Jak rozliczyć dochody z najmu i dzierżawy w PIT

Naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia np. wynajmowanej nieruchomości.

Według skali lub ryczałtem

Dochody (przychody) te możemy opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zwanym dalej ryczałtem.

Uwaga! Nie mamy możliwości wyboru 19% stawki podatku. Czym się różnią zasady ogólne od ryczałtu?

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami jego uzyskania.

Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość naszego podatku, który obliczamy od faktycznie otrzymanego przychodu.

ZASADY OGÓLNE

Jest to podstawowa forma opodatkowania. Jeżeli więc nie złożyliśmy oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, dzierżawy, musimy rozliczać się właśnie w ten sposób.

Uwaga!

Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu, dzierżawy. Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu, dzierżawy odjąć koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenie lokalu).

Ważne jest by wydatki były ponoszone przez nas, a nie przez np. najemcę. Jeśli np. z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota tego czynszu nie będzie ani naszym przychodem, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu.

Uwaga! Musimy pamiętać, że wszystkie nasze wydatki by mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów muszą być udokumentowane.

Od tak ustalonego dochodu płacimy podatek PIT według progresywnej skali podatkowej.

Zobacz:

Rozliczając się na zasadach ogólnych musimy samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego.

Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, uiszczamy w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszczamy w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Uwaga! W trakcie roku nie musimy wypełniać żadnych deklaracji.

Po zakończeniu roku podatkowego musimy natomiast złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujemy i sumujemy również inne osiągnięte przez nas dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

RYCZAŁT

Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego.

Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu, dzierżawy ryczałtem, jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Na wybór formy opodatkowania mamy czas:

Uwaga!

Jeżeli w kolejnym roku chcemy być nadal na ryczałcie, nie musimy już składać oświadczenia. Natomiast gdy zechcemy w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musimy zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu.

Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możemy pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Uwaga! Podobnie jak przy zasadach ogólnych przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu, dzierżawy

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu, dzierżawy obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5 %.

Nie musimy prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość naszych przychodów z najmu, dzierżawy wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Ryczałt obliczamy samodzielnie i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień w terminie złożenia zeznania.

Uwaga! W trakcie roku nie musimy wypełniać żadnych deklaracji.

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28).

Uzyskany przychód możemy pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone przez nas składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczyliśmy już od innych naszych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Uwaga! Jeśli oprócz przychodów z najmu, dzierżawy osiągamy też inne dochody, np. ze stosunku pracy, to musimy złożyć odrębne zeznanie, w którym wykażemy te dochody.

Podstawa prawna:

Ad 1

Instytucja najmu okazjonalnego lokalu wprowadzona została

ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13).