Ustawa o zamrożeniu cen energii zablokuje budowę nowych domów

Chodzi o projekt ustawy przedłużającej zamrożenie cen energii i ułatwiającej wznoszenie wiatraków, wniesiony w ubiegłym tygodniu do Sejmu przez posłów Koalicji Obywatelskiej i Polski 2050-TD. Proponowane regulacje mają też skorygować uchwaloną w lipcu tego roku i wdrażaną właśnie etapami dużą reformę zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2023 r., poz. 1688).

Okazuje się jednak, że przyjęcie przepisów w proponowanym brzmieniu zablokuje możliwość budowania na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Te nie będą mogły zostać wydane po 1 stycznia 2026 r. do końca 2027 r. W tym czasie nowe domy będzie można wznosić jedynie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Czytaj więcej

Samorząd

Rusza reforma w planowaniu przestrzennym, ale bez konkretów

W niedzielę wchodzi w życie ustawa wdrażająca reformę planowania przestrzennego, a nie ma aktów wykonawczych.

24-miesięczna luka

W poselskim projekcie wydłużono moc aktualnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin do końca 2027 r. Prawnik Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy podkreśla, że skoro ma być przesunięty okres obowiązywania studiów, a tym samym uchwalenia zastępujących je planów ogólnych gmin do 31 grudnia 2027 r., to w lipcowej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna zostać zmieniona data w art. 59 ust. 3 z „1 stycznia 2026 r.” na „1 stycznia 2028 r.”. Zgodnie z tym przepisem wydanie „wuzetki” na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy.

Bez zmiany daty nastąpi paraliż w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy w tych gminach, w których do końca 2025 r. nie wejdzie w życie plan ogólny. W praktyce samorządy nie będą mogły procedować nowych wniosków o warunki zabudowy od 1 stycznia 2026 r. i zmuszone zostaną do lokalizacji zabudowy jedynie na podstawie planów miejscowych lub zintegrowanych planów inwestycyjnych. A jak podkreśla prawnik, dziś to na „wuzetkach” w znacznej mierze opiera się proces inwestycyjny zabudowy nieruchomości.

Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich mówi, że pominięcie zmiany art. 59 ust. 3 noweli lipcowej spowoduje też zastój w inwestycjach deweloperów. Dziś także oni wiele przedsięwzięć realizują na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Wraz z reformą planowania przestrzennego od 24 września br. pojawiło się nowe narzędzie, na podstawie którego deweloperzy mogą budować, czyli Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Jak jednak zauważa Patryk Kozierkiewicz z PZFD, potrzeba czasu, by ta nowa instytucja zaczęła być dobrze znana i powszechnie wykorzystywana. Dlatego na razie „wuzetki” są niezbędne, aby powstawały nowe mieszkania na terenach, w których nie ma uchwalonych planów miejscowych. Wydłużenie terminu uchwalania planów ogólnych branża ocenia natomiast pozytywnie.

Samorządy zaproponują poprawki

Marek Wójcik, pełnomocnik ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich, mówi, że w związku z powstałą luką dotyczącą wydawania „wuzetek” w najbliższych dniach ZMP przekaże swoją propozycję poprawki, o której samorządowcy mówili wielokrotnie już wcześniej, na etapie procesu legislacyjnego. Priorytetem jest zakończenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i przedłużenie terminu na uchwalanie planów ogólnych w gminach.

Co do „wuzetek”, ekspert ma nadzieję na ich zlikwidowanie. Jak zauważa, wskutek wydanych bezterminowo przed 24 września br. decyzji o warunkach zabudowy rozwój gmin zostaje utrudniony lub nawet zahamowany. Przy realizacji inwestycji publicznej trzeba bowiem omijać określoną działkę z warunkami zabudowy, nawet w sytuacji, gdy na danej nieruchomości od wielu lat nie powstaje żaden budynek.

Samo wydłużenie czasu na stworzenie planów ogólnych określających, jak będzie wyglądała przestrzeń w gminach, samorządy oceniają pozytywnie. Liczą jednak na przesunięcie terminu granicznego z końca 2027 r. do końca 2029 r., a nawet do końca 2030 r. Chodzi o to, aby miasta i gminy pozyskały na reformę planowania przestrzennego pieniądze z perspektywy unijnej 2021–2027, a z racji, że mamy 2023 r., to z przedłużeniem o dodatkowe dwa lata.

Pęd po wuzetki

– Mamy nadzieję, że słowa o zmianie obyczajów legislacyjnych spowodują, że samorządowcy będą mogli przedstawić swoje argumenty i zabrać głos w tej sprawie – zaznacza Marek Wójcik. Jak dodaje, obecnie wnioski samorządowców są wysłuchiwane i uwzględnianie przy rozporządzeniach – w kwestii planów ogólnych zaopiniowano właśnie kluczowe rozporządzenie związane z wyznaczaniem stref planistycznych. Gorzej jest w kwestii ustaw.

Prawnik Piotr Jarzyński podkreśla, że jeśli art. 59 ust. 3 nowelizacji nie zostanie zmieniony, ważne będzie złożenie wniosku o warunki zabudowy do 31 grudnia 2025 r. Tylko wtedy będzie możliwe wydanie „wuzetki” na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy.

Planami zagospodarowania jest pokryte zaledwie ok. jednej trzeciej powierzchni kraju.

etap legislacyjny

Projekt skierowany do I czytania

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej

Wydłużenie terminu obowiązywania studium, a tym samym terminu, do którego gmina powinna uchwalić plan ogólny, to niewątpliwie pożądana zmiana. W ślad za nią projekt nowelizacji ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i innych ustaw nie przewiduje jednak korekty art. 59 ust. 3 tej ustawy, a powinien. Zgodnie z tym przepisem ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy. Biorąc pod uwagę, że to gminom najbardziej zależało na wydłużeniu terminu uchwalenia planów ogólnych, można się spodziewać, że będą je uchwalać dopiero po wygaśnięciu studium, czyli po 31 grudnia 2027 r.