Zones. Władza interweniuje w tych miejscach, gdzie czynsze w ostatnim czasie wzrosły powyżej 7 proc. Działania na rzecz kontroli czynszów w sektorze prywatnym rozpoczął burmistrz Londynu. Przeprowadzona ankieta wykazała poparcie obywateli dla tego rozwiązania.

W Berlinie od 2020 r. wchodzi w życie nowe prawo zamrażające ceny mieszkań na pięć lat. Właściciele nieruchomości nie mogą przez ten czas podnosić opłat. Wynajmujący natomiast będą mogli zwrócić się do miasta z prośbą o sprawdzenie, czy nałożone opłaty nie są zbyt wysokie.

Remonty zwiększające wartość nieruchomości i cenę wynajmu będą musiały zostać zaakceptowane przez urzędników. Bez zgody można będzie przeprowadzać tylko małe modernizacje, dzięki którym czynsz wzrośnie najwyżej o 49 eurocentów za mkw.

Jednak wielu neoklasycznych i keynesowskich ekonomistów twierdzi, że odgórna regulacja czynszów tylko pogłębia niedobory mieszkań na rynku najmu, zniechęcając do inwestycji kapitał prywatny.

– Kontrola czynszów wydaje się najbardziej skuteczną techniką niszczenia miasta, z wyjątkiem bombardowania – twierdzi Assar Lindbeck, szwedzki ekonomista, ekspert ds. mieszkalnictwa. Podkreśla, że miast stosujących kontrole nie cechuje większa dostępność tanich mieszkań, w wielu przypadkach ta dostępność jest nawet niższa.

Niebezpieczna przepaść

Problemem galopujących cen najmu dotknięte są również największe miasta w Polsce. Z danych NBP wynika, że w dużych miastach średnia cena najmu wzrosła w ciągu czterech lat o ok. 30 proc. W dynamicznie rozwijającej się Łodzi przez pięć lat ceny najmu skoczyły średnio o 49 proc.

– Mimo potwornie wysokich czynszów najmu w największych miastach Polacy wytrzymują kolejne podwyżki i nie protestują. Nie doczekaliśmy się ruchów społecznych takich jak w Niemczech, które zwróciłyby uwagę polityków na narastający problem kryzysu mieszkalnictwa. Kryterium dostępności mogłoby być 30 proc. dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego – mówi Joanna Erbel, aktywistka miejska, współautorka i koordynatorka polityki mieszkaniowej Mieszkanie 2030.

Uchwalona przez warszawski samorząd polityka mieszkaniowa zakłada poszerzenie zasobów nieruchomości należących do miasta o 15 tys. Obecnie Warszawa dysponuje 85 tys. nieruchomości miejskich. – Wyzwaniem dla naszych samorządów powinno być policzenie, ilu mieszkań brakuje w poszczególnych miastach – mówi Erbel.