Nowy ustrój rolny – problem także dla spółek

Sejm przyjął przepisy zmieniające ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowela ta będzie miała znaczenie nie tylko dla obrotu ziemią rolną. Może przy okazji spowodować duże zamieszanie na rynku transakcji M&A.

Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw już z chwilą opublikowania (druk sejmowy 293) wywołał spore emocje i dyskusję. Uwaga opinii publicznej ogniskuje się wokół proponowanych zmian do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ustawa o KUR), które istotnie zmieniają obowiązujące w Polsce zasady obrotu ziemią rolną, wyłączając z katalogu nabywców takich gruntów inne podmioty niż rolnicy indywidualni.

Dotychczasowe komentarze wskazują, że samo w sobie słuszne dążenie do ochrony rolników indywidualnych może zablokować obrót ziemią rolną i spowodować spadek jej wartości. W pierwszej kolejności może to uderzyć w sektor bankowy, który z racji nieuniknionego spadku wartości nieruchomości rolnych i ich ograniczonej płynności będzie zmuszony wymagać od swoich klientów ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń. W dalszej kolejności byłby to problem klientów banków, w dużej mierze również rolników.

Moją uwagę zwrócił natomiast inny aspekt proponowanej nowelizacji ustawy o KUR. Chodzi o te przepisy, które w daleko idący sposób wpływają na kształt i możliwość prowadzenia transakcji łączenia i przejęć spółek, w tym również tych, które z rolnictwem nie mają nic wspólnego.

Łączenie spółek

Zgodnie z nowelą nabyciem nieruchomości rolnej jest każde przeniesienie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej, a więc nie tylko dokonane w wyniku czynności prawnej (umowa), ale także wynikające z orzeczenia sądu, organu administracji czy innego zdarzenia prawnego. Tak szerokie podejście powoduje, że z nabyciem nieruchomości rolnej będziemy mieli do czynienia również w przypadku łączenia spółek, które dokonywane jest na podstawie konstytutywnego orzeczenia sądu rejestrowego. W rezultacie, jeżeli spółka przejmowana będzie właścicielem nieruchomości rolnych, to spółka przejmująca – w celu sfinalizowania transakcji łączenia – będzie musiała uzyskać zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wydawaną w formie decyzji administracyjnej.

Uzyskanie tej zgody będzie możliwe tylko wtedy, gdy w toku prowadzonego postępowania okaże się, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnych tej spółki przez rolnika indywidualnego, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub ANR. Co więcej, spółka przejmująca będzie musiała dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i wykazać, że transakcja przejęcia nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Omawiane przepisy znajdą zastosowanie również w przypadku łączenia spółek należących do tej samej grupy kapitałowej, gdzie de facto nie dochodzi do zmiany o charakterze właścicielskim.

Co więcej, nawet jeżeli spółka przejmująca spełni wymienione warunki, uzyska zgodę prezesa ANR na nabycie nieruchomości i dojdzie do połączenia, to będzie zobowiązana przez dziesięć lat prowadzić gospodarstwo rolne, w którego skład weszła nabywana nieruchomość, nawet jeśli wcześniej grunty nie były wykorzystywane na cele rolne. W tym samym okresie nieruchomość nie będzie mogła być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Sprzedaż udziałów lub akcji

Z jeszcze dalej idącą ingerencją władzy publicznej będziemy mieli do czynienia w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego. W sytuacji gdy sprzedawana spółka będzie posiadała nieruchomości rolne, ANR będzie przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu udziałów lub akcji takiej spółki. Prawo to nie obejmie jedynie transakcji realizowanych na rynku publicznym (w reżimie ustawy o obrocie instrumentami finansowymi). W celu realizacji prawa pierwokupu proponuje się zagwarantowanie ANR niezwykle daleko idącego prawa do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki będącej przedmiotem transakcji oraz żądania informacji w zakresie obciążeń i zobowiązań.

