Dach budynku jest częścią nieruchomości wspólnej, gdyż służy do użytku wszystkich właścicieli lokali, nawet tych, których lokale bezpośrednio z nim nie sąsiadują (mieszkania w budynku bez dachu nie miałyby szansy przetrwania). Oznacza to, że [b]koszty utrzymania i remontu dachu obciążają wszystkich członków wspólnoty, chociaż nie po równo.[/b] Każdy właściciel lokalu poniesie wydatki na remont w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 12 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=72182]ustawy o własności lokali[/link], a także z art. 207 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].
[b] Właściciel lokalu powstałego z przerobionego strychu również ma obowiązek uczestniczenia w ochronie wspólnego dobra[/b] ( art. 13 ust. 1). I to nie tylko finansowo. Nie może więc blokować prac porządkowych związanych z usuwaniem śniegu, sopli z dachu, czyszczeniem rynien, gdyż utrudnia w ten sposób zarząd nieruchomością wspólną, a to jest sprzeczne z art. 27 uwl oraz art. 200 k.c. Sąsiad ma nawet obowiązek udostępnić swój lokal na żądanie zarządu wspólnoty, jeśli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 uwl). Jeśli tego nie robi, zarząd wspólnoty może wystąpić przeciwko niemu do sądu, a w przypadkach wymagających natychmiastowej interwencji – poprosić o pomoc policję lub straż miejską.
W tym miejscu dochodzimy do problemu odpowiedzialności zarządu (lub zarządcy) wspólnoty za zaistniałą sytuację. Zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, powinien podjąć działania, by wyegzekwować od sąsiada przestrzeganie obowiązków członka wspólnoty. Przy okazji warto przypomnieć, że przepisy budowlane czynią właściciela lub zarządcę odpowiedzialnym za utrzymanie budynku w należytym stanie (art. 61 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]prawa budowlanego[/link]). Jeśli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków, właściciel lokalu może zawiadomić nadzór budowlany, który skontroluje stan dachu i wyda odpowiednie decyzje. Osobną sprawą jest rozliczenie zarządu przed wspólnotą. Źle działający zarząd można odwołać głosami większości właścicieli liczonej według wielkości udziałów.
W liście nie ma dokładnej daty, kiedy doszło do adaptacji strychu i wyodrębnienia go jako samodzielnego lokalu mieszkalnego. Czytelniczka pisze, że było to kilkanaście lat temu, a zatem mogło być tak, że zgodę na to wydawała nie wspólnota, ale ówczesny właściciel budynku, np. gmina. Nie wiemy, na jakich warunkach.[b] W budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe zgoda na wyodrębnienie lokalu z przerobionego strychu często uzależniona jest od zobowiązania się osoby dokonującej adaptacji do wyremontowania całego dachu albo np. finansowania naprawy usterek, które mogą pojawić się po adaptacji. [/b]
Na końcu wypada dodać, że przeciekanie dachu może, lecz nie musi być skutkiem źle przeprowadzonych prac remontowych przy adaptacji strychu. Potwierdzić mogłaby to jednak ekspertyza techniczna.
