Irena i Ryszard B. (dane zmienione) chcieli się pobudować na posesji, dla której nie ma miejscowego planu. Zaplanowali budynki mieszkalny, gospodarczy i garaż. Odmówiono im jednak decyzji o warunkach zabudowy.
Wójt gminy wyjaśnił, że inwestycja nie spełnia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Te warunki to m.in. dostosowanie budynków do sąsiedniej zabudowy. W analizowanym obszarze brak jakiejkolwiek zabudowy – stwierdził wójt. W bezpośrednim sąsiedztwie działki są pola uprawne, lasy i droga krajowa. Najbliższa zabudowa znajduje się poza obszarem analizowanym, jest oddalona od działki inwestora o około 550 m.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie właściciele nieruchomości zakwestionowali wyniki analizy urbanistycznej. Ich zdaniem na analizowanym obszarze znajdują się zabudowania pozwalające na określenie parametrów przewidywanej inwestycji. Granice tego obszaru wyznaczono wadliwie. Przyjęto, że front działki ma 90 m, podczas gdy faktycznie jest to co najmniej 190 m. Granice obszaru analizowanego powinny być wyznaczone w promieniu 570 m, czyli trzykrotności frontu działki.
Sąd uznał za najważniejszy sposób wyznaczenia obszaru analizowanego. Rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) wskazuje jedynie minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod kątem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego granice zawężono do wymiarów minimalnych. Tymczasem organ może wyznaczyć granicę maksymalną według własnego uznania, jeżeli jest to uzasadnione konkretnymi okolicznościami, biorąc pod uwagę zasadę dobrego sąsiedztwa.
Mechaniczne wyznaczenie granic obszaru analizowanego okazało się tu niewystarczające. Analiza nie powinna być prowadzona według sztywnych parametrów arytmetycznych – stwierdził sąd. Po to organy uzyskały pewien luz interpretacyjny, aby uniknąć automatyzmu w działaniu.
