Flipper to w gruncie rzeczy pożyteczny zawód. Wypełnia bardzo dotkliwą lukę na rynku

Niedawno spierałem się z pewnym bardzo inteligentnym młodym obywatelem, z sercem zdecydowanie po lewej stronie. Poszło o flipperów – tych przedsiębiorców, którzy wyszukują tanie, zdewastowane mieszkania, remontują je na swój koszt i wystawiają na sprzedaż, ale już sporo drożej. Dla mojego adwersarza – i polityków Lewicy, którzy starają się zniszczyć tę działalność - to banda pasożytów żerująca na głodnym tanich mieszkań rynku, nakręcająca spiralę wzrostu cen, a w efekcie niszcząca marzenia młodych ludzi o swoim M2.

Skąd ten zalew małych, wyeksploatowanych mieszkań?

M2 to w tym przypadku nie linia warszawskiego metra, ale stary, pochodzący jeszcze z PRL, symbol lokali mieszkaniowych dla dwóch osób – od 19 mkw. poprzez 26 do ok. 30 mkw., zależnie czy zbudowano je w latach 50., 60. czy 70.

Właśnie dożywa swych dni pokolenie tych Polaków, którzy wprowadzali się do nich parę dekad temu. Na rynku pojawia się więc wysyp małych, często od dawna nieremontowanych i skrajnie zapuszczonych mieszkań, wystawianych na sprzedaż przez spadkobierców.

Jakie zasadzki czyhają przy samodzielnym remoncie?

Samodzielny remont takiego lokalu, jeśli ktoś nie jest złotą rączką, to wyższa szkoła jazdy. Szukanie hydraulika z polecenia, murarzy, malarzy, speców od podłóg - to wszystko zabiera czas, pieniądze i jest ryzykowne. No, bo ile razy w życiu robią Państwo remont generalny? Z reguły brak nam doświadczenia, a bez niego niemal zawsze płaci się frycowe. A ceny są wysokie: w moim mieście generalny remont kosztuje – bagatela – aż 2-3 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Przy cenie zakupu mieszkania rzędu 15 tys. zł od metra to aż 20 proc. wyjściowej ceny mieszkania. I to bez gwarancji pełnej satysfakcji, bo sprawdzonych i do tego niedrogich, fachowców ze świecą szukać. Nie mówiąc już o tym, że duży remont bardzo absorbuje i zajmuje dużo czasu, parę miesięcy. A koszty rosną… Ktoś, kto kupił lokal na kredyt, płaci wtedy podwójnie: spłaca raty za nowe mieszkanie, a jednocześnie, zanim się do niego nie wprowadzi, musi słono płacić za wynajem dotychczasowego.

Jaka rolę społeczną pełnią flipperzy?

W takiej sytuacji flipperzy, którzy wyszukują tanie, bo zdewastowane, lokale, remontują je na własny koszt i dając im nowe życie, w gruncie rzeczy wypełniają bardzo dotkliwą lukę na rynku. A że przy tym zarabiają i płacą 19 proc. podatku od różnicy między ceną zakupu (plus koszt remontu) i ceną sprzedaży mieszkania, to korzystamy na tym wszyscy – jako podatnicy.

Skala działania flipperów jest w publicznej narracji przesadzona – z różnych badań wynika, że zależnie od miasta ich udział w rynku to tylko 2-8 proc. zmieniających właściciela lokali, czyli co trzynasty, pięćdziesiąty. Przy takiej ograniczonej skali to nie flipperzy dyktują ceny i popychają je górę, choć niewątpliwie świeżo wyremontowany lokal, zwłaszcza w lepszym standardzie, kosztuje dużo więcej niż zapuszczona, niemalowana od 30 lat nora.

Czy flipperka to gwarantowany zysk?

Okres, po jakim wyremontowane mieszkanie trafia z powrotem na rynek, to średnio około pół roku. W tym czasie remontujący je flipper, jeśli nie ma wystarczająco wysokiego kapitału obrotowego i posiłkuje się kredytem, ponosi z tego tytułu spory koszt. I znaczne ryzyko, zwłaszcza wtedy, gdy politycy swoimi nieodpowiedzialnymi działaniami – tak jak niedawno PiS za pomocą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – nadmuchują bańki cenowe, z których potem uchodzi powietrze.

Gdy sztucznie nadmuchane ceny mieszkań spadają, jak obecnie, łatwo się na tym biznesie przejechać. Ale cóż, ryzyko to brat bliźniak nadziei na zysk. Przedsiębiorcy, który splajtował, nikt nie żałuje (poza żoną i wierzycielami)…

I może dlatego runu na flippowanie nie widać, mimo że w powszechnej opinii ta działalność to kura znosząca złote jaja. A większa konkurencja i w tej branży by się przydała – nikt lepiej od niej zweryfikowałby jakości remontów. A więc może nie warto strzelać do flipperów?