Rz: Znowu mówi się o likwidacji użytkowania wieczystego i zastąpienia go prawem zabudowy. Co zmieniłoby na rynku nieruchomości takie nowe prawo?

Paweł Kuglarz, kancelaria prawna Beiten Burkhardt P. Daszkowski

: Pojawiają się projekty likwidacji użytkowania wieczystego i zastąpienia go prawem zabudowy, bo – zdaniem niektórych – współistnienie obu instytucji nie jest zasadne z uwagi na ich podobieństwo.

Istotą prawa zabudowy jest możliwość obciążenia nieruchomości gruntowej prawem do wzniesienia lub korzystania z istniejących budynków lub innych urządzeń położonych nad lub pod powierzchnią nieruchomości gruntowej.

Możliwość rozciągnięcia prawa zabudowy również na obiekty znajdujące się pod powierzchnią nieruchomości odróżnia je od prawa użytkowania wieczystego. Ponadto budynki i urządzenia wzniesione nad lub pod powierzchnią obciążonej nieruchomości lub istniejące w chwili ustanowienia prawa stanowiłyby własność uprawnionego z prawa zabudowy, co byłoby wpisywane do księgi wieczystej prowadzonej dla prawa zabudowy.

Czy ustanowienie prawa zabudowy możliwe będzie nie tylko na gruntach publicznych, lecz także prywatnych?

W obu przypadkach można by było ustanowić prawo zabudowy i na gruntach publicznych, i na prywatnych.

Ciekawym rozwiązaniem jest też możliwość ustanowienia prawa zabudowy na rzecz kilku podmiotów w odniesieniu do tego samego gruntu. To wykluczałoby wyłączność jednego zabudowcy czy tzw. łączne prawo zabudowy ustanawiane na kilku nieruchomościach. Dzięki temu łatwiejsza byłaby budowa sieci trakcyjnych, przemysłowych i komunikacyjnych.

Czy będzie można sprzedać prawo zabudowy terenu?

Tak, prawo zabudowy będzie prawem zbywalnym, a zatem tzw. zabudowca będzie posiadał możliwość przeniesienia tego prawa na osobę trzecią.

Podobnie w dowolny sposób rozporządzać może samym budynkiem lub instalacją, do których prawo własności mu przysługuje.

Na jaki okres można będzie ustalać prawo zabudowy?

Projekt przewiduje, że prawo zabudowy będzie ustanawiane na okres od 30 do 100 lat z możliwością przedłużenia za porozumieniem stron w drodze kolejnej umowy. Wykluczono jednak możliwość wystąpienia z roszczeniem o przedłużenie tego prawa na dalszy okres na rzecz zabudowcy, co odróżnia je od użytkowania wieczystego.

Jakie są zalety prawa zabudowy w porównaniu z użytkowaniem wieczystym?

Nowa instytucja ma zapewniać większą kontrolę właściciela gruntu, który nie może zostać przymuszony do dalszego udostępniania gruntu użytkownikowi. Obecnie w przypadku użytkowania wieczystego uprawnienia właściciela gruntu są mocno ograniczone. Formą ochrony uprawnień właściciela gruntu jest tzw. ustawowe prawo wykupu, które przysługuje właścicielowi w przypadku, gdy zabudowca korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem, tj. np. nie wzniósł w umówionym terminie zabudowy lub też wzniósł ją niezgodnie z umową.

Porównując prawo zabudowy z prawem użytkowania wieczystego, należy stwierdzić, że prawa zabudowcy są ograniczone w stosunku do praw użytkownika wieczystego, gdyż może on korzystać z nieruchomości jedynie zgodnie z przeznaczeniem zabudowy, a zakres dopuszczalnego korzystania z gruntu może zostać również umownie ograniczony jedynie do części nieruchomości. Ponadto prawo zabudowy powinno być wykonywane w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z obciążonej nieruchomości.

A co się stanie, gdy wygaśnie prawo zabudowy?

W przypadku wygaśnięcia prawa zabudowy, gdy nie zostanie ono przedłużone przez zawarcie kolejnej umowy, właściciel nieruchomości zobowiązany będzie do wypłacenia uprawnionemu wynagrodzenia za istniejącą budowlę lub inne urządzenia, które stanowiły własność uprawnionego.

Wynagrodzenie takie powinno odpowiadać wartości budynków lub urządzeń z chwili wygaśnięcia prawa zabudowy. Nie przysługuje ono jednak za obiekty, które zostały wzniesione niezgodnie z umową.

Natomiast w sytuacji, gdy wartość zabudowy przekracza znacznie wartość obciążonej nieruchomości, a strony nie umówiły się inaczej, właściciel nieruchomości może żądać, aby wraz z nadejściem terminu wygaśnięcia prawa zabudowy zabudowca nabył od niego za odpowiednim wynagrodzeniem własność zajętej pod zabudowę nieruchomości albo jej odpowiednią część.

Czy czeka nas – w związku z wprowadzeniem prawa zabudowy – rewolucja na rynku nieruchomości?

Planowana instytucja zmieniłaby sytuację na rynku nieruchomości, ułatwiając przeprowadzanie inwestycji przez właścicieli gruntów, którzy sami nie dysponują środkami na ich odpowiednią zabudowę lub realizację na ich obszarze inwestycji przemysłowych, a nie chcieliby tracić prawa własności.

Kto skorzysta najbardziej na nowych przepisach?

Z pewnością likwidacja prawa użytkowania wieczystego i wprowadzenie w zamian prawa zabudowy nie jawi się korzystnie dla gmin, utracą one bowiem źródło istotnego dochodu, którego nie zrekompensują jednorazowe opłaty z tytułu przekształcenia. Dlatego rozważyć warto pozostawienie istniejącego użytkowania wieczystego bez obligatoryjnej jego likwidacji, a jedynie wprowadzić zakaz ustanawiania na nowych gruntach użytkowania wieczystego. Przez wiele lat gminy pobierałyby dotychczasowe opłaty, a za ustanawiane po raz pierwszy prawo zabudowy otrzymałyby także wynagrodzenie. Podobny system przyjęto przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego: nie można ustanawiać nowego, ale starego nie zlikwidowano.

Z drugiej strony na nowej instytucji najbardziej skorzystają właściciele gruntów pragnący udostępnić je do inwestycji bez utraty kontroli nad nieruchomością oraz inwestorzy, których uprawnienia będą jasno określone w przypadku wznoszenia lub użytkowania zabudowań nad lub pod powierzchnią gruntu.

Na jakim etapie prac legislacyjnych jest prawo zabudowy? Kiedy wejdzie w życie?

Wciąż trwają prace nad projektem i w obecnej kadencji parlamentu raczej nie będzie on uchwalony.