Biura zamienią się w mieszkania?

- Zmiany funkcji z biurowej na mieszkaniową faktycznie się zdarzają. Takie projekty realizowane były np. w Holandii – zauważa Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja wynajmującego) w firmie doradczej Savills. - Nie są one jednak częste. Koszty takiej adaptacji i zmiany aranżacji istniejących budynków są bardzo wysokie. Problematyczne i kosztowne jest zwłaszcza wybudowanie łazienki w każdym mieszkaniu. W biurowcu zwykle znajdują się w jednym miejscu na każdym piętrze. Wyzwaniem jest również dostosowanie takiej nieruchomości do przepisów przeciwpożarowych, jakie obowiązują w budynkach mieszkalnych.

Odzyskać działkę

Dlatego, jak mówi ekspert Savillsa, nie należy się spodziewać zbyt wielu takich projektów.
- Jeżeli jakiś inwestor będzie się na nie decydował, to raczej będą to apartamenty na instytucjonalny wynajem (PRS), co może być łatwiejsze do realizacji ze względów formalnych i ograniczeń planów zagospodarowania przestrzennego – przewiduje.

Bardziej prawdopodobne jest wyburzenie starego obiektu, co np. na warszawskim Służewcu planuje Echo Investment. Na odzyskanej działce można pozostawić nowoczesny budynek. - Pandemia koronawirusa może doprowadzić do krótkoterminowego spadku popytu i wzrostu poziomu pustostanów – podsumowuje Daniel Czarnecki. - Zakładając odbicie gospodarki i powrót firm do pracy w biurach, co już obserwujemy, a dodatkowo łącząc to z większą ostrożnością deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, za dwa – trzy lata możemy mieć kolejną lukę podażową, jaką mieliśmy w Warszawie w 2018 i 2019 r.

Pytany o zmiany funkcji nieruchomości Krzysztof Misiak, dyrektor firmy doradczej Cushman & Wakefield Poland, potwierdza, że w przypadku istniejących obiektów może to nie być zbyt proste ze względu na plany zagospodarowania czy warunki zabudowy, które określają przeznaczenie obiektu. - Niewykluczone, że deweloperzy będą chcieli modyfikować starsze obiekty, ale trudności związane z pozwoleniami władz w konkretnych lokalizacjach mogą to uniemożliwić – wyjaśnia.

Jednocześnie zwraca uwagę, że kluczowi deweloperzy jak Vastint, Echo Investment czy Cavatina skupiają się na rynku mieszkań. - W projektach planowanych, szczególnie tych multifunkcyjnych, udział powierzchni mieszkaniowej może wzrosnąć. Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszą się też projekty „ready-for-rent", czyli tworzone w całości jako budynki mieszkalne na wynajem. Są nowym, ciekawym projektem dla funduszy inwestycyjnych, więc deweloperzy będą chcieli je realizować – mówi szef Cushman & Wakefield Poland. - Deweloperzy, którzy nie byli aktywni na rynku mieszkaniowym, teraz poważnie się nad tym zastanawiają.

Dużo biur, mało mieszkań

Jerzy Węglarz, prezes Biura na Miarę, zwraca uwagę, że do niedawana wydawało się, że biur nie uda się wypełnić. Ich podaż rosła. – A jednak się udało. Dziś sytuacja wygląda więc nieco inaczej – zauważa. – Nie przypominam sobie biurowca, który zostałby przerobiony na mieszkania. Empark na Mokotowie ma być zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi. Ale skoro tysiące firm wynajmuje mieszkania na biura, dlaczego nie miałoby być odwrotnie? – zastanawia się, przedstawiając argumenty za i przeciw.

– Rynek nie znosi próżni – mówi Jerzy Węglarz. – Szykuje się nadpodaż biur, a cały czas mamy niedobór mieszkań. Biurowce są dobrze zlokalizowane, mają dostęp do komunikacji, często towarzyszy im atrakcyjna infrastruktura gastronomiczna i usługowa. Powierzchnie są dobrze doświetlone, przeważnie klimatyzowane, a przepisy przeciwpożarowe są bardziej rygorystyczne niż w przypadku mieszkań. Można wydzielić duże przestrzenie w loftowym, tzn. biurowym stylu.

Argumenty przeciw: - Głębokie powierzchnie nowoczesnych budynków, przez co podział wymusiłby duże metraże mieszkań. Nie dotyczy to kamienic – tłumaczy szef Biura na Miarę. - Podział na pokoje jak dotychczas spowodowałby sporo ciemnych przestrzeni bez dostępu do światła. No i kwestia przeznaczenia budynku, planu zagospodarowania i wyższych podatków. Konieczna byłaby duża przebudowa przez kuchnie i łazienki. Nawet obecnie w układach gabinetowych nie ma doprowadzonej wody wszędzie, tylko w pionach. W kamienicach często nie ma miejsc parkingowych, w biurowcach są dość ograniczone i drogie. Pozostaje kwestia cen. – W przypadku biurowców klasy A wynosiłaby ok. 100 – 120 zł za mkw., takie mieszkanie 150- 200-metrowe byłby to koszt brutto ok. 17 – 25 tys. zł miesięcznie. Czyli klient premium – podkreśla.

Tomasz Stasiak, partner w kancelarii Wolf Theiss, dodaje, że już przed pandemią ruszały pierwsze projekty zmierzające do zmiany przeznaczenia – głównie handlowego na mieszkaniowy. - Dobre wyniki sektora mieszkaniowego pomimo pandemii oczywiście będą zachęcać do takich działań. Jednak spowolnienie w rozpoczynaniu nowych inwestycji biurowych prędzej czy później doprowadzi do przewagi popytu nad podażą. Może więc nie warto angażować się w kosztowne projekty a raczej zaczekać na kolejny obrót rynku – dodaje.

Jak jednak zauważa, na niektórych rynkach, m.in. w Warszawie, widać wyraźną nadpodaż. – To budynki na ukończeniu, w całości niewynajęte. Zmieniła się dynamika rynku, i być może musimy przyzwyczaić się do sytuacji znanej z sektora handlowego, że część powierzchni ma charakter trwałego pustostanu dającego najemcom elastyczność w przypadku ekspansji – mówi Tomasz Stasiak. - Myślę, że rynek potrafi wycenić wartość takich przestrzeni, nawet gdyby wynajmowane były na podstawie umów krótkoterminowych. Aby uatrakcyjnić ofertę, deweloperzy mogą sięgać po nowoczesne rozwiązania w zakresie bezpieczeństwa, takie jak klimatyzacja zapewniająca odpowiednią jakość powietrza, systemy bezdotykowe, czy aranżacje przestrzeni pozwalające w łatwy sposób zmienić układ pomieszczeń.

Tomasz Stasiak zauważa, że popyt sektorze biurowym był dotychczas wysoki. Dziś część najemców obawia się o przyszłość i idzie w kierunku elastycznych rozwiązań biurowych. - To oczywiście stawia deweloperów w trudniejszej sytuacji, stąd umowy najmu zawierane w najbliższych miesiącach będą różnić się od umów zawartych jeszcze w pierwszym kwartale tego roku - ocenia. - Oprócz wydłużenia procesu podejmowania decyzji przez najemców, zmienią się także ich wymagania. To np. bardziej elastyczne warunki dotyczące czasu umowy najmu, możliwości redukcji powierzchni czy zagwarantowanie sobie prawa do podnajmu części biura w trakcie obowiązywania umowy. W najbliższych miesiącach renegocjacji już zawartych umów najmu podejmą się przede wszystkim najemcy, którzy podpisali umowy tuż przed wybuchem pandemii.