Rekordowe wzrosty cen mieszkań. Co dalej z nieruchomościami?

Tak wynika z analiz serwisu Otodom i Polityki Insight. – Trzeci kwartał na rynku nieruchomości upłynął pod wpływem programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. - Jego skutki były szczególnie widoczne w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła aż o 5,5 proc., licząc kwartał do kwartału, przekraczając 13 tys. zł za mkw. - podkreślają autorzy raportu „Kwartalnik Mieszkaniowy” Otodom i Polityki Insight.

Foto: Mat.prasowe

Gorąco na rynku pierwotnym

Eksperci podkreślają, że takie tempo podwyżek nie dotknęło największych aglomeracji nawet w szczycie boomu, czyli w latach 2020-2021. - Lokale w mniejszych miejscowościach drożały wolniej – średnio o ok. 2 proc. kw./kw.  Najwięcej, bo o ponad 10 proc. r./r. zdrożały mieszkania z rynku pierwotnego, na co miała wpływ powściągliwość deweloperów.

Pomimo ogromnego wzrostu popytu na mieszkania, deweloperzy wciąż są bowiem ostrożni przy wprowadzaniu na rynek nowych inwestycji.

Jak tłumaczy Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor „Kwartalnika Mieszkaniowego”, deweloperzy zachowali zimną krew w obliczu nagłego wzrostu popytu napędzanego rządowym programem dopłat „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” - Po okresie spowolnienia w 2022 roku część z nich ograniczyła plany inwestycyjne i nie zdecydowała się na ich wznowienie w tym roku - zauważa. - W dużych miastach często brakuje gruntów, na które można byłoby szybko uzyskać pozwolenia na budowę, co wstrzymało z kolei rozpoczęcie nowych budów. Jednak największym hamulcem prawdopodobnie była obawa o załamanie popytu po zakończeniu programu rządowych dopłat. W minionym kwartale deweloperzy wyprzedawali więc posiadaną już ofertę oraz dostosowywali ją do limitów cenowych obowiązujących w ramach „Bk 2 proc.” – podkreśla.

Ekspert zaznacza, że dla deweloperów najważniejsza jest trwałość popytu. A na razie nie wiadomo, co dalej z rządowymi programami wspierającymi kredytobiorców (PiS obiecywało kontynuację programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, KO – kredyt na 0 proc.”), nie wiadomo co ze stopami procentowymi i innymi programami gospodarczymi. Dlatego też, jak tłumaczy ekspert, na razie deweloperzy nie są skłonni dosypywać do oferty na większą skalę.

W konsekwencji w III kwartale br. udział mieszkań z rynku pierwotnego w całej ofercie spadł do historycznie niskiego poziomu - 55,5 proc.

Foto: Mat.prasowe

Droga ziemia

Autorzy raportu zwracają uwagę, że od trzech kwartałów ceny gruntów budowlanych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Ale od lipca do października tego roku wzrosły do 241 zł za mkw., czyli o niemal 6 proc. w porównaniu z II kwartałem. Tak wysokie podwyżki notowano ostatnio w połowie 2021 roku.

- Niedobór atrakcyjnych gruntów w obrębie największych miast może kierować uwagę deweloperów na tańsze tereny na obrzeżach aglomeracji. W ten sposób będą mogli odpowiedzieć na duży popyt, jeśli się on utrzyma. Wzrost cen działek może być zatem efektem takich oczekiwań – ocenia Adam Czerniak.

Wzrostu zainteresowania można się było spodziewać także na rynku najmniejszych działek, kupowanych przez inwestorów indywidualnych planujących budowę domu. Program rządowych dopłat umożliwia sfinansowanie budowy tanim kredytem o wartości do 1 mln zł.

- Wydaje się jednak, że to wciąż zbyt mało, bo dane o liczbie zamkniętych w serwisie Otodom ogłoszeń sprzedaży takich działek wskazują na stosunkowo niewielkie ożywienie w tej kategorii - komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka serwisu Otodom. - Podobnie zresztą wyglądała sytuacja w przypadku domów wolnostojących. Wprawdzie popyt wzrósł, ale tempo obrotu takimi nieruchomościami utrzymuje się na poziomie z połowy 2022 roku.

Powyborcze scenariusze

Zdaniem ekspertów stosunkowo stabilna wydaje się sytuacja na rynku najmu mieszkań.  - Oferta na w ostatnich trzech miesiącach osiągnęła najwyższy poziom od czasów pandemii. Duża podaż mieszkań na wynajem ograniczy więc możliwość podnoszenia czynszów w najbliższym czasie – przewiduje Karolina Klimaszewska. - Dodatkowo możemy założyć, że część obecnych najemców stanie się beneficjentami programu „Bk 2 proc.” i wkrótce przeprowadzi się do własnych mieszkań. Tym samym pula dostępnych lokali na wynajem będzie się zwiększała – dodaje.

Na rynku mieszkań na sprzedaż wiele będzie zależało od polityki mieszkaniowej państwa.