Czy mieszkanie może mieć łazienkę w korytarzu?

Publikacja: 20.01.2010 15:21

Foto: Fotorzepa, ms Michał Sadowski

[i][b]Staram się o wykup mieszkania komunalnego. Mieszkanie składa się z trzech pokoi i kuchni połączonych ze sobą oraz z WC z łazienką i komórki, do których przechodzę przez wspólny korytarz. Czy takie mieszkanie może mieć status mieszkania samodzielnego? Czy łazienka może być traktowana jako pomieszczenie przynależne?[/b][/i]

[b]T.K.[/b]

Z art. 67 ust. 1a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link] wynika, że gmina może oferować do sprzedaży lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali.

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]Ustawa o własności lokali[/link] (uwl) posługuje się pojęciami "samodzielny lokal mieszkalny" oraz "lokal o innym przeznaczeniu". Tylko takie lokale mogą stanowić przedmiot odrębnej własności. Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. O tym, czy lokal mieszkalny spełnia te wymagania musi zaświadczyć na piśmie starosta powiatowy, a w miastach na prawie powiatu - wójt, burmistrz, prezydent miasta. W ustawie nie ma osobnej definicji lokalu o innym przeznaczeniu. Natomiast do jednego jak i drugiego lokalu mogą (ale nie muszą) przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone poza budynkiem: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi" (art. 2 ust. 2-4 uwl).

Z przepisów tych wynika, że:

a) komórkę zalicza się do pomieszczeń przynależnych, może ona znajdować się poza obrębem lokalu mieszkalnego

b) lokal, który ma spełniać wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego, musi być wyposażony w pomieszczenia pomocnicze, służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi.

Czy łazienka jest pomieszczeniem pomocniczym? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy dopiero w przepisach budowlanych. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]Rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [/link] podaje w par. 3 pkt 11), że pomieszczenie pomocnicze to pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Zgodnie z tą definicją pomieszczeniami pomocniczymi są więc np. kuchnia, łazienka, toaleta, garderoba, przedpokój, jeśli znajdują się w obrębie mieszkania.

Lokal, który zajmuje czytelnik, prawdopodobnie trudno byłoby uznać za samodzielny lokal mieszkalny, gdyż w jego obrębie brakuje jednego z istotnych pomieszczeń pomocniczych - łazienki. Lokal taki nie zapewnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludzi. Mógłby natomiast być uznany za lokal o innym przeznaczeniu i jako taki sprzedany najemcom przez gminę.

Trzeba jednak pamiętać, że zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest na podstawie dokumentów sporządzonych przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Być może uznałaby ona, że jeśli łazienka z WC jest przeznaczona do korzystania wyłącznie przez mieszkańców lokalu, to można ją uznać za pomieszczenie pomocnicze, a lokal spełnia tym samym wymóg samodzielności.

Pamiętać należy także, że to gmina jako właściciel lokalu powinna wystąpić o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu i to przed złożeniem najemcy oferty wykupu.