Świetna działka w cenie, ruina gratis

O tereny budowlane jest coraz trudniej. Oferta atrakcyjnych działek się kurczy. Inwestorów nie odstraszają już parcele z domami – wynika z analiz Cenatorium, spółki dysponującej największą bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości.

– W obliczu wysokich cen mieszkań może się okazać, że rozbiórka starego budynku i postawienie nowej nieruchomości jest szansą na dobry biznes i dom w dobrej lokalizacji – komentuje Anna Karaś, analityk Cenatorium.

Okazje i adres

Z analiz wynika, że w aglomeracji warszawskiej w latach 2016–2019 nastąpił dynamiczny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na rozbiórkę domów. – W 2016 r. we wszystkich powiatach (wraz z Warszawą) wydano 124 takie pozwolenia, podczas gdy w 2019 r. – już 197. W analizowanym okresie prawdopodobnie wyburzono 716 domów, jednak tylko 138 z inicjatywy osób prawnych – podaje Anna Karaś.

Wzrost zainteresowania rozbiórkami odnotowano głównie po stronie osób fizycznych. – Znajdują świetnie zlokalizowane działki z ruiną w gratisie lub kuszą ich okazje cenowe – dodaje ekspertka.

Deweloperzy, jak mówi, stanowią mniejszość. – Działki po wyburzanych domach rzadko mają rozmiary i warunki zabudowy pozwalające na postawienie większego obiektu – tłumaczy. – Deweloperzy szukają raczej lokalizacji pozwalającej na budowę jak największej ilości PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.). Im większa PUM, tym zwykle wyższy zwrot z inwestycji. Dlatego, jeśli kupują zabudowane działki, to raczej są to stare magazyny czy biurowce na większych parcelach. Ale jeśli trafią na dom jednorodzinny na dużej działce w świetnej lokalizacji, to także są gotowi do rozbiórki. I nie musi być to ruina!

Ekspertka podaje, że takie przypadki dotyczą głównie prestiżowych lokalizacji, np. Szczęśliwic w Warszawie, gdzie o pustą działkę bardzo trudno, a ofert sprzedaży domów nie brakuje.

– Jeśli plan miejscowy zezwala na zabudowę wielorodzinną, a działka jest spora, deweloperzy są gotowi zapłacić kilkakrotnie wyższą cenę za dom niż średnia rynkowa – zauważa Anna Karaś. – Takich transakcji w ostatnim czasie było co najmniej kilka.

Jedna z ciekawszych: w okolicy parku Szczęśliwickiego deweloper kupił – za 11,8 mln zł – dobrze utrzymany, wybudowany w 2001 r. dom na działce o powierzchni 3,3 ha, po to, by go wyburzyć i wybudować cztery apartamentowce ze średnią ceną nawet ponad 17 tys. zł za mkw. Z kolei przy ul. Włodarzewskiej firma kupiła dom z 2000 r., na niemal 5-ha działce, planując jego wyburzenie i postawienie budynków wielorodzinnych. Cena nieruchomości to 15,4 mln zł.

Jak podaje Cenatorium, na terenach okalających stolicę rozbiórki są najpowszechniejsze w powiatach pruszkowskim, otwockim i wołomińskim. – To z Ząbek, Otwocka czy Pruszkowa znika najwięcej domów, by w ich miejscu powstały nowsze bryły. Deweloperzy stanowią tu zdecydowaną mniejszość, 81 proc. rozbiórek dokonują osoby fizyczne – podaje Anna Karaś.

Z mapy Krakowa i sąsiadujących z nim powiatów od 2016 r. zniknęło prawdopodobnie 247 domów. W 89 proc. inicjatorami rozbiórek były osoby fizyczne, a niemal połowa pozwoleń na rozbiórkę dotyczyła powiatu krakowskiego.

W aglomeracji krakowskiej deweloperzy rzadko decydują się na zakup zabudowanych działek. – Można wnioskować, że dostępność wolnych od zabudowy gruntów jest wciąż zadowalająca. Potwierdzają to dane o wzroście podaży mieszkań – zauważa ekspertka Cenatorium. – Patrząc na rozmieszczenie wydanych pozwoleń na rozbiórkę, widać, że w powiecie krakowskim lokalizacja rozbieranych domów jest mocno przypadkowa, nie widać większych skupisk. Inaczej jest w przypadku powiatu wielickiego czy Krakowa. Tu zwraca uwagę Wieliczka, a w Krakowie – bliskie centrum rejonu Pogórza i delegatura Krowodrza. Widać, że ruina na dobrze zlokalizowanej działce nie jest przeszkodą w zakupie. Może być wręcz szansą na postawienie nowego domu w świetnej lokalizacji – mówi analityczka.

