Opóźnienie programu „Na start”. Konsekwencje dla rynku i firm

Ministerstwo rozwoju przyznało, że program „Na start” wymaga konsultacji nie tyle międzyresortowych, co politycznych, w ramach poróżnionej na tle polityki mieszkaniowej koalicji. Przy dobrych wiatrach – czyli znalezieniu większości — program dopłat do kredytów mógłby wejść w życie od 2025 r. Biorąc pod uwagę publiczne tarcia w partiach i zmiany personalne w samym resorcie rozwoju rynek liczył się z tym, że program „Na start” nie ruszy po wakacjach. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego w II połowie 2024 r. oraz dla notowanych na GPW i Catalyst spółek deweloperskich?

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Kredyt „Na start” najwcześniej od 2025 roku – wynika z deklaracji ministra

Szef resortu rozwoju Krzysztof Paszyk będzie szukać większości politycznej dla programu dopłat do kredytów i innych elementów polityki mieszkaniowej.

Notowani deweloperzy lepsi niż szeroki rynek mieszkaniowy

W maju papiery deweloperów taniały. Z jednej strony Polska 2050 wyraziła twarde weto wobec programu „Na start”, ale zbiegło się to z szerszą korektą na GPW. W ostatnim czasie główne indeksy lepiej lub słabiej, ale odrabiają spadki. WIG-nieruchomości jest w tej drugiej grupie, a zachowania poszczególnych deweloperów mieszkaniowych są zróżnicowane.

- W kontekście szerokiego rynku mieszkaniowego brak programu wsparcia klienta kredytowego w II półroczu może skutkować kontynuacją umiarkowanie spowolnionej sprzedaży mieszkań w nadchodzących miesiącach – mówi Cezary Bernatek, analityk Erste Securities. - W połączeniu z odbudowującą się podażą będzie to najprawdopodobniej prowadzić do dalszego wypłaszczania się dynamiki wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym w ujęciu nominalnym. Nie spodziewałbym się jednak spadków rok do roku. Co najwyżej, na części rynków można oczekiwać rosnącej skłonności do stosowania rabatów bądź innego typu zachęt cenowych – dodaje.

Jeśli chodzi o giełdowych deweloperów, to w zakresie cenników zasadne wydaje się oczekiwanie podobnych trendów, co na szerokim rynku. Jednak agresywna rozbudowa oferty powinna skutkować korzystniejszą dynamiką sprzedaży w porównaniu z szerokim rynkiem i w większości przypadków wciąż realny jest scenariusz wzrostu sprzedaży wobec 2023 r.

- Jeśli chodzi o reakcję rynku kapitałowego, wydaje się, że dyskontował on w ostatnich tygodniach rosnące ryzyko kompletnego braku uruchomienia programu „Na start” i najświeższe wypowiedzi z ministerstwa, choć sugerują około półroczne opóźnienie w uruchomieniu wsparcia względem założeń z kwietnia, powinny przynieść pewną „ulgę” i finalnie lekko pozytywną reakcję inwestorów – ocenia Bernatek.

Giełdowe spółki radzą nie przeceniać programu „Na start”

Część deweloperów wprowadziła w tym roku specjalne oferty – możliwość zawierana przedłużonych rezerwacji, np. do września, z myślą o sfinalizowaniu transakcji po wejściu w życie „Na start”. Firmy na tym etapie nie chcą deklarować, co się stanie z takimi rezerwacjami – czy zostaną przedłużone, czy wygasną. Warto przy tym pamiętać, że te promocje dotyczą niewielkich puli lokali w relacji do całościowej oferty.

- Niezmiennie uważamy, że rządowy program nie jest decydującym czynnikiem dla kontraktacji w naszym przypadku. Jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. Po wygaśnięciu poprzedniego programu notujemy wysoką, stabilną sprzedaż mieszkań – komentuje prezes Atalu Zbigniew Juroszek. - Pamiętajmy, że programy dopłat – a ten szczególnie – są przeznaczone dla ograniczonej grupy klientów. Część osób rzeczywiście wstrzymywała się z podjęciem decyzji. Możliwe, że część z nich nie będzie już czekać na uruchomienie nowego wsparcia i zdecyduje się szybciej sfinalizować zakup nieruchomości. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową i podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego (klienci) i inwestycyjnego (firmy deweloperskie). Zakładamy, że tegoroczny wolumen sprzedaży powinien być zbliżony do ubiegłorocznego – dodaje. Mowa więc o 2,8 tys. lokali, choć z programem Atal miał apetyt na przebicie 3 tys.

- Założenia i terminy rozpoczęcia programu „Na start” zmieniały się od początku roku już kilkukrotnie, dlatego mamy nadzieję, że ta jednoznaczna decyzja o jego przesunięciu na kolejny rok uspokoi rynek na najbliższe miesiące — mówi Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w Develii. - Z cierpliwością czekamy na finalny kształt programu. Dopiero wtedy będziemy w stanie ocenić jego realny wpływ na deweloperów i rynek. Jednocześnie nie spodziewamy się, aby jego przesunięcie wpłynęło na osiągnięcie tegorocznych celów Develii – dodaje. Zatem mowa o 2900–3100 mieszkań przy 1038 lokalach sprzedanych w I kwartale.

Murapol, który buduje dużo dla nabywców pierwszych w życiu mieszkań, poinformował, że do sytuacji rynkowej odniesie się w raporcie z wynikami sprzedaży po I półroczu, czyli w przyszłym tygodniu.

Victoria Dom, bazująca na popularnym segmencie rynku, oczekuje w II półroczu lekkiego ochłodzenia koniunktury wraz ze stabilizację cen oraz zmniejszenia sprzedaży. Wiceprezes Waldemar Wasiluk zwraca jednak uwagę na problemy z uruchamianiem nowych inwestycji deweloperskich w dużych aglomeracjach, które są niezależne od popytu. – Spowolnienie sprzedaży może przełożyć się na stabilizację cen działek, choć nie zmieni to dużych trudności z ich zakupem. Problem z podażą widzimy także ze względu na znaczne wydłużanie się procedur administracyjnych oraz brak dostępnej infrastruktury. Obserwować będziemy już chyba na stałe zmniejszanie się oferty w Warszawie i Krakowie i docelowo wyższe ceny powoli rosnące wraz z inflacją od początku 2025r. – mówi Wasiluk.