Ciekawy wydaje się również sam sposób skorzystania z prawa pierwokupu udziałów czy akcji. Zgodnie z projektem zmian do ustawy o KUR agencja wysyłałaby zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie (w formie aktu notarialnego) o skorzystaniu z prawa pierwokupu przesyłką pocztową nadaną za potwierdzeniem odbioru, a następnie publikowałaby je w Biuletynie Informacji Publicznej. Taki sposób wykonania prawa pierwokupu będzie stanowił szczególną i daleko idącą ingerencję choćby w przepisy o obrocie papierami wartościowymi, które w odniesieniu do przeniesienia praw z akcji na okaziciela wymagają wydania dokumentu akcji.

O jakie nieruchomości chodzi w przepisach

Ustawa o KUR już w obecnie obowiązującym brzmieniu ma bardzo szerokie zastosowanie. Dotyczy bowiem nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego, a więc tych, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Co ciekawe, o uznaniu za nieruchomości rolne decyduje możliwe, a nie aktualne ich wykorzystanie.

Dotychczas z katalogu nieruchomości rolnych wyraźnie wyłączone były tylko te, które położone są w obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Na ostatnim etapie prac nad projektem noweli Komisja Rozwoju Rolnictwa i Wsi przyjęła poprawkę, zgodnie z którą znowelizowanej ustawy o KUR nie będzie się stosować również do gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej. To samo ma dotyczyć nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Choć zmianę tę należy ocenić pozytywnie, nadal znajdzie ona ograniczone zastosowanie praktyczne. Po pierwsze, dla znacznej części obszaru naszego kraju ciągle nie uchwalono miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, na które można będzie się powoływać. Po drugie, z zakresu ustawy wyłączono nie te nieruchomości, dla których zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określająca przeznaczenie na cele inne niż rolne, ale tylko takie nieruchomości, które już mają taką decyzję w dacie wejścia przepisów w życie i jest ona ostateczna.

Wszystkie branże

Skutkiem utrzymania tak szerokiego zakresu pojęcia nieruchomości rolnej będzie objęcie pierwokupem i reglamentacją ANR nie tylko transakcji dotyczących podmiotów działających w branży rolniczej. Od wejścia w życie komentowanych przepisów praktycznie każda transakcja M&A będzie wymagała drobiazgowej analizy prawnej charakteru każdej nieruchomości posiadanej przez przejmowaną spółkę.

Jeśli w toku prowadzonego audytu zostaną zidentyfikowane jakiekolwiek nieruchomości rolne, transakcja będzie musiała być przeprowadzona z uwzględnieniem praw ANR. Aczkolwiek, skorzystanie z prawa pierwokupu przez ANR w przypadku transakcji o dużej wartości trudno sobie w praktyce wyobrazić (choćby ze względu na ograniczone możliwości finansowe tej agencji), takie ryzyko będzie musiało być uwzględnione przy strukturyzacji transakcji.

W swojej praktyce zawodowej spotykałem się wielokrotnie z dużymi przedsiębiorstwami działającymi w najróżniejszych branżach, które z racji braku planów zagospodarowania przestrzennego zmuszone były kwalifikować posiadane przez siebie nieruchomości jako rolne. Dotyczy to choćby międzynarodowego koncernu petrochemicznego, który ma grunty w ciągu dróg krajowych, zabudowane lub przeznaczone na stacje benzynowe. Podobnie z firmą działającą w branży wydobywczej, która do prowadzenia działalności wydobywczej wykorzystuje nie tylko złoże, ale też jego otulinę. O ile złoże posiadające dokumentację geologiczną jest ujmowane w planach zagospodarowania przestrzennego pod funkcję wydobywczą, o tyle otulina złoża, potrzebna do jego bezpiecznej eksploatacji, bardzo często stanowi grunt kwalifikowany w planach jako rolny, pomimo że faktycznie nie jest on tak eksploatowany i nie będzie z racji bezpośredniego sąsiedztwa kopalni.

Oczywiście analizowane ograniczenia obejmą też wszystkie podmioty, które z natury swojej działalności obracają dużą ilością nieruchomości różnego przeznaczenia, a więc choćby wspomniane już na początku banki czy deweloperów.