Podaje przykład domu przy ul. Przewóz w Krakowie. Budynek oferowany z uzyskanym już pozwoleniem na rozbiórkę sprzedano za 3,5 mln zł. Za transakcją, jak ocenia Anna Karaś, przemawiała okazyjna działka o powierzchni niemal 3,2 tys. mkw. Powstanie tam najpewniej budynek wielorodzinny.

W aglomeracji poznańskiej pozwolenia na rozbiórkę domów wydawane są dość rzadko. Od 2016 do 2019 r. z mapy aglomeracji zniknęło ok. 190 budynków jednorodzinnych – po ok. 95 z samego Poznania oraz powiatu poznańskiego.

– Największe zainteresowanie rozbiórką starej zabudowy i zastąpienie jej nowszymi domami odnotowaliśmy na Grunwaldzie, na osiedlu Kwiatowym i wzdłuż ul. Grunwaldzkiej. Głównymi wnioskodawcami są osoby fizyczne, które realizują inwestycje na własną rękę – zauważa Anna Karaś. – Nabywający działki z ruiną w gratisie płacą zwykle jak za pusty grunt, podczas gdy rozbiórka jest kosztem dodatkowym. Sprzedający zdają sobie sprawę, że o pustą działkę w sąsiedztwie trudno, więc chętni na taki interes też się znajdą.

Z analiz wynika, że działający w aglomeracji poznańskiej deweloperzy rzadko decydują się na zakupy zabudowanych terenów. Każdego roku Cenatorium odnotowuje jednak po kilka takich transakcji. – Sporadycznie są to grunty zabudowane domami, a to ze względu na ich sąsiedztwo i zwykle niewielkie powierzchnie działki – wyjaśnia ekspertka. Częstsze są transakcje sprzedaży działek poprzemysłowych z przeznaczonymi do rozbiórki garażami czy halami. Np. Dom-Eko na Ostrowie Tumskim za 7,3 mln zł kupił działkę o powierzchni 1,5 ha zabudowaną starymi garażami. Powstanie tam osiedle.

Trudne szybkie

Deweloperzy nie ukrywają, że interesują ich nie tylko gołe parcele. – Zdarzały się nam zakupy działek, z których trzeba było usunąć zabudowania – mówi Radosław Bieliński, rzecznik spółki Dom Development. – Nie wykluczamy kolejnych zakupów atrakcyjnych zabudowanych terenów.

Radosław Bieliński potwierdza, że firmy mają spore trudności z pozyskiwaniem terenów, zwłaszcza z jasną sytuacją prawną, które mogą być szybko zabudowane.

– Ceny gruntów idą w górę. Mimo problemów prawnoadministracyjnych w urzędach, wydłużających zawarcie transakcji, pozyskujemy nowe tereny. Nasz bank ziemi jest dobrze zdywersyfikowany – zapewnia rzecznik. I podkreśla, że działki na dobrych warunkach najtrudniej kupić w stolicy. Ale nie jest to niemożliwe. – W ostatnim roku większość gruntów, w dobrej cenie i dobrych lokalizacjach kupiliśmy w Trójmieście – mówi Radosław Bieliński.

Także Iwona Sroka, członek zarządu spółki Murapol, mówi o wzroście zainteresowania coraz bardziej „skomplikowanymi" terenami inwestycyjnymi (pod względem dostępu do mediów, istniejących zabudowań, warunków gruntowych), co jest konsekwencją dynamicznego rozwoju budownictwa i dużej konkurencji. – Deweloperzy niejednokrotnie biorą na siebie ryzyko i koszty wyburzeń obiektów na zakupionych gruntach – potwierdza Iwona Sroka. – Wiąże się to z koniecznością uzyskania zezwolenia na rozbiórkę i poniesienia kosztów wyburzeń. Grupie Murapol, jak dodaje, zdarza się kupować takie tereny, jeśli tylko pozwolą na realizację inwestycji zgodnych ze strategią firmy.

Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers International, komentuje, że podaż gruntów nie nadąża za popytem już od ok. trzech lat.

– Deweloperzy mają duże problemy z pozyskaniem działek w dobrych lokalizacjach nie tylko w stolicy, ale też miastach regionalnych – mówi ekspert. – O grunty konkurują deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni. Niezabudowanych parceli jest jak na lekarstwo.

Dlatego firmy szukają innych sposobów na grunty. Łakomym kąskiem, jak mówi dyrektor z Colliers International, są tereny postindustrialne, które często mają atrakcyjną lokalizację w pobliżu centrum i rozbudowaną infrastrukturę.