Ziemię orną da się wykorzystać na inwestycję

Grunt rolny może się stać działką budowlaną. Wcześniej jednak musi się na to zgodzić gmina. Nie zawsze jest do tego potrzebny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Publikacja: 12.02.2008 01:03

Renata Krupa-Dąbrowska

Jesteś przedsiębiorcą i szczęśliwym posiadaczem gruntu rolnego. Twoja firma się rozwija i planujesz jej rozbudowę. Możesz to zrobić, jeżeli uda się zmienić status ziemi na budowlany. Jest na to kilka sposobów

Jeżeli ziemia leży na terenie objętym miejscowym planem, sprawdź jej status. Gdy się okaże, że nie ma charakteru budowlanego, budować nie możesz, ale to jeszcze nie tragedia. Można wystąpić do rady miasta lub gminy miasta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie. Jeśli nie wyrazi zgody, to pozostaje jedynie droga odwoławcza, najpierw do samorządowego kolegium odwoławczego, a potem sądu administracyjnego.

Grunt rolny nigdy nie będzie działkami budowlanymi bez tzw. odrolnienia.

Robi to gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po wcześniejszym uzyskaniu – w zależności od areału oraz klasy gruntu zgody wojewody (klasa IV – VI) lub ministra rolnictwa (klasa I – III).

Może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie z ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r., i chociaż nie obowiązują one od kilku lat, ale zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Wiedzę na ten temat mają także urzędy miast i gmin, tam trzeba pytać.

Jest także szansa na odrolnienie gruntu bez czekania na plan. Tylko wtedy jednak, gdy grunty nie są w ogóle objęte planem. Przewiduje to art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Daje on możliwość ustalenia warunków zabudowy bez uzyskiwania zgody na odrolnienie niewielkich działek. Jeżeli klasa gruntów jest I – III, to można odrolnić pół hektara, a gdy klasy IV – jeden hektar (musi to być zwarty obszar, a więc w jednym kawałku). Prezydent miasta (lub wójt, burmistrz), zanim wyda decyzję, musi zasięgnąć opinii wojewody co do przeznaczenia tych terenów na cele niezwiązane z produkcja rolną.

Odrolnienie gruntu to połowa sukcesu. Wielu budujących musi się jeszcze postarać o wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Dopiero wtedy ziemia w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowana z rolnej na inwestycyjną.

Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję. Opłaty nalicza starosta lub prezydent. Są dwa rodzaje: jednorazowa należność i opłaty roczne.

Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Wyrażana jest w tonach żyta za hektar. Im wyższa klasy, tym wyższe opłaty. Wynoszą one od 50 tys. zł wzwyż.

50 tys. zł - tyle albo więcej wynosi opłata jednorazowa za trwałe wyłączenie z użytkowania rolniczego hektara gruntu

Za wyłączenie jednego hektara w zależności od klasy i rodzaju gruntów jednorazowa należność wynosi równowartość od 150 do 750 ton żyta (wg cen podawanych przez GUS). Tak wyliczoną należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych w danej miejscowości w dniu faktycznego wyłączenia gruntu z uprawy.

Opłatę roczną w wysokości 10 proc. jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia – przez dziesięć lat, a w wypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Wydanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinno poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skarga do sądu wojewódzkiego.

Gdy nie uiści się opłat za wyłączenie gruntów, może zostać wszczęte postępowanie egzekucyjne. Starosta (prezydent) może postąpić w dwojaki sposób:

- ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli stwierdzi, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo w sytuacji, gdy takiego planu w gminie nie ma,

- wydać decyzję wyłączającą z produkcji rolnej z urzędui ustalić w niej wysokość należności, podwyższając ją o 10 proc., oraz ustalić wysokość opłat rocznych (postępuje tak wówczas, gdy stwierdzi, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze wyłączono z produkcji bez decyzji).

Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

- do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,

- do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu

Posiadanie gruntów rolnych nie oznacza, że można wykorzystywać je tylko pod uprawy. Przepisy wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, a ponadto przy większych areałach zgody na ich odrolnienie, jeżeli przedsięwzięcie nie wiąże się wprost z rolnictwem. Zatem gdy na gruncie rolnym zamierza ktoś zbudować fabrykę traktorów, to w mojej ocenie dla takiego zamierzenia nie ma obowiązku występowania o wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Nowoczesne rolnictwo wiąże się z różnymi formami i dziedzinami działalności gospodarczej, która może być lokowana na gruntach rolnych, pod warunkiem że istnieje bezpośredni jej związek z produkcją rolną. Oczywiście nie zwalnia to przedsiębiorcy od konieczności dopełnienia innych niezbędnych formalności, np. konieczności uzyskania pozwolenia na budowę warsztatu mechanicznego, gdzie serwisowane będą maszyny rolnicze. Problem się pojawi, gdy w warsztacie będą również naprawiane samochody osobowe. Należy zwrócić jednak uwagę, że takie pojazdy służą również obsłudze transportu rolniczego.