Eksperci BIK i Otodom zbadali, jakie ryzyko towarzyszy inwestycji w mieszkanie na wynajem wspieranej kredytem bankowym, zwłaszcza w okresie trwającej pandemii, gdy maleje popyt na wynajem, a czynsze z najmu z miesiąca na miesiąc spadają.
Pandemia spowodowała zmniejszenie popytu
Jednym z kluczowych ryzyk jest spadek dochodów z czynszu. Wartość czynszu jest determinowana popytem na wynajem i podażą nieruchomości pod wynajem. Zarówno popyt, jak i podaż, mają w tym przypadku charakter lokalny. I to lokalny rynek wyznacza wartość czynszu, jaki możemy uzyskać, a tym samym stopę zwrotu z inwestycji oraz poziom ryzyka jej towarzyszący – zaznacza Biuro Informacji Kredytowej. W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną).
Spadek popytu na rynku wynajmu w wyniku pandemii potwierdza Jarosław Krawczyk, ekspert z portalu Otodom. - Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku. Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt, wymagają spłacania kolejnych rat. Wahania cen najmu mieszkań zdarzały się regularnie. Jednak dawno nie było miesiąca, w którym we wszystkich miastach obserwowaliśmy spadki. W kwietniu ceny najmniej spadły w Katowicach (o 1,6%), a najbardziej w Warszawie - aż o 7,2% - podsumowuje Krawczyk.
Jednocześnie spadły koszty obsługi zadłużenia ze względu na niższe stopy procentowe, a ze względu na wyższe wymogi banków część osób nie może pozwolić sobie na kredyt hipoteczny i własne lokum. - Wymagania banków w zakresie udzielania nowych kredytów, czyli wyższy wkład własny, spadek akceptowalnego wskaźnika LtV, wzrost akceptowalnego poziomu scoringowego określającego wiarygodność kredytową, spadek akceptowalnego wskaźnika DtI, przekładają się na mniejszą dostępność kredytu, szczególnie wśród osób młodych. Osoby te przy braku możliwości uzyskania kredytu bankowego zdecydują się na wynajmowanie nieruchomości. Ile osób dotyka dziś zmiana cen najmu i jaka jest skala inwestycji w nieruchomości, można oceniać na podstawie analiz, jakie przygotowują analitycy BIK w oparciu o największą w kraju bazę informacji na temat kredytów, zaciąganych przez ponad 15 milionów dorosłych Polaków – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
