Zgoda na załatwianie formalności przed sprzedażą działki nie przesądza o VAT. Ważny wyrok NSA

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał właśnie bardzo ważny wyrok sprawie opodatkowania VAT sprzedaży działek. Bo choć mogło się wydawać, że w orzecznictwie na ten temat powiedziano już wszystko, to w praktyce na wokandy nadal trafiają sprawy, w których fiskus szuka sposobu na objęcie takich transakcji VAT. I to zarówno u zwykłych sprzedających, jak i przedsiębiorców, którzy na co dzień nie zajmują się obrotem nieruchomościami, a chcą tylko spieniężyć prywatny majątek. 

Czytaj więcej:

Podatki, Księgowość i Rachunkowość

Kiedy sprzedaż działki podlega VAT? Co z prawem do użytkowania wieczystego?

Sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedawca występuje w tej transakcji w charakterze podatnika VAT. To z kolei zależy od okoliczności faktycznych konkretnego przypadku, więc każdą sytuację należy oceniać indywidualnie.

Pro

Dobra wiadomość jest taka, że zdaniem NSA nie każdy ponadstandardowy zapis w umowie przedwstępnej "zrobi" ze sprzedawcy podatnika VAT.

Umowa przedwstępna a opodatkowanie VAT

Sprawa dotyczyła prawniczki, która planowała sprzedaż prywatnej działki, tj. gruntów ornych i pastwiska. Zainteresowana jej zakupem pod budowę nowego obiektu była spółka – sieć handlowa.

We wniosku o interpretację kobieta wyjaśniła, że jest czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzeniem indywidualnej działalności prawniczej. Niemniej działka była kupiona wyłącznie na cele prywatne. Zawsze wchodziła w skład majątku osobistego. Nie podlegała najmowi, dzierżawie czy użyczeniu, ani żadnym działaniom inwestycyjnym.

Z wniosku wynikało, że po zawarciu umowy przedwstępnej działka została wydzierżawiona kupującemu na 3 miesiące. Jednak, jak tłumaczyła kobieta, chodziło wyłącznie o uzyskanie przez kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń. Kupującemu zostało też udzielone pełnomocnictwo do występowania o nie. A chodziło o formalności związane z przygotowaniem gruntu pod planowaną przez kupującego inwestycję m.in. w zakresie pozwolenia budowlanego, przyłączy do różnych sieci, zezwoleń na wycinkę, a także uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Kobieta uważała, że sprzedaż działki nie będzie podlegała VAT. W tym przypadku bowiem ona jako osoba fizyczna nieprowadząca regularnej, czy zorganizowanej działalności gospodarczej, dokonująca jednorazowej lub okazjonalnych transakcji, nie występuje w charakterze podatnika VAT.

Czytaj więcej:

Podatki, Księgowość i Rachunkowość

Sprzedając działkę można zostać podatnikiem VAT

Sprzedaż działki podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedawca działa w tej transakcji jako podatnik VAT. Mogą o tym świadczyć działania, które podjął on w celu doprowadzenia do sprzedaży.

Pro

Innego zdania był fiskus. Co prawda nie kwestionował, że nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji i tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Zgodził się też, że dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności, również nie pozwala na uznanie za podatnika VAT w tym zakresie.

Jednak w ocenie urzędników w opisanym przypadku udzielenie zgód w umowie przedwstępnej i czynności wykonane przez kupującego wywołają określone skutki dla prawniczki. Mówiąc prościej, w ocenie urzędników wszystkie formalności, jakie na mocy pełnomocnictwa przeprowadzi kupujący, pójdą na konto sprzedającej. A ponieważ wpłyną na podniesienie atrakcyjności i wartości działki, sprzedaż nie będzie już typowym, zwykłym rozporządzaniem prawem własności.

Zdaniem fiskusa prawniczka będzie więc podatnikiem VAT dla planowanej transakcji, bo jej aktywność jest porównywalna do zajmujących się obrotem nieruchomościami. Przemawia za tym też wydzierżawienie działki, przez co utraciła ona charakter majątku prywatnego. Kobieta nie złożyła broni i wygrała.

Zgody z umowy przedwstępnej a VAT od sprzedaży działki

Na podejściu fiskusa suchej nitki nie zostawił najpierw Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. Nie zgodził się, że poprzez czynności podejmowane przez kupującego, skarżąca angażuje środki takie jak profesjonalny handlowiec, co uczyni z niej podatnika VAT w związku ze sprzedażą gruntu.

Podobnie do problemu podszedł NSA. Co prawda przypomniał, że sprawy dotyczące sprzedaży gruntów pod kątem opodatkowania VAT muszą być oceniane indywidualnie. Niemniej nie zgodził się, że w każdej sytuacji zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu pod warunkiem uzyskania przez nabywcę zgód czy pozwoleń z automatu przesądza o opodatkowaniu.

Za normalne NSA uznał to, że przedsiębiorca, który kupuje działkę od osoby fizycznej, musi mieć gwarancję, iż będzie ona użyteczna w jego działalności. A w spornym przypadku zakres i charakter zgód nie przesądził o konieczności objęcia sprzedaży VAT.

Jedynie, jak zastrzegł sędzia NSA Janusz Zubrzycki, ewentualne opodatkowanie można by rozważać w przypadku zgód wykraczających poza zwykły zakres, jak np. związane z podziałem gruntu czy wydzieleniem dróg. Te jednak w sprawie nie występowały. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest korzystniejsze dla potencjalnego nabywcy

NSA nie zgodził się, że w spornej sytuacji działania kupującego doprowadziły do zwiększenia wartości gruntu. Cena była bowiem wcześniej ustalona w umowie przedwstępnej. A uzyskane zgody oraz pozwolenia były dopasowane do potrzeb konkretnego kupującego i nie musiały być użyteczne dla innych nabywców.