Najemca powinien mieć prawo wykupu lokalu

Obecny stan prawny zamyka drogę do sprzedaży lokalu TBS przez właściciela

Publikacja: 25.08.2008 08:00

Barbara Czyż, Prezes TBS Marki

Foto: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

Rozmawiamy z Barbarą Czyż, Prezesem TBS Marki

Rz: TBS na sprzedaż czy wynajem?

Barbara Czyż:

Zasoby TBS powinny być przeznaczone zarówno na sprzedaż, jak i wynajem. A sporo osób wyraża wolę wykupu mieszkań TBS.

Jakie są wady obecnego systemu?

Obecny stan prawny zamyka drogę do sprzedaży lokalu TBS przez właściciela. Jest to wyraźne naruszenie konstytucyjnego prawa dysponowania własnością i swobody w obrocie cywilnoprawnym.W końcu partycypanci bądź najemcy, wpłacając 30 proc. wartości lokalu, de facto ponieśli znaczną część kosztów realizacji inwestycji, a zatem powinni być uprawnieni do wykupu mieszkań. Ponadto, opierając się na wynikach ekspertyz bankowych z NBP, a także na naszych analizach rynku kredytów hipotecznych, można stwierdzić, że kredyt KFM stracił walor preferencyjności.

Czy z tego powodu TBS budują dziś niewiele?

Najpoważniejszą barierą powodującą wstrzymanie inwestycji jest niska, nierealna i wręcz nieprawdziwa stawka odtworzeniowa metra kwadratowego lokali publikowana przez wojewodę.

Dla aglomeracji warszawskiej wskaźnik ten został ustalony obecnie na poziomie 5299 zł za mkw., natomiast dla województwa mazowieckiego – 2760 zł za mkw. Jak można w podwarszawskich miejscowościach za taką kwotę wybudować mieszkanie? Dziś koszt budowy mkw. to ok. 4 tys. zł, natomiast za mkw. lokum w stanie deweloperskim np. w Markach klienci płacą ok. 6 tys. zł.

Wprawdzie TBS, starając się o kredyt z KFM, mogą obecny wskaźnik podnieść o 30 proc., co w województwie mazowieckim daje ok. 3,6 tys. zł za mkw. Jest to jednak nadal stanowczo za mało. Przekroczenie tej kwoty uniemożliwia uzyskanie promesy kredytowej. A przecież ceny usług, robocizny, materiałów eksploatacyjnych są takie same w Warszawie, jak i 20 km poza nią, gdzie obowiązuje prawie o 100 proc. niższy wskaźnik. Sama procedura udzielania kredytów ze środków KFM nie uwzględnia obecnych uwarunkowań i potrzeb rynku mieszkaniowego, bowiem uzyskanie promesy kredytowej trwa ponad rok.

Czynsz w TBS, którego wysokość nie może przekraczać 4 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, w miejscowościach podwarszawskich wynosi ok. 9 zł za mkw. Ok. 60 – 80 proc. tej kwoty stanowi spłata raty kredytu, a pozostałe jej składniki to koszty eksploatacji i funduszu remontowego. Ograniczenie podwyżek czynszu i wysoka rata kredytu nie pozwalają w pełni zarządzać zasobem mieszkaniowym. Tymczasem w samej Warszawie czynsz może sięgać nawet 17 zł za mkw., co daje o wiele większe możliwości zarządzania mieszkaniami czy też budowania nowych lokali. Przedstawiciele TBS zwracali się już do wojewody i do ministra infrastruktury o zmianę stawki odtworzeniowej. Na razie bezskutecznie.

Mieszkań dostępnych w TBS zawsze było mniej niż chętnych, co doprowadziło do handlu partycypacjami. Czy handel ten odbija się w jakiś sposób na samych TBS?

Z punktu widzenia TBS handel partycypacjami nie ma wpływu na działanie spółek. Nie mamy z tego tytułu ani przychodów, ani strat. Jednak pobieranie tzw. odstępnego w ramach formuły TBS jest niezgodne z pierwotną intencją ustawodawcy. Jeżeli natomiast możliwość wykupu będzie zagwarantowana w świetle nowych przepisów, to problem handlu partycypacjami stanie się bezprzedmiotowy.

Część ekspertów twierdzi, że możliwość wykupywania mieszkań w TBS doprowadzi do ich plajty, inni – że pomoże w realizacji kolejnych przedsięwzięć? Co pani sądzi na ten temat?

Na jakiej podstawie eksperci twierdzą, że sprzedaż TBS doprowadzi do ich plajty? Wręcz przeciwnie, utrzymywanie obecnego stanu prawnego oraz ustalanie czynszu w TBS na podstawie zaniżonego wskaźnika odtworzeniowego może doprowadzić do degradacji zasobów TBS. TBS jak każdy inny podmiot gospodarczy powinien mieć pełną swobodę działalności gospodarczej. Należy zatem umożliwić TBS rozszerzoną działalność gospodarczą, w tym możliwość zarządzania nieruchomościami w sposób nieograniczony, np. zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Duże i sprawnie zarządzane TBS poradzą sobie w nowej rzeczywistości, ponieważ są firmami profesjonalnymi, a co najważniejsze – stabilnymi.

Jakich więc można się spodziewać korzyści z wykupywania lokali TBS?

Środki finansowe pochodzące ze sprzedaży mieszkań w części wróciłyby do KFM. Umożliwiłoby to powstawanie nowych mieszkań dla najbardziej potrzebujących według nowych, racjonalnych procedur. Część środków pochodzących ze sprzedaży powinna być przeznaczona na fundusz remontowy. Tymczasem obecny stan prawny nie przewiduje kredytów na fundusz remontowy, a z budżetu państwa płynie mało środków na budownictwo czynszowe. Sytuacja materialna najemców z upływem lat przeważnie zmienia się na lepsze. Powinni mieć szansę posiadania własnego mieszkania bez zmiany jego lokalizacji i ponownego ponoszenia kosztów związanych z jego zagospodarowaniem i urządzeniem. Ponadto budynki, w których mieszkania są wyodrębnione na własność, w znacznie mniejszym stopniu ulegają degradacji.