Koniec z castingami na najemców. Czynsze będą bardziej stabilne

Fundusz Heimstaden Bostad kupił od Marvipolu ponad 600 mieszkań. U nas transakcja robi wrażenie, ale na Zachodzie inwestorzy instytucjonalni kupują tysiące mieszkań. Kiedy osiągniemy takie poziomy?

To ostatnie przejęcie portfela przez Heimstaden byłoby dość znaczące na każdym rynku. We wrześniu 2020 r. Westbrook Partners sprzedał 1233 lokale AXA w Londynie, za ok. 900 mln euro, co zostało opisane jako największa w Wielkiej Brytanii umowa PRS. Typowa jednorazowa transakcja na rynku w USA to ok. 500 mieszkań, o średniej wartości ok. 100 mln dol. Wartość transakcji Heimstaden była podobna do typowej transakcji amerykańskiej, podczas gdy łączna liczba lokali kupionych przez Heimstaden w Polsce w grudniu i styczniu (transakcje portfelowe Eiffage i Marvipolu) przewyższa transakcję Westbrook–AXA. Trzeba jednak przyznać, że w takim kraju jak Wielka Brytania buduje się rocznie ok. 50 tys. mieszkań w modelu PRS (ang. private rented sector – instytucjonalny najem mieszkań). Takich poziomów możemy nie osiągnąć nigdy. Nawet zbliżenie się do nich może nam zająć co najmniej dekadę.

Będziemy w tym roku świadkami kolejnych dużych transakcji na rynku PRS?

Zdecydowanie. Myślę, że Heimstaden dał do zrozumienia, że jest w trybie nastawionym na przejęcia i planuje ogłosić kolejne transakcje w 2021 r. Na pewno planuje dalsze inwestycje w Warszawie, ale też analizuje możliwości w miastach regionalnych – w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Te same cele ma większość innych inwestorów. Warszawa budzi największe zainteresowanie, ale wkrótce podążą za nią inne duże miasta. Nie wyklucza się Katowic i Łodzi, które generują obiecujące zyski. Widzimy duże zainteresowanie kapitału niemieckiego, francuskiego, holenderskiego, fińskiego, duńskiego, izraelskiego, brytyjskiego, amerykańskiego, a nawet australijskiego.

Firma doradcza CBRE podkreśla, że do profesjonalizacji rynku najmu doprowadzi pokolenie Z, które woli mieszkania wynajmować, niż posiadać. Ale czy ostatecznie nie wygra jednak przywiązanie do własności?

Pokolenie Z na pewno będzie głównym beneficjentem profesjonalizacji rynku najmu w Polsce, ale to przyszli inwestorzy instytucjonalni PRS będą musieli wykuć ten rynek i stworzyć podaż. Nie widzę w tym scenariuszu zwycięzców i przegranych, a raczej rodzaj symbiozy. Inwestorzy czerpią korzyść ze wzrostu kapitału i zwrotu z wynajmu, a pokolenie Z ma swobodę płynącą ze stabilnych umów najmu.

Jakie budynki interesują inwestorów instytucjonalnych? Może to być każdy zwykły blok deweloperski? Także taki, który już powstaje?

Najłatwiejszym sposobem wejścia na rynek inwestora instytucjonalnego byłby zakup całego wynajętego i zarządzanego już budynku. Pozwoliłoby to uzyskać natychmiastowy zwrot z kapitału, bez ryzyka opóźnień w budowie i mając 100-proc. pewność co do dochodów budynku. Ponieważ jesteśmy w początkowej fazie PRS, takie budynki są rzadkością. Inwestorzy są więc zmuszeni do kupowania ich w trakcie budowy lub w fazie planowania. Zaangażowanie w proces uzyskiwania pozwoleń może być jednak bonusem, pozwala inwestorom dostosować strukturę mieszkań i ich projekty do potrzeb rynku. Jeśli mieszkania są od początku przystosowane do wynajmu i wymagają zaledwie kilku zmian, to budynki, które są już w budowie, również mogą być interesujące. Także dlatego, że będą oddane i wynajęte znacznie wcześniej. Zdecydowana większość inwestorów spodziewa się przejęcia na własność całej nieruchomości. Są oczywiście wyjątki, czego dowodem jest zakup przez Catellę 72 lokali w Złotej 44.

Jaka jest różnica między mieszkaniami na wynajem instytucjonalny a lokalami sprzedawanymi na rynku detalicznym?

Na rynku detalicznym większość mieszkań jest sprzedawana w stanie deweloperskim, podczas gdy lokale w najmie instytucjonalnym są wyposażone w niezbędne meble i sprzęty. Deweloperzy na rynku detalicznym często sprzedają lokale jeszcze przed ich ukończeniem, dlatego nie ma presji, jeśli chodzi o dbałość o szczegóły, odczucia mieszkańców i atmosferę gotowego budynku. Wynajmujący w segmencie PRS oglądają zaś ukończone już mieszkania. Dlatego lokale i części wspólne muszą być bez zarzutu w oczach i pierwszego, i późniejszych najemców. Inną różnicą jest struktura lokali w budynkach. W segmencie PRS zazwyczaj będzie więcej kawalerek i mieszkań typu studio, stąd średnia wielkość mieszkania w budynku na wynajem będzie mniejsza.

Inwestorów interesują tylko gotowe, zamawiane u deweloperów budynki, czy będą też skłonni przejmować firmy deweloperskie z ich bankami ziemi?

Na razie większość inwestorów woli zawierać umowę z deweloperem, oczywiście z dyskontem w stosunku do typowej wartości rynkowej. Inwestor zdejmuje z dewelopera wiele kosztów - sprzedaży, marketingu, a także ryzyko handlowe związane z ewentualnym brakiem indywidualnych nabywców.

Biorąc jednak pod uwagę przejęcie Vantage Development przez TAG Immobilien, które zostało ogłoszone pod koniec 2019 r. czy najnowsze informacje o proponowanym przejęciu Budimeksu Nieruchomości przez Cornerstone i Crestyl, należy mieć świadomość, że pojawiają się inwestorzy skłonni podjąć większe ryzyko w zamian za wyższe zyski.

Eksperci mówią, że dobre praktyki z rynku najmu, jak np. dbałość o każdy detal, budowanie pod klucz, przenikną na rynek sprzedaży mieszkań. Przestaniemy kupować gołe ściany?

Mieszkałem w zbyt wielu nowo budowanych kamienicach w Krakowie, żeby nie pamiętać, że przez pierwsze dwa lata winda jest obita płytami pilśniowymi, a mieszkańcy wielokrotnie budzeni hałasami remontu. Niestety, to się szybko nie skończy.

Przede wszystkim prawie każda polska żona ma w sobie żyłkę projektanta wnętrz, a czasem rzeczywiście nim jest, tak jak moja żona. Większość Polek  ma umiejętności projektowania.

Docenia się estetykę i chęć ozdabiania domu nie tylko meblami i zasłonami, ale także drewnianymi podłogami, starannie dobranymi płytkami i kuchniami na zamówienie. W pewnym stopniu nastąpił jednak odwrót ku rozwiązaniom pod klucz – głównie w przypadku pojedynczych mieszkań kupowanych na wynajem. Z usług wykończenia korzystają też bardziej zapracowane pary. Era prymitywnego dewelopera na rynku sprzedaży dobiegła końca.