Kogo pozwać za wypadek w budynku wspólnoty?

Publikacja: 10.06.2009 16:04

Foto: Fotorzepa, MW Michał Walczak

[i][b]Chciałbym uzyskać odpowiedź na pytanie przeciwko komu należy wytoczyć powództwo w sytuacji, gdy miałem wypadek w piwnicy należącej do nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej. Jest to tzw. duża wspólnota posiadająca zewnętrznego zarządcę. Chciałbym wystąpić o odszkodowanie i nie wiem, czy pozew należy wystosować przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, czy zarządcy?[/b][/i]

[b]- P.K.[/b]

[b]Odpowiada adwokat Gabriela Waraszkiewicz, Program Pomocy Prawnej Moi Prawnicy, www.moiprawnicy.pl:[/b]

Co do zasady, zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i osoba sprawująca funkcję zarządcy nieruchomości mogą występować jako strona w procesie.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Zgodnie z art. 6 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana. Zarząd nieruchomością wspólną właściciele mogą powierzyć osobie fizycznej albo prawnej. W ramach czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością zarządca powinien zapewnić bezpieczeństwo użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości. Za niewypełnienie swoich ustawowych obowiązków, zarządca nieruchomości ponosi odpowiedzialność zawodową. Obowiązkiem każdego zarządcy jest posiadanie odpowiedniego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Pozew kierujemy przeciwko sprawcy szkody, albo solidarnie przeciwko kilku sprawcom. Do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia, czy odpowiedzialność za wypadek, któremu uległ czytelnik ponosi wspólnota jako właściciel nieruchomości, czy też zarządca, któremu powierzono sprawowanie zarządu nieruchomością. W oparciu o przepis art. 429 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], właściciel nieruchomości, który powierzył wykonywanie czynności profesjonalnemu zarządcy nieruchomości, może być zwolniony od odpowiedzialności. Jednak dla dokładnej oceny po czyjej stronie leży odpowiedzialność za wypadek, któremu uległ czytelnik, niezbędna jest znajomość okoliczności faktycznych sprawy. Mogło się bowiem zdarzyć, że wypadek był skutkiem zaniedbań zarządcy, ale mogło być też inaczej: zarządca zgłosił wspólnocie potrzebę wykonania niezbędnych napraw lub remontu, ale wspólnota nie zgodziła się na nie albo nie podjęła żadnej decyzji. Jeśli wykonanie naprawy lub remontu przekraczało zakres zwykłego zarządu, to odpowiedzialność zarządcy za wypadek może być wyłączona.

Można zatem pozwać albo wspólnotę albo zarządcę. Możliwy jest także jeden pozew przeciwko wspólnocie i zarządcy. W pozwie o odszkodowanie należy wykazać kilka okoliczności. Po pierwsze udowodnić poniesioną szkodę, po drugie wykazać związek przyczynowy pomiędzy ową szkodą, a działaniem lub zaniechaniem osoby, wobec której zgłaszamy roszczenie odszkodowawcze, a po trzecie wykazać winę tej osoby.