Polski rynek inwestycyjny jest zdominowany przez inwestorów zagranicznych, którzy z racji swojej wielkości i strategii koncentrują się na rynku warszawskim i dwóch, trzech największych miastach regionalnych. Z tego względu podaż produktów inwestycyjnych typu mieszkania na wynajem lub biura oferowana na mniejszych rynkach często nie znajduje nabywców. Zatem mamy sytuację nierównowagi: duży apetyt inwestorski na mieszkania na wynajem w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście oraz niemal brak zainteresowania podobnymi produktami w pozostałych miastach regionalnych i mniejszych miastach. Tymczasem rynek najmu w mniejszych miastach rozwija się i właśnie na tych rynkach zwrot z inwestycji rozumiany jako dochód z najmu do kosztów inwestycji jest zdecydowanie wyższy.
Z drugiej strony polscy inwestorzy tak prywatni, jak i instytucjonalni mają ograniczone możliwości bezpośredniego inwestowania w nieruchomości o większej wartości profesjonalnie zarządzane i generujące stabilny dochód.
Ryzyko i zwrot
Inwestycje w nieruchomości ze względu na swój charakter powinny być postrzegane jako średnio- i długoterminowa lokata kapitału z możliwą okresową dywidendą, która przeważnie jest w miarę stała, bo bazuje na przychodach z najmu. Ważne jest, aby przy inwestowaniu bezpiecznie tworzyć portfel, czyli zbalansować projekty deweloperskie projektami z ustabilizowanym dochodem.
Część nieruchomościowej oferty inwestycyjnej dla lokalnych inwestorów opiera się na produktach pożyczkowych typu crowdfunding z gwarantowaną stałą lub zmienną stopą procentową oraz ze średnim okresem pożyczki 12-18 miesięcy.
Fundusze crowdfundingowe, po początkowym okresie dużej elastyczności w działalności na rynku polskim, od ubiegłego roku podlegają obowiązkowej kontroli przez KNF. Zgodnie z ustawą działalność dostawców usług finansowania społecznościowego prowadzących w tym celu platformy crowdfundingowe, zarówno w modelu inwestycyjnym, jak i pożyczkowym oferenci finansowania i inwestowania społecznościowego muszą uzyskać zezwolenie KNF na prowadzenie swojej działalności. Aktualnie na stronie KNF mamy zarejestrowane cztery platformy crowdfundingowe, w tym jedną pożyczkową i trzy inwestycyjne. Średnia wartość inwestycji pojedynczego klienta jest różna i waha się od kilku tysięcy zł do nawet kilkuset tysięcy złotych. Oprocentowanie oferowane jest w zależności od rodzaju projektu i ryzyka z nim związanego, ale najczęściej dla złotych po odliczeniu opłat administracyjnych jest to poziom około 10-15 proc. w skali roku. Porównując bezpieczne lokaty w postaci obligacji skarbowych w przedziale 5-7 proc. w skali roku inwestycje crowdfundingowe są dużo bardziej opłacalne. Atrakcyjność oprocentowania pożyczek crowdfundingowych należy oczywiście porównać z ryzykiem związanym z takiego typu inwestycjami. Ze względu na detaliczny charakter tego produktu brak jest pod-stawowych zabezpieczeń typu hipoteka na nieruchomości dla poszczególnych inwestorów, zatem przy ocenie oferty crowdfundingowej kluczowe jest oszacowanie kompetencji zarządzającej firmy oraz rodzaju inwestycji. Dobrze, gdy konkretna oferta crowdundingowa jest poparta analizami rynku lub konkretnego projektu czy też dewelopera, przygotowanymi przez niezależnych renomowanych doradców nieruchomościowych, oraz operatami szacunkowymi wykonanymi przez uznanych rzeczoznawców.
